อสังหาริมทรัพย์

อุโมงค์แยกไฟฉาย จุดพลุ บ้าน-คอนโด 2 หมื่นล้านระอุ

อุโมงค์สามแยกไฟฉาย

กทม.ดีเดย์เปิดใช้อุโมงค์แยกไฟฉาย 1 ส.ค. 2565 นี้ บิ๊กรับเหมา “กำแพงเพชรวิวัฒน์ก่อสร้าง” เปิดเบื้องหลังความสำเร็จ ประสบการณ์สร้างอุโมงค์มากที่สุดในไทย บวกพันธมิตรธุรกิจหนุนทั้งแบงก์กรุงเทพ-เสาเข็มซีฟโก้-บ.ที่ปรึกษา AEC ด้าน AREA ชี้ปลุกการลงทุนที่อยู่อาศัยระลอกใหม่ ราคาที่ดินขยับ 1.1 แสน/ตารางวา ในรอบ 6 ปี จาก 2.8 แสนเทรนด์พุ่งไปถึง 3.9 แสน/ตารางวา

นายอรรถสิทธิ์ ดำรงรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท กำแพงเพชรวิวัฒน์ก่อสร้าง จำกัด หรือ KPV Group ผู้รับเหมาโครงการก่อสร้างอุโมงค์ทางลอดถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพรานนก เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลังจากใช้ทรัพยากรทั้งด้านเทคโนโลยีการก่อสร้าง กำลังคน การบริหารจัดการด้านการเงินโครงการ (โปรเจ็กต์ไฟแนนซ์) และเวลานานเกือบ 13 ปี ล่าสุดได้รับการประสานจากกรุงเทพมหานคร ในการเตรียมเปิดใช้อุโมงค์ลอดแยกไฟฉาย ในวันที่ 1 สิงหาคม 2565 นี้

สร้าง-ส่งมอบเร็วขึ้น 45 วัน

ทั้งนี้ เพื่อให้เป็นไปตามนโยบายของ ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครคนใหม่ ที่ต้องการให้เร่งรัดการก่อสร้างเพื่อคืนพื้นผิวจราจร แก้ปัญหารถติดในกรุงเทพฯ รวมทั้งเพื่อให้ประชาชนได้ใช้สาธารณูปโภคเร็วขึ้น โดย KPV Group ได้ระดมทีมงานเร่งรัดเก็บงานที่ไซต์ก่อสร้างเพื่อเก็บงานให้เรียบร้อย และส่งมอบงานเร็วขึ้นจากแผนก่อสร้างเดิม 45 วัน

ปัจจุบันมีความคืบหน้าการก่อสร้างเกิน 90% แล้ว อยู่ระหว่างเก็บรายละเอียดทำระบบภายใน อาทิ ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบระบายน้ำ ระบบดับเพลิง ฯลฯ โดยรายละเอียดงานส่วนที่เหลือประกอบด้วยโซน 2-โซน 6 ดังนี้

โซน 2 transition structure มีงานผนังกันชน คสล. งานแอสฟัสติกคอนกรีต งานจราจรสงเคราะห์, โซน 3 open approach slab มีงานติดตั้งผนัง GRC งานแอสฟัสติกคอนกรีต งานจราจรสงเคราะห์, โซน 4 tunnel slab งานแอสฟัลติกคอนกรีต และงานจราจรสงเคราะห์, โซน 5 open approach slab มีงานคันหิน งานติดตั้งผนัง GRC งานรื้อถอนแพลตฟอร์มและเสา king pos งานแอสฟัลติกคอนกรีต งานจราจรสงเคราะห์ และโซน 6 transition structure มีงานคันหิน งานผนังกันชน คสล. งานแอสฟัลติกคอนกรีต และงานจราจรสงเคราะห์

“จริง ๆ แล้วอุโมงค์ลอดบนถนนจรัญฯมีหลายแห่ง ส่วนใหญ่สร้างเสร็จก่อนรถไฟฟ้าจะเกิด ทำให้รถไฟฟ้าต้องเบี่ยงแนวออกทางซ้าย-ขวาของถนน มีกรณีเดียวคืออุโมงค์ลอดแยกไฟฉายที่กำลังก่อสร้างพอดี ทาง 
รฟม.ก็เลยเจรจากับ กทม. ขอปรับแบบโดยตอกเสาเข็มตรงกลางอุโมงค์ ทำสถานีรถไฟฟ้าคร่อมอุโมงค์เลย น่าจะมีแห่งเดียวที่ทำแบบนี้”

ช้าเพราะรถไฟฟ้า+ปรับแบบ

สำหรับโครงการอุโมงค์ลอดแยกไฟฉาย ทางสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร (กทม.) มีแผนก่อสร้างโครงการทางลอดถนนจรัญสนิทวงศ์กับถนนพรานนก ทำให้มีชื่อเรียกไม่เป็นทางการว่า อุโมงค์แยกไฟฉาย หรืออุโมงค์พรานนก โดยมีบริษัท กำแพงเพชรวิวัฒน์ก่อสร้าง จำกัด เป็นผู้รับเหมาโครงการ วงเงินค่าก่อสร้าง 788,785,793.52 บาท วันเริ่มต้นสัญญา 28 ตุลาคม 2552 วันสิ้นสุดสัญญา 19 สิงหาคม 2565

