อสังหาฯเพื่ออุตสาหกรรมส่อฟื้นเร็ว “กทม.ปริมณฑล-EEC” เทรนด์เด้งตัวแรง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมเริ่มฟื้นตัวในปี 2564 แต่ยังมีอีกหลายปัจจัยกดดันตลาดในปีนี้

“มาร์คัส เบอร์เทนชอว์” กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า อุตสาหกรรมโรงงานในประเทศไทยยังค่อนข้างซบเซาทั้งการขยายตัวและการหดตัว

“สถานการณ์โควิดเริ่มดีขึ้น นโยบายเปิดประเทศทำให้เริ่มผ่อนคลายข้อจำกัดด้านการเดินทาง ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่อุตฯ เพิ่มสูงขึ้น คาดว่าการลงทุนจากต่างชาติจะเติบโตสูงขึ้นเนื่องจากหลายบริษัทมองหาความยืดหยุ่นของห่วงโซ่อุปทานมากขึ้น ด้วยการกระจายความเสี่ยงทางภูมิศาสตร์และภูมิศาสตร์การเมือง”

“ที่ดินอุตสาหกรรม” ปริ่มน้ำ

โรงงานเปิดใหม่ที่ดำเนินงานในปัจจุบัน (ปี 2565) มีจำนวนรวม 2,612 แห่ง ใกล้เคียงเดิมในปี 2564, โรงงานที่หยุดดำเนินงานมีจำนวนลดลงเล็กน้อย 6% อยู่ที่ 697 แห่ง และโรงงานที่มีอยู่เดิมและขยายกิจการก็มีจำนวนลดลงเช่นกัน จากเดิมมี 690 แห่ง เหลืออยู่ 255 แห่ง

สถิติปี 2564 ที่ดินพร้อมขายหรือให้เช่าในนิคมอุตฯเขตและสวนอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 0.5% หรือ 857 ไร่ รวมพื้นที่ทั้งประเทศ 170,322 ไร่ แม้ว่าจะมีการประกาศโครงการอุตสาหกรรมหลายแห่งตลอดปี แต่ในความเป็นจริงมีเพียงพื้นที่อุตสาหกรรม “สยามอีสเทิร์น 3-โรจนะ ชลบุรี 2” เท่านั้นที่พร้อมขาย

EEC ซัพพลายเพิ่ม 1%

ในด้านซัพพลายพบว่าพื้นที่มีการกระจุกตัวอยู่ในเขตอีสเทิร์นซีบอร์ด หรือโซน EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) มีส่วนแบ่งตลาด 62% มีซัพพลายเพิ่มขึ้น 1% ต่อปี จำนวน 105,694 ไร่

โดยไม่พบการเติบโตของซัพพลายในตลาดอื่น ๆ

ทั้งนี้ เขตอีสเทิร์นซีบอร์ดได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานทางคมนาคม ทั้งสนามบินอู่ตะเภา ท่าเรือน้ำลึกมาบตาพุดและท่าเรือแหลมฉบัง ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการให้บริการ

จับตานิคมตาก-หนองคาย

สำหรับจังหวัดในภาคกลาง “พระนครศรีอยุธยา ปทุมธานี สระบุรี” ครองส่วนแบ่งตลาดอันดับ 2 ที่ 15% หรือ 26,200 ไร่ ลักษณะเป็นคลัสเตอร์หลักสำหรับโรงงานผลิตเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งมีส่วนทำให้ประเทศไทยกลายเป็นผู้ผลิตฮาร์ดดิสก์และอะไหล่ชั้นนำของโลก และเป็นผู้ผลิตเครื่องปรับอากาศรายใหญ่อันดับ 2 ของโลกอีกด้วย

ย้อนกลับไปเมื่อปี 2554 ภาคกลางประสบอุทกภัยครั้งใหญ่ แต่สามารถฟื้นตัวอย่างช้า ๆ และยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่องจากนักลงทุน แม้ว่าการเติบโตของอุปทานมีค่อนข้างจำกัด

ขณะเดียวกัน นโยบายรัฐตั้งเป้าขยายการเติบโตทางเศรษฐกิจไปทั่วประเทศผ่านการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ (SEZs) รวมถึงจังหวัดเขตชายแดน เช่น “ตาก ตราด มุกดาหาร หนองคาย”

โฟกัสพื้นที่นิคมอุตฯ ตาก คาดว่ามีการเพิ่มพื้นที่อุตสาหกรรม 837 ไร่ และนิคมอุตฯ หนองคายเพิ่ม 2,961 ไร่ในปีนี้

