กทม. รื้อใหญ่อัตราภาษีที่ดิน ดัดหลังเศรษฐีปลูกกล้วย-มะนาว

กทม.เดินหน้าเพิ่มรายได้ ชง “ผู้ว่าฯชัชชาติ” ยกเครื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดัดหลังเศรษฐี แลนด์ลอร์ด ใช้ที่ดินกลางกรุงแสร้งปลูกไร่กล้วย มะนาว เพิ่มอัตราที่ดินเกษตรกรรมอีก 0.02% เป็น 0.03-0.12% ปรับลดมูลค่ายกเว้นจาก 50 ล้าน เหลือ 20 ล้าน หวังขยายฐานใหม่ เก็บได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยมากขึ้น เตรียมเสนอมหาดไทย-คลัง รื้อเกณฑ์ประเภทที่อยู่อาศัย “คอนโดฯ-อพาร์ตเมนต์”ปล่อยเช่า เสียล้านละ 3,000 บาท อสังหาฯ โอดเจอหลายเด้ง

แหล่งข่าวจากศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กทม.อยู่ระหว่างทำข้อมูลการปรับปรุงการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น เพื่อเสนอต่อนายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร พิจารณาอนุมัติและเสนอต่อสภากทม. กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยพิจารณาต่อไป เนื่องจากต้องออกเป็นข้อบัญญัติ กทม.และแก้ไขประกาศฉบับปัจจุบัน

ดัดหลังแลนด์ลอร์ดปลูกกล้วย

เนื่องจากหลังพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ประกาศใช้มาร่วม 7 ปี นับจากปี 2563 น่าจะถึงเวลาที่ต้องปรับปรุงใหม่ ซึ่งที่ผ่านมา กทม.ได้มีการศึกษารายละเอียดและมีข้อสรุปในเบื้องต้นเพื่อเตรียมจะเสนอขออนุมัติจากสภา กทม.แล้ว โดยจะขอปรับเพิ่มอัตราภาษีที่ดินประเภทเกษตรกรรมจากปัจจุบันเสียภาษีในอัตรา 0.01-0.1% ปรับเพิ่มอัตราละ 0.02% เป็น 0.03-0.12% หรือจากล้านละ 100 บาท เป็นล้านละ 300 บาท

“หลังพบว่ายังมีเจ้าของที่ดินจำนวนมากได้นำต้นไม้ หรือพืชผลทางการเกษตรมาปลูกในที่ดินรกร้างว่างเปล่า ทั้งด้วยมีเจตนาเพื่อทำการเกษตรอย่างแท้จริง และเจตนาหลีกเลี่ยงการเสียภาษีในอัตราทิ้งไว้ว่างเปล่า หรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรอย่างแท้จริง เพื่อให้เข้าเกณฑ์อัตราภาษีที่ดินเกษตรกรรม เช่น ปลูกกล้วย มะม่วง มะนาว ลดภาระด้านภาษี”

เนื่องจากหากปล่อยที่ดินรกร้างต้องเสียภาษีในอัตรา 0.3-0.7% หรือหากไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกันในปีที่ 4 จะเสียภาษีเพิ่มขึ้นในอัตรา 0.3% และหากยังทิ้งไว้ว่างเปล่า หรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพอีก ให้เพิ่มอัตราภาษีอีก 0.3% ในทุก 3 ปี ทำให้ กทม.เก็บภาษีได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วยในช่วงที่ผ่านมา

รีดที่ดินเกษตรกรรมเพิ่ม 0.02%

แหล่งข่าวกล่าวว่า สำหรับรายละเอียดอัตราภาษีของที่ดินเกษตรกรรมในส่วนของบุคคลธรรมดา มูลค่า 0-50 ล้านบาท จะได้รับยกเว้นภาษี มูลค่า 50-125 ล้านบาท จากเดิมเสียภาษีในอัตรา 0.01% เป็น 0.03% มูลค่า 125-150 ล้านบาท จากเดิมเสียภาษีในอัตรา 0.03% เป็น 0.05% มูลค่า 150-550 ล้านบาท จากเดิมเสียภาษีในอัตรา 0.05% เป็น 0.07% มูลค่า 550-1,050 ล้านบาท จากเดิมเสียภาษีในอัตรา 0.07% เป็น 0.09% และมูลค่า 1,050 ล้านบาทขึ้นไป จากเดิมเสียภาษีในอัตรา 0.1% เป็น 0.12%

ส่วนที่ดินเกษตรกรรมซึ่งเป็นนิติบุคคล มูลค่า 0-75 ล้านบาท จากเดิมเสียภาษีในอัตรา 0.01% เป็น 0.03% มูลค่า 75-100 ล้านบาท จากเดิมเสียภาษีในอัตรา 0.03% เป็น 0.05% มูลค่า 100-500 ล้านบาท จากเดิมเสียภาษีในอัตรา 0.05% เป็น 0.07% มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท จากเดิมเสียภาษีในอัตรา 0.07% เป็น 0.09% และมูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป จากเดิมเสียภาษีในอัตรา 0.1% เป็น 0.12%

“การปรับอัตราภาษีที่ดินเกษตรกรรมเพิ่มขึ้น ตามมาตรา 37 วรรคหก ของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ให้อำนาจ กทม.สามารถดำเนินการได้ แต่ต้องไม่เกินในอัตราที่กำหนดไว้ ตอนนี้อยู่ระหว่างยกร่างข้อบัญญัติ เพื่อเสนอต่อสภา กทม.อนุมัติ จึงยังไม่สามารถระบุได้ว่าจะเริ่มใช้ได้เมื่อไหร่”

