อสังหาฯอีอีซีเริ่มฟื้น ดีมานด์นิคม-เมืองขยายพยุงตลาดคอนโด “ระยอง”น่าห่วงแบกสต๊อกอื้อ 7 ปีขายหมด

REIC ชี้ Q2/69 อสังหาฯอีอีซีเริ่มฟื้น สต็อกลดต่อเนื่อง แต่ดีมานด์ต่างต้องวิเคราะห์รายจังหวัด “ชลบุรี” ต่างชาติ-ท่องเที่ยวยังคึก แถมดีมานด์นิคมฯพยุงคอนโด ห่วงแนวราบ “ระยอง” ทำเลเคยทอง “ปลวกแดง” ยอดขายฮวบ 30.4% ด้าน “ฉะเชิงเทรา” คอนโดบางปะกงขายดีรับกรุงเทพฯขยายตัว อานิสงส์โครงสร้างพื้นฐาน-ขนส่ง

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ประกอบด้วย ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า อีอีซียังคงเป็นตลาดอสังหาฯสำคัญของประเทศ รองจากกรุงเทพฯ–ปริมณฑล โดยมีดีมานด์จากภาคอุตสาหกรรม การจ้างงาน การลงทุน โครงสร้างพื้นฐาน และการท่องเที่ยว

ปัจจุบันตลาดอสังหาฯอีอีซีกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่าน จากตลาดที่เติบโตตามการลงทุนและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ไปสู่ตลาดที่ต้องขับเคลื่อนด้วย “เรียลดีมานด์” มากขึ้น แม้เศรษฐกิจอีอีซียังได้รับแรงสนับสนุนจากเงินลงทุนต่างประเทศ การจ้างงาน มาตรการภาครัฐ และโครงการโครงสร้างพื้นฐาน แต่กำลังซื้อยังถูกจำกัดด้วยหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดของสินเชื่อ และต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น ดังนั้น การเติบโตในระยะต่อไปจะไม่ได้เกิดขึ้นอย่างทั่วถึงในทุกพื้นที่ ทุกประเภท และทุกระดับราคา

“ภาพรวมตลาดอสังหาฯอีอีซีทั้ง 3 จังหวัดมีแรงขับเคลื่อนต่างกัน ตลาดชลบุรีมีโอกาสจากการฟื้นตัวของตลาดคอนโดที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวและกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะพัทยา บางแสน และศรีราชา ขณะที่ระยองมีฐานดีมานด์แนวราบจากแรงงานและบุคลากรในภาคอุตสาหกรรม โดยบ้านระดับราคา 3–5 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยม ส่วนฉะเชิงเทรากำลังเปลี่ยนบทบาทจากพื้นที่รองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ ไปสู่พื้นที่อยู่อาศัยใหม่ที่เชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐาน และระบบโลจิสติกส์” ดร.มานะ กล่าว

อีอีซีเริ่มฟื้น ซัพพลายหดต่อเนื่อง

นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ไตรมาส 2/2569 อีอีซีมีซัพพลาย 65,908 หน่วย คิดเป็น 18.3% แลมูลค่า 276,193 ล้านบาท คิดเป็น 13.7% ของตลาดที่สำรวจทั้งหมด สะท้อนว่า อีอีซีมีสัดส่วน “จำนวนหน่วย” สูงกว่าสัดส่วน “มูลค่า” อย่างชัดเจน และยังเป็นฐานตลาดสำคัญของที่อยู่อาศัยระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้ทำงานและ Real Demand ในพื้นที่เศรษฐกิจและอุตสาหกรรม

“เมื่อพิจารณาจากไตรมาส 2 แล้ว พบว่า ซัพพลายลดลง 3.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้หน่วยที่เปิดขายใหม่ และหน่วยที่ขายได้ใหม่จะเพิ่มขึ้น โดยหน่วยเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาส ลดลง 5.3% และมีอัตราดูดซับอยู่ที่ 2.3% ต่อเดือน และหากไม่มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดจะใช้เวลาขายคงเหลือประมาณ 41 เดือน จากสถิติเดิมที่ 54 เดือน ภาพดังกล่าวสะท้อนว่าดีมานด์อีอีซีกำลังฟื้นตัว เพียงแต่แต่ละจังหวัดไม่เท่ากัน และต่างประเภท” นางสาวสิทธิเพ็ญ กล่าว

