อสังหาริมทรัพย์

เฟรเซอร์สฯไทยเสริมจุดแข็ง-ปั้นจุดขาย จุดพลุ 5C เทรนด์ใหม่ยุคโควิด

เข็มนาฬิกาที่กำลังย่างเข้าสู่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 ได้เวลา reopen ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย

หนึ่งในสัญญาณบวกมาจากตลาดอาคารสำนักงาน โฟกัสทำเลไพรมแอเรียที่ยังรักษาระดับได้ทั้งอัตราค่าเช่าเกิน 1,000 บาท/ตารางเมตร และอัตราการเช่า (occupency rate) เกิน 90% ดังนั้น จึงเป็นที่คาดหมายได้ไม่ยากว่า ทำเลไพรมแอเรีย หรือทำเลเกรด A ในมหานครกรุงเทพ เมื่อภาวะเศรษฐกิจเข้าสู่โหมดของการฟื้นตัว ทำเลเกรด A ย่อมฟื้นตัวเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดรวม

อาณาจักร 2 แสนตารางเมตร

“วิทวัส คุตตะเทพ” รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายโครงการเชิงพาณิชยกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) หรือ FPCT อัพเดตความเคลื่อนไหวแผนธุรกิจกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ถึงความพร้อมของอาคารสำนักงาน 5 แห่งในเครือ FPCT

ประกอบด้วย ปัจจุบัน 1.อาคารมิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ มีพื้นที่สำนักงานให้เช่า 48,000 ตารางเมตร 2.อาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ มีพื้นที่เช่า 50,000 ตารางเมตร

3.อาคารโกลเด้นแลนด์ มีพื้นที่ให้เช่า 11,000 ตารางเมตร 4.อาคารสาทรสแควร์ มีพื้นที่เช่า 73,000 ตารางเมตร และ 5.อาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ มีพื้นที่เช่า 27,000 ตารางเมตร

คิดเป็นพื้นที่เช่ารวม 209,000 ตารางเมตร โดยมี selling point ทุกโครงการปักหมุดบนทำเลเกรด A

วิทวัส คุตตะเทพ

ไพรมแอเรียชนะทุกตลาด

ทั้งนี้ ในสถานการณ์โควิด ตลาดสำนักงานเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ทั้งมาตรการ WFH และความต้องการพื้นที่สำนักงานลดลงจากเทรนด์ hybrid workplace ทำให้ FPCT มองเห็นความเปลี่ยนแปลงหลายด้าน

และปฏิเสธไม่ได้ว่าผลกระทบที่เกิดขึ้นในยุคโควิด ทำให้แต่ละบริษัทออกมาตรการ WFH ลดการเข้าใช้พื้นที่สำนักงาน เพื่อลดความเสี่ยงของพนักงาน รวมถึงชะลอการตัดสินใจย้ายหรือขยายพื้นที่ เพื่อลดความเสี่ยงทางการเงิน ซึ่งแนวโน้มที่เกิดขึ้น FPCT มองว่าจะเป็นเพียงระยะสั้น 1-2 ปีนี้ และเมื่อโควิด-19 ผ่านพ้นไป สถานการณ์จะกลับมาดีเช่นเดิม

โดยภาพรวมตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ค่าเฉลี่ยอัตราการเช่าของตลาดรวมอยู่ที่ 88% เพิ่มขึ้น 0.2% เป็นสัญญาณที่บอกว่า ทั้งความต้องการเช่าและดีมานด์การเช่ายังทรงตัว

ในขณะที่ “ทำเล CBD-central business district” หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ อย่าง “เพลินจิต-สาทร-สามย่าน” อาคารสำนักงานของ FPCT มีอัตราการเช่าเกิน 90%

ในด้านค่าเช่า ณ สิ้นปี 2563 อยู่ที่ 1,100 บาท/ตารางเมตร เทียบกับอัตราค่าเช่าในรอบ 10 ปี (ณ ปี 2554) ค่าเช่าสำนักงานทำเลเกรด A อยู่ที่ 700 บาท/ตารางเมตร นั่นหมายความว่าค่าเช่าปัจจุบันมีการปรับตัวสูงขึ้นถึง 50%

“ช่วงโควิดทำให้อัตราค่าเช่าทรง ๆ ตัว ผมมองว่าโควิดเป็นผลกระทบระยะสั้น 1-2 ปี ถ้าปัญหาโรคระบาดคลี่คลาย ทุกอย่างจะกลับมาเป็นปกติทั้งการใช้ชีวิตและการทำงาน”

“5C” เสริมจุดแข็ง ปั้นจุดขาย

สำหรับนิยามตลาดอาคารสำนักงานเกรด A เริ่มต้นด้วยทำเลติดรถไฟฟ้า ตัวอาคารออกแบบรองรับการอำนวยความสะดวกสบายสำหรับคนทำงานแบบ 360 องศา รวมทั้งระบบไอทีครบวงจรในคอนเซ็ปต์ Smart Solution, Smart Technology

ในฐานะผู้นำตลาดสำนักงานทำเลเกรด A “วิทวัส” กล่าวว่า บิสซิเนสโมเดลที่ประสบความสำเร็จมาจากแนวคิด 5Cs ซึ่งถือเป็นหัวใจสู่ความสำเร็จของธุรกิจออฟฟิศ ประกอบด้วย

