คอนโดฯ อืดเคลียร์สต๊อกยาว ‘ออริจิ้น’ ลุ้นนิคมจีนปลุก ‘ชลบุรี’

ภาพรวมตลาด “อสังหาฯชลบุรี” หนึ่งในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) นับว่าเป็นตลาดที่ท้าทายกว่ากรุงเทพฯมาก ด้วยศักยภาพการเติบโตของทำเลและดีมานด์ที่ขึ้นอยู่กับภาคอุตสาหกรรมและต่างชาติเป็นหลัก

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ตลาดอสังหาฯชลบุรีไตรมาส 1/2569 มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ 7,078 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.9% เทียบช่วงเดียวกันกับปีก่อน แต่ลดลงเชิงมูลค่าอยู่ที่ 17,418 ล้านบาท คิดเป็น -0.2% แบ่งเป็นการโอนคอนโดฯของต่างชาติ 1,167 หน่วย และมูลค่า 3,147 ล้านบาท

“อภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น เวอร์ติเคิล คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯชลบุรีชะลอตัว เติบโตในบางซีซั่น เจาะลึกทำเล “บางแสน” การขายช่วงมหาวิทยาลัยเปิด ดีมานด์นักศึกษาพุ่ง หากมหาวิทยาลัยปิดก็จะเป็นดีมานด์ของแรงงานในนิคมอุตสาหกรรมแทน 

ส่วนต่างชาติดีมานด์ยังน้อยมาก เมื่อเทียบกับ “ศรีราชา-แหลมฉบัง” เมืองที่เติบโตมาคู่กันที่มีดีมานด์ต่างชาติเป็นหลัก แม้สมัยก่อนญี่ปุ่นเยอะ แต่เมื่อการก่อสร้างโรงงานเริ่มลงตัวก็ไม่มีการเพิ่มขึ้น โดยนักท่องเที่ยวจังหวัดชลบุรีจำนวน 5 ล้านคนต่อปี คิดเป็น 1.4 หมื่นคนต่อวัน เติบโตปีละ 6% 

ปล่อยเช่าแตะ 1.8 หมื่น/เดือน

ขณะเดียวกันในช่วงนี้เริ่มเห็นผู้ประกอบการหันลงทุนพัฒนา “พูลวิลล่า” มากขึ้น ขนาดที่ดินเริ่มต้น 2 ไร่ จับดีมานด์นักท่องเที่ยวไทยที่เน้นท่องเที่ยวใกล้กรุงเทพฯ เก็บยีลด์ 7-10% เนื่องจากเป็นที่พักรายวัน โดยอสังหาฯประเภทนี้เหมาะกับรายเล็กมากกว่ารายใหญ่ คาดว่าอสังหาฯชลบุรีจะกลับมาในปีหน้า เนื่องจากมีโรงงานที่กำลังก่อสร้างที่คาดว่าจะทำให้ดีมานด์จีนทะลักเข้ามา 

ล่าสุดบริษัทเปิดตัว “ออริจิ้น เพลย์ บางแสน” คอนโดฯไฮไรส์สูง 32 ชั้น 491 ยูนิต เป็นคอนโดฯพร้อมอยู่ ทยอยโอนตั้งแต่เดือนธันวาคม 2568 มียอดโอนแล้วกว่า 66% ขณะที่ยอดขายอยู่ที่ 86% คาดจะขาย 14% ที่เหลือหมดในปี 2569 

“ความได้เปรียบทำเลและการเป็นตึกสูง มีนักลงทุนซื้อปล่อยเช่าถึง 40% ของยูนิตที่ขายไป และปล่อยเช่าราคาตั้งแต่ 11,000-18,000 บาทต่อเดือน สะท้อนกำลังซื้อนักศึกษา ม.บูรพาสูง ซึ่งโครงการนี้นักลงทุนต่อ 1 คนซื้อมากสุด 5 ยูนิต”

ปัจจุบันออริจิ้นฯ มีพอร์ตคอนโดฯในชลบุรี 11 โครงการ กว่า 14,000 ล้านบาท ครอบคลุมทำเลศักยภาพทั้งบางแสน ศรีราชา แหลมฉบัง และพัทยา ขณะที่ซัพพลายคอนโดฯพร้อมอยู่ในชลบุรีมีประมาณ 3,000 ยูนิต ด้านราคาที่ดินโตเฉลี่ย 5-6% ต่อปี ปัจจุบันราคาอยู่ที่ 85,000-110,000 บาทต่อ ตร.ม.

เน้นระบายสต๊อกยาวถึงปี’70

“อภิสิทธิ์” มองภาพรวมตลาดคอนโดฯไตรมาส 2/2569 ยังทรงตัว จากผลกระทบด้านสงคราม ส่วนดีมานด์ตะวันออกกลางยังไม่เห็นตัวเลขชัดเจน ส่วนครึ่งปีหลังคาดว่าการแข่งขันของผู้ประกอบการสูงขึ้น และยังไม่เห็นการเปิดตัวคอนโดฯใหม่ เว้นผู้ประกอบการบางรายที่ซัพพลายหมด ขณะที่บางรายยังมีอยู่จะเน้นระบายสต๊อกยาวถึงปี 2570 

จะเห็นแคมเปญลดราคา ราคาพิเศษ อยู่ก่อนซื้อ หรือผ่อน 0% ในระยะเวลาโปรโมชั่นออกมาอย่างต่อเนื่อง ถือว่าเป็นประโยชน์ของผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้ ขณะที่ครึ่งปีหลังออริจิ้นรุกตลาดโซเชียลมากขึ้น โดยโปรโมตผ่านแพลตฟอร์มอื่น ๆ มากขึ้น เช่น ลาซาด้า ช้อปปี้ หรือติ๊กต๊อก 

“ดีมานด์ต่างชาติยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของภาพรวมตลาดคอนโดฯ แม้ว่าจีนจะลดลง แต่เมียนมาและรัสเซียยังมีดีมานด์ต่อเนื่อง สอดคล้องกับข้อมูลไตรมาส 1/2569 จาก REIC ระบุว่า การโอนคอนโดฯต่างชาติลดลง 17.3% อยู่ที่ 3,241 หน่วย และมูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.9% หดตัวลงเทียบกับภาพรวมการโอนทั้งประเทศ และการโอนต่างชาติยังคงมีบทบาทสำคัญ” อภิสิทธิ์กล่าว