ชงรัฐแก้ 5 โจทย์ใหญ่ปลดล็อกแบงก์-ฟื้นบ้านหลังแรก

นาทีนี้ยังไม่มีใครกล้าฟันธง “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” เมื่อไหร่จะกลับสู่ภาวะปกติ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจที่ผงกหัวได้ปีไหน

บนเวทีแถลงข่าวการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 ซึ่งจะจัดขึ้นในวันที่ 29 ตุลาคม-1 พฤศจิกายน 2569 ในวงเสวนา “Thailand Property Outlook 2027” มีการฉายภาพอนาคตตลาดผ่าน 3 นายกสมาคมอสังหาฯ

จี้รัฐบาลปลดล็อก 5 ข้อ

เริ่มต้นที่ “สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดประเด็นว่า ตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกปี 2569 มีการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% สะท้อนว่ากำลังซื้อเริ่มกลับเข้าสู่ตลาด จากแรงสนับสนุนของมาตรการภาครัฐ

แต่ตลาดยังอยู่ในภาวะเปราะบาง เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับการต่ออายุมาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% และผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ทำให้ผู้บริโภคเร่งโอนก่อน 30 มิถุนายน 2569 นอกจากนี้ช่วงปีที่เหลือตลาดอสังหาฯ ยังต้องเผชิญกับหลายปัจจัยท้าทาย ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือน การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด และต้นทุนก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้การฟื้นตัวของตลาดยังต้องอาศัย “ตัวเร่ง” เพื่อให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อจริง

“ดูจากกำลังซื้อในกรุงเทพฯ และปริมณฑล คอนโดฯ ฟื้นกลับมาเร็วกว่า บ้านอาจจะช้าหน่อย และสิ่งที่เห็นได้ชัด บ้านมือสองเติบโต เพราะเศรษฐกิจไม่ดี เลยกินมาร์เก็ตแชร์ 2 ใน 3 ของตลาด”

ด้วยสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ที่เปราะบางมีแนวโน้มส่งต่อไปยังปี 2570 “สุนทร” ฝาก 5 ข้อเสนอถึงภาครัฐเพื่อพิจารณากระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาฯ ได้แก่ 1.การเข้าถึงสินเชื่ออย่างเหมาะสม โดยเสนอแนะให้มีการปรับปรุงการประเมินสินเชื่อผ่านระบบสลิปเงินเดือนไปสู่การรับรู้รายได้ให้สอดรับกับอาชีพฟรีแลนซ์ที่กำลังเป็นที่นิยมในปัจจุบัน เพื่อแก้ปัญหาให้อัตราดอกเบี้ยเป็นไปตามเครดิตของผู้กู้

2.สนับสนุนบ้านประหยัดพลังงาน ทั้งการสนับสนุนสินเชื่อสีเขียวอย่างต่อเนื่อง ทั้งลูกบ้านและผู้ประกอบการ ให้ลูกบ้านประหยัดค่าใช้จ่ายในระยะยาว ซึ่งอาจลดค่าใช้จ่ายได้ตั้งแต่ 12% ไปจนถึง 50% ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด 3.กำหนดการพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อหาทางป้องกันน้ำอย่างถูกวิธี ผ่านการจัดทำผังน้ำในผังเมืองใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้ในปี 2570

4.จัดระเบียบต่างชาติ ผ่านการแก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ มีการเรียกเก็บภาษีต่างชาติมากขึ้น เพื่อนำรายได้เหล่านั้นมาอุดหนุนที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยและผู้สูงอายุ และ 5.แก้ไข พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน ด้วยการอนุญาตให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อเป็นศูนย์กลางในการจัดการปัญหาภายในหมู่บ้าน

แนะฟื้นบ้านหลังแรก

ตัดภาพมายังตลาดคอนโดฯ “ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า คอนโดฯ ได้รับกระแสตอบรับดีจากยอดโอนที่เติบโตขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันกับปีก่อนถึง 19.5% แต่ตัวผู้ประกอบการเองก็เปิดตัวโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง จะเห็นได้ชัดว่าเริ่มมาทยอยเปิดตัวในไตรมาส 3/2569 ค่อนข้างมาก เนื่องจากกำลังซื้อเริ่มกลับมา ซึ่งปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจยังคงเป็นทำเลและราคา

โดยเฉพาะในสถานการณ์แบบนี้ที่คอนโดฯ กลายมาเป็นที่พึ่งให้กับผู้อยู่อาศัยได้ เนื่องจากหากเลือกทำเลชานเมืองก็อาจเสี่ยงเผชิญน้ำท่วม หรือคอนโดฯ โลว์ไรส์ที่มีข้อจำกัดในการถมที่ดิน ต่างจากคอนโดฯ ไฮไรส์ที่สามารถถมที่ดินก่อนพัฒนาได้อย่างน้อย 1-1.5 เมตรสูงขึ้นมาจากถนน ซึ่งหากผู้บริโภคมีทั้งบ้านและคอนโดฯ ในสถานการณ์เช่นนี้ อาจจะต้องย้ายมาอยู่คอนโดฯ ก่อนเพื่อความสะดวกในการเดินทาง