คิดเป็นระยะเวลาก่อสร้าง 4,679 วัน หรือเกือบ 13 ปี จากสัญญาเดิมกำหนดระยะเวลาก่อสร้างไว้เพียง 820 วัน หรือไม่ถึง 3 ปี สาเหตุที่โครงการล่าช้าออกไปเพราะในระหว่างทางมีปัญหาอุปสรรคเกิดขึ้นตลอดเวลา ทำให้เสียเวลาไปกับการปรับแบบก่อสร้างตามข้อเรียกร้องของประชาชนในพื้นที่

ยังมีเรื่องการประสานงานข้ามหน่วยงานระหว่าง กทม. กับ รฟม. (การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย) กระทรวงคมนาคม ที่มีการขอใช้โครงสร้างรถไฟฟ้าร่วมกับอุโมงค์ และต้องหยุดก่อสร้างชั่วคราวนาน 4-5 ปี เพื่อส่งมอบพื้นที่ 100% ให้กับการออกแบบและก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินในขณะนั้น

“ปี 2552 เซ็นสัญญารับงานสร้างอุโมงค์แยกไฟฉาย พอจะเริ่มลงมือทำปรากฏว่ามีชาวบ้านร้องเรียนว่าอุโมงค์กว้างเกินไป ยาวเกินไป กระทบหาบเร่แผงลอยทำมาหากินไม่ได้ กระทบตรงจุดสี่แยกไฟแดง กทม.ก็เลยหยุดไซต์ก่อสร้างและปรับแบบใหม่ ความยาวก็ทำให้สั้นลง ส่วนที่กว้างไปก็ทำให้แคบลง ใช้เวลาเป็นปี ปรับแบบเสร็จ บริษัทเริ่มก่อสร้าง ทำได้ระดับหนึ่ง รถไฟฟ้าสีน้ำเงินก็มาขอใช้พื้นที่ในอุโมงค์ ขอตอกเสาเข็มกลางอุโมงค์เลย เป็นการนำฐานรากรถไฟฟ้ามาฝากไว้ในฐานรากผนังของอุโมงค์”

นายอรรถสิทธิ์กล่าวต่อว่า หลังจากก่อสร้างมีความคืบหน้า 66% ทาง รฟม.ขอพื้นที่ 100% และออกแบบลงรายละเอียดด้านวิศวกรรม ทำให้ KPV Group ต้องหยุดการก่อสร้าง 100% นานถึง 4-5 ปี เพิ่งจะได้เริ่มกลับมาก่อสร้างอุโมงค์ใหม่อีกครั้งในเดือนมกราคม 2563 และต้องทำงานแข่งกับเวลา

“อุโมงค์แยกไฟฉายถูกบรรจุเป็นหนึ่งในโครงการจำเป็นเร่งด่วนตามนโยบายผู้ว่าฯชัชชาติ ที่ต้องการให้เร่งก่อสร้างให้จบเพื่อคืนพื้นผิวจราจร รวมทั้งเร่งรัดเวลาให้เสร็จเร็วขึ้น ซึ่ง KPV Group ยินดีให้ความร่วมมืออย่างเต็มกำลังความสามารถ จากประสบการณ์ที่บริษัทก่อสร้างอุโมงค์ทางลอด 14 แห่ง มากที่สุดในประเทศไทย จึงมีทั้งกำลังคน ทีมงานวิศวกรผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้าน และได้รับการสนับสนุนอย่างดีเยี่ยมจากพันธมิตรธุรกิจ ทั้งแบงก์กรุงเทพที่สนับสนุนสินเชื่อตั้งแต่เริ่มต้นโครงการจนถึงปัจจุบัน บริษัทเสาเข็มซีฟโก้ บริษัทที่ปรึกษา AEC (เอเชี่ยน เอ็นจิเนียริ่ง คอนซัลแตนท์) ที่ร่วมทุกข์ร่วมสุขกันตลอด 13 ปี” เอ็มดี KPV Group กล่าว

6 ปีที่ดินแพงขึ้นวาละ 1.1 แสน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า อุโมงค์ลอดแยกไฟฉายเป็นโครงข่ายถนนที่รอคอยมานานถึง 13 ปี หากเปิดใช้เป็นทางการแล้วจะเป็นปัจจัยบวกให้กับตลาดที่อยู่อาศัยบริเวณสามแยกไฟฉาย ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โดยเฉพาะบริเวณเขตบางกอกน้อย บางพลัด จะมีการเติบโตมากในอนาคต