ดีมานด์นิคมฯพุ่ง พยุง “คอนโดชลบุรี”

เจาะลึกไปยังแต่ละจังหวัด เริ่มต้นที่ “ชลบุรี” ยังคงเป็นตลาดใหญ่ที่สุดในอีอีซี ไตรมาส 2/2569 มีซัพพลายทั้งหมด 43,591 หน่วย ลดลง 2.4% (YoY)  มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 112.9% ขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่ เพิ่มขึ้น 39.1% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลงเหลือ 40,502 หน่วย หรือลดลง 4.6% อัตราดูดซับเพิ่มเป็น 2.4% ต่อเดือน และใช้เวลาในการระบาย 39 เดือน หากไม่มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด

น่าสนใจว่า คอนโดมีหน่วยที่ขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นถึง 74.5% และหน่วยเหลือขายลดลง 3.5% หรือมีจำนวน 19,932 หน่วย อัตราดูดซับสูงถึง 3.0% ต่อเดือน ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนว่า ตลาดสมดุล ผู้ประกอบการสามารถเปิดโครงการได้ โดยใช้เวลาระบาย 31 เดือน

แบ่งแยกเป็นทำเลที่ยอดขายดีและมีอัตราที่ดูดซับสะท้อนตลาดสมดุล ได้แก่ “นิคมฯอมตะนคร-บายพาส” มียอดขายใหม่ 142 หน่วย เพิ่มขึ้น 407.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า อัตราดูดซับ 3.0% และใช้เวลาขาย 31 เดือน 2.พัทยา-นาจอมเทียน มียอดขายใหม่ 1,340 หน่วย เพิ่มขึ้น 54.6% และอัตราดูดซับ 3.0% และใช้เวลาระบาย 30 เดือน

“ศรีราชา-หนองขาม” มียอดขายใหม่ 51 หน่วย เพิ่มขึ้น 27.5% อัตราดูดซับ 4.0% และใช้เวลาระบาย 22 เดือน และ “แหลมฉบัง-บางละมุง” มียอดขายใหม่ 219 หน่วย เพิ่มขึ้น 630% อัตราดูดซับ 5.3% และใช้เวลาระบาย 16 เดือน

ขณะที่บ้านจัดสรรหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 2.7% หน่วยเหลือขายลดลง 6.1%  หรือมีจำนวน 20,057 หน่วย อัตราดูดซับ 1.8%  ต้องใช้เวลาในการระบายอุปทานคงเหลือถึง 54 เดือน โดยเฉพาะ “นิคมฯ อมตะนคร–บายพาส” ที่มีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 22.7% อัตราดูดซับเพียง 1.3% และใช้เวลาระบาย 74 เดือน

 
“ห้วยใหญ่” หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 1.6% อัตราการดูดซับ 1.3% และใช้เวลาระบาย 74 เดือน และ “ศรีราชา–หนองขาม” กับ “โรงโป๊ะ–หนองปลาไหล” หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 1.6% อัตราการดูดซับ 1.4% และใช้เวลาระบาย 66–67 เดือน

แนวราบระยองสต็อกอื้อ “ปลวกแดง” ยอดขายฮวบ

นางสาวสิทธิเพ็ญ กล่าวว่า “ระยอง” เป็นจังหวัดที่ยอดขายน่าเป็นกังวลที่สุดอสังหาฯอีอีซี โดยมีซัพพลาย 16,491 หน่วย ลดลง 4.1% มีการเปิดโครงการใหม่ลดลง  45.9% แม้หน่วยขายได้ใหม่ 967 หน่วย ลดลง 8.3% โดยมีหน่วยเหลือขายรวม 15,524 หน่วย ลดลง 3.8% มีอัตราดูดซับ 2.0% ต่อเดือน ต้องใช้เวลาระบาย 48 เดือน