ดีมานด์แอบทะลัก 37%

ในด้านดีมานด์พบว่า ปี 2564 มีพื้นที่ขาย-ให้เช่ารวม 2,253 ไร่ เพิ่มขึ้น 37% จากปี 2563 สอดคล้องกับค่าเฉลี่ย 5 ปี (2560-2564) ที่มีค่าเฉลี่ย 2,223 ไร่ต่อปี

ในจำนวนนี้มีการซื้อขาย-ให้เช่าในโซน EEC 1,656 ไร่ คิดเป็น 74% ของตลาดรวม, พื้นที่ภาคกลางมีธุรกรรมเกิดขึ้น 324 ไร่ เพิ่มขึ้นจาก 13 ไร่ในปี 2563 และเป็นสถิตินิวไฮนับตั้งแต่ปี 2559

ในด้านอัตราการครอบครอง (occupency) ในตลาดปรับเพิ่มขึ้น 1% อยู่ที่ 80% เนื่องจากดีมานด์เกินซัพพลายเกิดใหม่ โดยเขต กทม.-ปริมณฑล, โซน EEC, ภาคกลาง และภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีการเติบโตเพิ่มขึ้นเล็กน้อย

เทียบกับภาคกลางมีอัตราการครอบครองสูงสุด 90% ในปัจจุบัน

ราคาเสนอขายเพิ่ม 7%

ด้าน “ราคาเสนอขาย” จากเทรนด์การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจภาพรวม มีผลต่อราคาเสนอขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7% อยู่ที่ไร่ละ 5.7 ล้านบาท

และหากเทียบกับค่าเฉลี่ย 5 ปี พบว่าราคาเสนอขายเพิ่มขึ้น 4% หรือเพิ่มขึ้นไร่ละ 2.4 แสนบาท โดยบางโซนบางทำเลมีการตั้งราคาเสนอขายซึ่งปรับราคาขึ้นไม่ต่ำกว่าไร่ละ 4 แสนบาท

แน่นอนว่า 2 โซนที่มีราคาแพงที่สุด ได้แก่ พื้นที่อุตสาหกรรมโซน กทม.-ปริมณฑล เพิ่มขึ้น 9.4 ล้านบาท กับโซน EEC เพิ่มขึ้น 6.4 ล้านบาท

และ “ส่วนต่างราคาขาย” ในโซน EEC กว้างที่สุดอยู่ที่ 2.8-12.5 ล้านบาทต่อไร่

เทรนด์เติบโตต่อเนื่อง

สุดท้ายเทรนด์ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรม พบว่าเริ่มมีการฟื้นตัวในปี 2564 มีเครื่องบ่งชี้ อาทิ ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม ดัชนีการลงทุนตรงจากต่างประเทศ หรือ FDI-Foreign Direct Investment ที่ได้รับอนุมัติส่งเสริมการลงทุน (BOI) ทำให้มีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นด้วยราคาที่ทะยานขึ้นต่อเนื่องสูงสุดเป็นประวัติการณ์

ทำให้ประเมินว่าโอกาสการเติบโตของตลาดอสังหาฯเพื่ออุตสาหกรรมในระยะกลาง-ยาว มีศักยภาพเติบโตอยู่เรื่อย ๆ บริษัทต่างชาติหลายแห่งย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีนเพื่อลดความเสี่ยงและกระจายห่วงโซ่อุปทานมากขึ้น

รวมทั้งโซน EEC ได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก และเป็นตัวขับเคลื่อนหลักการลงทุนในอนาคต ดูจากสถิติ BOI ปี 2564 ส่งเสริมการลงทุน 453 โครงการ มูลค่ารวม 2.2 แสนล้านบาท

ในเวลาเดียวกัน พบว่าปัจจัยที่คาดเดาไม่ได้จากสงครามรัสเซีย-ยูเครนเพิ่มความตึงเครียดให้กับเศรษฐกิจโลก แม้ว่าการค้าไทย-รัสเซียมีมูลค่าเพียง 3 หมื่นล้านบาทในปี 2564 ก็ตาม

แต่ผลกระทบทางอ้อมก่อให้เกิดความเสี่ยงหลายประการต่อเศรษฐกิจไทยและภาคการผลิตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ รัฐจำเป็นต้องแก้ไขโดยเร่งด่วนเพื่อให้การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของไทยมีการฟื้นตัวอย่างมีเสถียรภาพ