1.“Connect to Mass Transit” อาคารสำนักงานที่ลูกค้าต้องการ ควรตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมืองที่เดินทางสะดวก เชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะ เพื่อความคล่องตัวในการทำงาน ลดเวลาในการเดินทางระหว่างสาขา-สาขา และบริษัท-ลูกค้า

2.“Convenience” มีความครบครันและแวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตทั้งในระหว่างทำงานและหลังเลิกงาน เช่น ร้านค้า ร้านอาหาร แหล่งชิม-ช็อป-แชะที่สามารถใช้ชีวิตได้ทุกมิติ

3.“Comply with Health and Safety” คำนึงถึงความปลอดภัยและสุขอนามัยของผู้เข้าใช้บริการในอาคาร เช่น ติดตั้งระบบจดจำใบหน้า หรือ face recognition, ลิฟต์ไฮเทค หรือ destination controlled lift เป็นต้น

“3C เป็นจุดแข็งเดิมที่ทำให้ได้เปรียบในการแข่งขัน ขณะเดียวกัน สัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจทำให้มีความจำเป็นและความต้องการใช้สำนักงานในโซนไพรมแอเรีย FPCT จึงเสริมจุดแข็ง ปั้นจุดขาย ให้เหนือคู่แข่งขึ้นไปอีก โดยเพิ่มอีก 2C”

โดย C ตัวที่ 4 “Contract Flexibility” ให้บริการที่ยืดหยุ่นแก่ลูกค้า สนองได้ทุกความต้องการของลูกค้า ยืดหยุ่นได้ทุกสถานการณ์

และ C ตัวที่ 5 “Corporate & Beyond” จุดแข็งที่ปักหมุดไพรมแอเรียทำให้มีผู้เช่าหลักเป็นบริษัทข้ามชาติจากทุกมุมโลก ในเวลาเดียวกัน บริษัทมอง beyond ไปในอนาคต ธุรกิจโลกใหม่และธุรกิจสตาร์ตอัพเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่บริษัทให้ความสำคัญมากขึ้นเรื่อย ๆ

ลูกค้าใช้ชีวิตแบบไร้รอยต่อ

บนความมั่นใจของ FPCT ว่า โลกของการทำธุรกิจจำเป็นต้องมีอาคารสำนักงานมารองรับ ปัจจุบันความต้องการพื้นที่สำนักงานยังคงมีอยู่ เนื่องจากมีธุรกิจที่เติบโตได้ดีท่ามกลางสถานการณ์โควิด

อาทิ e-Commerce, import & export เป็นต้น ซึ่งธุรกิจเหล่านี้ยังคงมีความต้องการพื้นที่ และขยายพื้นที่อย่างต่อเนื่องเพื่อรองรอบการขยายตัวของธุรกิจ

นอกจากนี้ ประสบการณ์ WFH ในช่วงที่ผ่านมาเปรียบเสมือนเหรียญสองด้าน เพราะองค์กรใหญ่ ๆ กำลังกังวลเรื่อง culture หรือวัฒนธรรมองค์กร ที่ต้องใช้เวลาในการทำงานอยู่ร่วมกัน ต้องมีพื้นที่ให้มาแลกเปลี่ยนความคิดเห็น แบ่งปันประสบการณ์ซึ่งกันและกัน

โดย trend การใช้พื้นที่ที่จะเปลี่ยนไปหลังจากนี้ เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงแล้วในต่างประเทศก็คือ “Core & Flex” แนวคิดการใช้พื้นที่สำนักงานที่ผสานรูปแบบพื้นที่สำนักงานแบบมาตรฐาน (core) และแบบยืดหยุ่น (flex) เข้าไว้ด้วยกัน

เนื่องจากลูกค้าในปัจจุบันต้องการทั้งความมีมาตรฐานและความยืดหยุ่นในเวลาเดียวกัน เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในทุกการเปลี่ยนแปลง เช่น การเช่าพื้นที่ส่วนหลักแบบมาตรฐาน และการเช่าส่วนที่ขยายใน coworking space ในอาคารเดียวกัน

คำอธิบายเพิ่มเติมก็คือ คำว่า core สื่อถึงการใช้พื้นที่อาคารสำนักงาน หรือธุรกิจออฟฟิศบิลดิ้ง ปกติมีการทำสัญญาเช่ายาวทุก 3 ปี กับคำว่า flex สื่อถึงการใช้พื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นสูง เป็นไปตามพฤติกรรมการเช่ายุคใหม่

“ข้อดีคือลูกค้ามีความต้องการแบบไหน เราสามารถตอบโจทย์ได้หมด จากประสบการณ์ในยุคโควิดพิสูจน์แล้ว่า ถ้าโจทย์ลูกค้าต้องการเช่าแบบชอตเทอม หรือลองเทอม ก็จะมาหาเรา”

เคล็ดลับการทำธุรกิจอาคารสำนักงาน มี 3 ข้อ 1.โลเกชั่นเป็นตัวตัดสินหลัก 2.ดีเวลอปเปอร์ หรือผู้พัฒนาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ และ 3.สามารถใช้ชีวิตแบบไร้รอยต่อทั้งในระหว่างเวลาทำงานและนอกเวลางาน

“เทรนด์ next normal เป็นความท้าทายผู้บริหารอาคารสำนักงานจากความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป แต่สุดท้ายผลของการแข่งขันสูงในปัจจุบันและในอนาคต ย่อมเป็นผลดีที่เกิดขึ้นกับเราและลูกค้าโดยตรง”