ทั้งนี้ อุโมงค์ลอดแยกไฟฉายมีขนาด 2 ช่องจราจร 2 ทิศทาง (กว้าง 10.6 เมตร) ความยาวทางลอด 596 เมตร ที่เตรียมเปิดใช้ในเดือนสิงหาคม 2565 ก่อนหน้านี้ ทำเลสามแยกไฟฉายเดิมมีสี่แยก ล่าสุดมีอุโมงค์ลอด มีรถไฟฟ้า และมีถนนตัดใหม่ช่วงพรานนก-กาญจนาภิเษก-พุทธมณฑลสาย 4 จะเปลี่ยนโฉมหน้าทำเลจากเดิมเป็นพื้นที่ค่อนข้างปิด กลายเป็นพื้นที่เปิด มีการเดินทางเชื่อมฝั่งธนกับฝั่งพระนคร (กรุงเทพฯ) ได้ง่ายขึ้น การจราจรที่ติดขัดหนักมานับสิบ ๆ ปีก็จะผ่อนคลายลง

ที่สำคัญ แนวโน้มหลังเปิดใช้อุโมงค์แยกไฟฉาย จะทำให้ย่านนี้จะเป็นศูนย์กลางแบบการพัฒนาตามสถานีรถไฟฟ้า หรือ TOD (transit-oriented development) โดยมีสถานีรถไฟฟ้าแยกไฟฉายเป็นศูนย์กลาง โดยสภาพทำเลพบว่าแนวทางการพัฒนาโครงการแบ่งเป็น โครงการอาคารชุดโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า ถัดจากนั้นจะเป็นหมู่บ้านจัดสรรตามแนวถนนพรานนก-กาญจนาภิเษก-พุทธมณฑลสาย 4 เป็นหลัก

สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าสี่แยกไฟฉาย ณ ปี 2561-2566 AREA สำรวจพบดังนี้ ปี 2561 ราคาที่ดินอยู่ที่ 280,000 บาท/ตร.ว. ปี 2562 ราคา 310,000 บาท/ตร.ว. ปี 2563 ราคา 330,000 บาท/ตร.ว. ปี 2564 ราคา 340,000 บาท/ตร.ว. ปี 2565 ราคา 360,000 บาท/ตร.ว. คาดว่าแนวโน้มปี 2566 ราคาขยับขึ้นเป็น 390,000 บาท/ตร.ว.

บ้าน-คอนโดฯผุดพรึ่บ 2 หมื่นล้าน

ในด้านสถิติที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตรงสามแยกไฟฉายพบว่า ในภาพรวมมีบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมมีหน่วยรอขายรวมกัน 2,443 หน่วย มูลค่ารวม 8,774 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วย 3.6 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดพักอาศัย 2,048 หน่วย เกือบทั้งหมดเป็นห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีอัตราขายได้อยู่ที่เดือนละ 4.6% คาดว่าจะสามารถขายได้หมดในเวลา 21 เดือน (กรณีไม่มีซัพพลายใหม่เพิ่มเติม)

ในขณะที่บ้านและคอนโดฯสะสมในทำเล มีจำนวน 6,547 หน่วย มูลค่าโครงการสะสม 22,969 ล้านบาท แบ่งเป็น สินค้าคอนโดฯ 5,788 หน่วย มูลค่ารวม 15,425 ล้านบาท และบ้านจัดสรร จำนวน 759 หน่วย มูลค่ารวม 7,544 ล้านบาท

โครงการเด่นที่เปิดตัวล่าสุด อาทิ คอนโดฯ “แอสปาย ปิ่นเกล้า-อรุณอมรินทร์” ห่างสถานีบางขุนนนท์ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน 1.7 กม. และห่างจากโรงพยาบาลศิริราช 800 เมตร พัฒนาโดย บมจ.เอพี ไทยแลนด์ บนที่ดิน 4-2-79.2 ไร่ สูง 5 ชั้น 2 อาคาร พื้นที่ใช้สอย 26-51 ตร.ม. แบบสตูดิโอ, 1-2 ห้องนอน, โครงการ “มนต์เสน่ห์ เอ๊กซ์คลูซีพ วิลล่า” พัฒนาโดย บมจ.ไซมิส แอสเสท เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ถนนพรานนก-กาญจนาภิเษก บนที่ดิน 33-1-53 ไร่ จำนวน 59 หลัง พื้นที่ใช้สอย 434-628 ตร.ม. ฟังก์ชั่น 4-5 ห้องนอน 5-6 ห้องน้ำ จอดรถ 4-5 คัน ราคาเริ่มต้น 42 ล้านบาท

คอนโดฯ “ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ สิรินธร สเตชั่น” สูง 28 ชั้น บนถนนสิรินธร ที่ดิน 4-0-21.3 ไร่ จำนวน 1,034 หน่วย แบบ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 34-44 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 4 ล้านบาท และ “ศุภาลัยปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย” พัฒนาโดย บมจ.ศุภาลัย มีราคาเริ่มต้น 2 ล้านบาท ตั้งอยู่ในซอยจรัญสนิทวงศ์ 28/2 ห่างจากถนนใหญ่ 75 เมตร ในแขวงบางขุนศรี เขตบางกอกน้อย สูง 22 ชั้น 2 อาคาร บนที่ดิน 6-2-95.20 ไร่ รวม 726 ยูนิต ห้องชุดแบบสตูดิโอ, 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 29-74 ตร.ม.