เมื่อเจาะรายทำเลพบความแตกต่างสูง ทำเล “ปลวกแดง” ยังเป็นตลาดใหญ่สำหรับโครงการแนวราบ แต่จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ลดลงถึง 30.4% อัตราดูดซับ 2.4% และใช้เวลาระบาย 38 เดือน ขณะที่ “นิคมพัฒนา” มีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 56.7% และอัตราดูดซับ 2.3% ใช้เวลาระบาย 40 เดือน และทำเลที่ควรระมัดระวัง คือ เมืองระยอง มีหน่วยเหลือขาย 2,914 หน่วย มีอัตราดูดซับเพียง 1.1% จึงต้องใช้เวลาระบายนานถึง 88 เดือน

ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดระยองมีขนาดเล็กกว่าแนวราบ แต่อัตราการดูดซับและตัวเลขการระบายดีกว่า โดยมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 27.9% ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลงถึง 25.5% มีอัตราดูดซับ 3.4% เนื่องจากมีสินค้าเหลือขายไม่มากจึงใช้เวลาระบาย 27 เดือน  

โดยทำเลที่มียอดขายและอัตราดูดซับดีได้แก่ “แกลง” มีหน่วยขายใหม่ 9 หน่วย เพิ่มขึ้น 800% อัตราดูดซับสูงถึง 33.3% และใช้เวลาระบาย 0 เดือน “เมืองระยอง” มีหน่วยขายใหม่ 37 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.7% อัตราดูดซับ 3.2% และใช้เวลาระบาย 28 เดือน และ “มาบตาพุด” มีหน่วยขายใหม่ 9 หน่วย เพิ่มขึ้น 28.6% อัตราดูดซับ 4.2% และใช้เวลาระบาย 21 เดือน

บางปะกงสุดฮอต ดันยอดคอนโดฉะเชิงเทรา

นางสาวสิทธิเพ็ญ ระบุว่า ภาพรวมอสังหาฯฉะเชิงเทราจึงไม่ได้อยู่ในภาวะวิกฤต แต่มีความแตกต่างของความต้องการระหว่างทำเลสูง ในไตรมาส 2/2569 มีหน่วยเสนอขาย 6,354 หน่วย ลดลง 12.1% และไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในช่วงสำรวจ ส่งผลให้หน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 17.3% มีหน่วยเหลือขาย 5,919 หน่วย ลดลง 13.7%  อัตราดูดซับประมาณ 2.3% ต่อเดือน ใช้เวลาในการระบาย 41 เดือน

ตลาดแนวราบมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 14.1% ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลง 12.6% อัตราดูดซับ 2.1% และใช้เวลาระบายอุปทานประมาณ 44 เดือน โดยทำเล “แปลงยาว” เป็นหนึ่งในพื้นที่เด่น หน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 71.9% อัตราดูดซับ 4.5% และใช้เวลาระบาย 19 เดือน ขณะที่พื้นที่ที่ต้องระมัดระวัง “พนมสารคาม” มีอัตราดูดซับเพียง 0.6% และต้องใช้เวลาระบายถึง 163 เดือน รวมถึง “โซนโสธร” ที่มีอัตราดูดซับเพียง 1.0% และใช้เวลาระบาย 95 เดือน

ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมีฐานตลาดเล็กมาก และสต็อกลดลงรวดเร็ว โดยมีหน่วยขายได้ใหม่ เพิ่มขึ้น 62.5% และมีหน่วยเหลือขายลดลง 60% อัตราดูดซับสูงถึง 13.1% และใช้เวลาระบาย 5 เดือนเท่านั้น โดยเฉพาะ “บางปะกง” ซึ่งมีอัตราดูดซับ 18.1% สะท้อนมีช่องว่างตลาดที่ควรศึกษาเพิ่มเติม แต่ไม่ควรตีความว่าเป็นสัญญาณให้เพิ่มซัพพลายจำนวนมากทันที เพราะฐานตลาดเดิมมีขนาดเล็กมาก