“ถ้าเทียบกับบ้านจัดสรรที่ดินมันเยอะ บางโครงการเป็น 100 ไร่ ซึ่งค่าถมที่ก็ 500,000 บาทต่อไร่ ขณะที่คอนโดฯ พื้นที่มันจำกัดกว่า ถมได้ง่ายกว่า บริหารจัดการได้มากกว่า ถ้าในอนาคตจะมีการถมที่ดินเพิ่มสูงขึ้น จะส่งผลต่อต้นทุนเพียงเล็กน้อยไม่ถึง 1%”

“ปิติพัฒน์” กล่าวว่า ปัจจุบันไทยเผชิญหน้ากับวิกฤตเศรษฐกิจที่ย่ำแย่มาอย่างต่อเนื่อง อยากเสนอกระทรวงการคลังนำ “นโยบายบ้านหลังแรก” กลับมา ซึ่งจะกระตุ้นกำลังซื้อได้ดีและแก้ปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ ที่ปัจจุบันสูงเกิน 50% ไปแล้ว และยังเชื่อว่าการเช่าไม่ได้เป็นกระแสนิยมหลัก ผู้บริโภคยังอยากเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย เพียงแต่กู้ไม่ผ่าน หากมีการผลักดันจากภาครัฐน่าจะเป็นตัวช่วยคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้

กู้ไม่ผ่านใหญ่กว่า “น้ำท่วม”

มาถึง “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งได้เล่าย้อนถึงวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ว่า อสังหาฯ เผชิญหน้ากับวิกฤตบ่อยครั้ง มีเทรนด์การหันไปซื้อบ้านและคอนโดฯ สลับกันไปมา แต่สุดท้ายแล้วเมื่อถึงเวลาตัดสินใจจริง ๆ ผู้บริโภคยังเลือกซื้อบ้านในทำเลเดิมที่เลือก เนื่องจากภัยธรรมชาติเป็นเรื่องหนึ่งที่เราต้องเผชิญและต้องหาวิธีป้องกันและอยู่กับมันให้ได้ แต่เรื่องการเงินเป็นเรื่องใหญ่กว่านั้น เพราะตอนนี้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออย่างเข้มข้น

“ช่วงน้ำท่วมปี 2554 คนรู้แล้วว่าควรซื้อทำเลไหน แต่ก็กลับไปซื้อแบบเดิม เพราะรังสิต ปทุมธานี หรือทุกทำเลมีน้ำหมด และเราย้ายกรุงเทพฯ ไม่ได้ แต่เรื่องเงินนี่ใหญ่ที่สุด ดอกเบี้ยตอนนี้เป็นช่วงขาขึ้น อีก 2 เดือนเฟดจะปรับขึ้นอีก แม้ไทยยังไม่ขึ้น ถ้าขึ้นดอกเบี้ยเมื่อไหร่จะทำให้ซื้อบ้านยากขึ้น”

หวังตลาดผงกหัวปี’70

แม้ว่าอสังหาฯ ยังมีปัจจัยลบท่วมตลาด แต่ “พรนริศ” ยังมั่นใจว่ายังมีดีมานด์ ผู้ประกอบการก็ทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ แต่จะโอนได้หรือไม่ขึ้นอยู่กับการเงินของไทยว่าจะกลับมาหรือไม่ ซึ่งจะช่วยให้ความมั่นใจในเศรษฐกิจไทยกลับมาด้วย เรื่องการเงินสำคัญอย่างยิ่งยวด เนื่องจากมันส่งผลถึงกำลังซื้อของคน ความมั่นใจ สถาบันการเงินก็มาจากความมั่นใจเรื่องเศรษฐกิจ คาดหวังว่าปี 2570 อสังหาฯ ก็จะค่อย ๆ เติบโต แต่คงไม่พุ่งกระฉูด และไม่ทุกทำเล

“เทรนด์อสังหาฯ ในปี 2570 คาดว่าน่าจะเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ที่เป็นเวลเนส เรียลเอสเตต และที่อยู่อาศัยของคนรายได้น้อย เพราะราคาบ้านแต่ละย่านไม่เท่ากัน ผู้บริโภคยังมีความต้องการอยู่ใกล้แหล่งงานอย่างต่อเนื่อง การทำอสังหาฯ ไม่หมู แต่บ้านยังเป็นปัจจัยสี่ที่คนต้องการอยู่” พรนริศทิ้งท้าย