เสนอ มท.-คลังปรับเกณฑ์ใหม่

แหล่งข่าวกล่าวว่า นอกจากนี้ กทม.จะเสนอกระทรวงมหาดไทยและกระทรวงการคลัง เพื่อปรับปรุงรายละเอียด พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในมาตรา 40 และมาตรา 41 ในส่วนของที่ดินเกษตรกรรมโดยปรับลดมูลค่าการยกเว้นภาษีจากเดิม 50 ล้านบาท ลงมาอยู่ที่ 20 ล้านบาท เพื่อขยายฐานภาษีให้จัดเก็บได้มากขึ้น จากเดิมที่ดินเกษตรกรรมที่เป็นบุคคลธรรมดา มูลค่า 50 ล้านบาทแรกจะได้รับการยกเว้นภาษี

คอนโดฯ-ห้องเช่าแจ็กพอต

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ขณะเดียวกันจะเสนอปรับรายละเอียดประเภทที่อยู่อาศัย ในส่วนของคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าและอพาร์ตเมนต์หรือห้องเช่ารายเดือน ซึ่งปัจจุบันจะเสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย 0.02-0.1% จะขอปรับเป็นอัตราภาษีที่ดินประเภทอื่น ๆ แทน เนื่องจากเป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ มีรายได้จากค่าเช่า โดยจะเสียภาษีในอัตรา 0.3-0.7% จากเดิมเคยเสียล้านละ 200 บาท จะเป็นล้านละ 3,000 บาท เป็นต้น

“กทม.มีห้องชุดที่จดทะเบียนประมาณ 1.1 ล้านหน่วยที่เข้าข่ายอาจจะต้องเสียภาษีประเภทอื่น ๆ หลังจากนี้จะนำเสนอผู้ว่าฯ กทม.เพื่อเสนอกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เพื่อพิจารณาแก้ไขเพิ่มเติมประกาศหลักเกณฑ์ที่อยู่อาศัย”

บ้าน-คอนโดฯ สต๊อกค้างอ่วม

แหล่งข่าวกล่าวว่า ตามประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่องหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งบังคับใช้เมื่อปี 2563 ระบุว่า การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยให้หมายถึงการใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย รวมถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งใช้ประโยชน์ต่อเนื่องด้วย

ยกเว้นกรณีดังต่อไปนี้ที่ต้องเสียภาษีในอัตราประเภทอื่น ๆ ได้แก่ 1.ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา หรือสร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้ขายตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน 2.ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา หรือสร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้ขายตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

3.โรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม 4.ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ให้บริการเป็นที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยคิดค่าตอบแทน ทั้งนี้ไม่รวมถึงกรณีที่คิดค่าตอบแทนเป็นรายเดือนขึ้นไปหรือโฮมสเตย์

5.ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นอสังหาริมทรัพย์รอการขายของหน่วยงาน ได้แก่ สถาบันการเงินตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจสถาบันการเงิน, สถาบันการเงินเฉพาะกิจที่มีกฎหมายเฉพาะจัดตั้งขึ้น, สถาบันการเงินประชาชนตามกฎหมายว่าด้วยสถาบันการเงินประชาชน, บริษัทบริหารสินทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยบริษัทบริหารสินทรัพย์ข้อ 4 การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยตามข้อ 3 ให้หมายความรวมถึงช่วงเวลาระหว่างการก่อสร้างหรือปรับปรุงต่อเติมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยด้วย

“กทม.คาดหวังหากมีการปรับปรุงอัตราภาษีที่ดินเกษตรกรรมใหม่ ทำให้ กทม.มีรายได้จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้น แม้อัตราที่ขยับขึ้นไม่สูงมากแค่ 0.02% โดยที่ผ่านมา กทม.จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้เพิ่มขึ้นทุกปี มาถึงปีงบประมาณ 2569 ตั้งเป้าจะจัดเก็บ 17,500 ล้านบาท ตั้งแต่ 1 ตุลาคม 2568 ถึง 28 มิถุนายนที่ผ่านมาจัดเก็บได้แล้ว 11,190 ล้านบาท และปี 2570 ตั้งเป้า 17,600 ล้านบาท” แหล่งข่าวกล่าว

อสังหาฯ โอดเจอ 4 เด้ง

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันอยากให้ กทม.คิดอย่างรอบคอบ เพราะถือว่าเป็นการเพิ่มภาระด้านภาษี ธุรกิจอสังหาฯ ต้องเจอ 4 เด้ง เรื่องแรกถูกบีบด้วยราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ที่จะประกาศในปี 2570 ซึ่งมีแนวโน้มจะปรับขึ้นมากกว่า 10% เรื่องที่ 2 ฐานภาษีที่ปรับอัตราเพิ่มขึ้น เช่น ที่ดินประเภทเกษตรกรรมที่จะปรับขึ้น 0.02% เรื่องที่ 3 สต๊อกที่คงค้างต้องจ่ายภาษีเป็นประเภทอื่น ๆ และเรื่องที่ 4 คอนโดฯ หรือบ้านที่นำมาปล่อยเช่า

“กรณีการทำเกษตรกรรมกลางเมือง โดยปลูกพืชตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ถือว่าดีกว่าปล่อยร้าง แต่ต้องพิสูจน์ให้ได้ว่าทำเกษตรจริง ๆ และถ้าจะให้ดีอยากให้มีการทบทวนเกณฑ์มูลค่าการถือครองที่ดิน โดยปรับลดลงเหลือ 20-30 ล้านบาท เพื่อเก็บภาษีกับรายใหญ่ได้มากขึ้น เพราะปัจจุบันหากเป็นที่ดินของบุคคลธรรมดามูลค่า 50 ล้านบาทจะได้รับการยกเว้น ทั้งนี้อยากให้ขยายไปยังองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทั่วประเทศด้วย ไม่ใช่แค่ กทม.” นายอิสระกล่าว