“บ้านเดี่ยวลักเซอรี่” โซนพระราม 9 คู่แข่ง “ห้องชุดเพนต์เฮาส์” เหนือกว่าด้วย 3 ออปชัน “ทำเล-คุ้มค่า-ราคา”

รัศมีตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ บนทำเลคาบเกี่ยวถนน 4 เส้นหลัก ได้แก่ “สาทร-สุขุมวิท-เพชรบุรีตัดใหม่-พระราม 9” มีข้อมูลผลสำรวจปี 2015-2016 เปรียบเทียบระหว่างการซื้อคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นสินค้าในเวอร์ชันห้องชุดเพนต์เฮาส์ (ห้องชุดแพงที่สุดในโครงการ) กับตลาดบ้านจัดสรรระดับลักเซอรี่

โดยให้คำนิยามว่าอยู่ในทำเลหลักของย่าน CBD (Central Business District หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ) ดังนั้น ในทำเลเดียวกันหรือทำเลใกล้เคียงกันจึงเปรียบเทียบว่าเป็นอสังหาฯ ประเภทเพนต์เฮาส์เหมือนกัน มีความแตกต่างตรงที่เป็น “เพนต์เฮาส์ คอนโด” (Penthouse Condo) กับ “เพนต์เฮาส์ ออนกราวนด์” (Penthouse on Ground) ซึ่งหมายถึงโครงการบ้านจัดสรรระดับลักเซอรี่นั่นเอง

“บ้านลักเซอรี่” คู่แข่ง “ห้องชุดเพนต์เฮาส์” 3 ห้องนอน

ผลสำรวจพบว่า เพนต์เฮาส์คอนโด แบบ 3 ห้องนอน มีการเปิดตัวโครงการรวมกัน 231 ยูนิต มียอดขายรวม 85 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนการขายหรืออัตราการขายเพียง 37% เปรียบเทียบกับเพนต์เฮาส์ ออน กราวดน์มีการเปิดตัวโครงการรวมกัน 176 ยูนิต มีอัตราการขาย 121 ยูนิต คิดเป็นอัตราการขายสูงถึง 69%

อาจมีหลายเหตุผลที่สามารถหยิบยกมาอธิบายได้ว่าทำไมเพนต์เฮาส์ ออน กราวดน์ จึงขายดีกว่าเพนต์เฮาส์คอนโด เช่น เพนต์เฮาส์ ออน กราวดน์ ตั้งอยู่บนผืนดิน มีการโอนกรรมสิทธิ์และมีเอกสารสิทธิ์ชัดเจน ในขณะที่เพนต์เฮาส์คอนโด สถานะเอกสารสิทธิ์เป็นเพียงกรรมสิทธิ์ร่วม เพราะก่อสร้างเป็นตึกสูงทับซ้อนเรียงกันเป็นชั้นๆ ขึ้นไป

ทั้งนี้ ยังมีเหตุผลหลักในด้านราคาขาย เพราะเป็นตัวบ่งชี้ถึงความคุ้มค่าของการถือครองอสังหาริมทรัพย์แต่ละชิ้น ซึ่งจะพบว่า ราคาเพนต์เฮาส์คอนโดมีค่าเฉลี่ยสูงถึง 350,000 บาท/ตารางเมตร เปรียบเทียบกับเพนต์เฮาส์ ออน กราวดน์ มีราคาเฉลี่ยเพียง 110,000 บาท/ตารางเมตรเท่านั้น

คอนโดลักเซอรี่ขาย 3-6 แสน/ตารางเมตร

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจโครงการคอนโดมิเนียมทำเลใจกลางเมืองตั้งแต่ต้นปี 2560 ที่ผ่านมา พบว่ามีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่องจากปีที่แล้ว แนวโน้มไตรมาส 2/60-ไตรมาส 3/60 ยังคงมีการประกาศเปิดตัวใหม่จากผู้ประกอบการรายใหญ่ จุดโฟกัสคือภาพการแข่งขันสูงมีการกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มตลาดลักเซอรี่ ซึ่งมีนิยามว่าเป็นกลุ่มที่มีราคาขาย 300,000 บาท/ตารางเมตรบวกลบ

จากการสำรวจห้องชุดราคาตารางเมตรละ 3 แสนบาทขึ้นไปที่เน้นจุดขายตั้งอยู่บนทำเลแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส พบว่ามีประมาณ 8 โครงการ ทำเลส่วนใหญ่กระจุกอยู่บนถนนสุขุมวิทกับถนนสาทร ได้แก่ โครงการ 98 ไวร์เลส พัฒนาโดย บมจ.แสนสิริ ราคาเฉลี่ย 580,000 บาท/ตารางเมตร

โครงการเทลา ทองหล่อ ของบริษัทเกษร พร็อพเพอร์ตี้ ราคาเฉลี่ย 360,000 บาท/ตารางเมตร, โครงการมหานครคอนโด ของ บมจ.เพซ ดีเวลลอปเมนท์ ราคาเฉลี่ย 350,000 บาท/ตารางเมตร, โครงการ VITTORIO ของ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ราคาเฉลี่ย 350,000 บาท/ตารางเมตร, โครงการสินธร หลังสวนกับสินธร ต้นสน ของบริษัทสยามสินธร จำกัด บริษัทลูกของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ราคาเริ่มต้น 325,000-350,000 บาท/ตารางเมตร

โครงการ Marque ของ บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ราคาเฉลี่ย 330,000 บาท/ตารางเมตร, โครงการดิพโพลแมท ของบริษัทเคพีเอ็น กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น ราคาเฉลี่ย 300,000 บาท/ตารางเมตร และโครงการ XXXIX บายแสนสิริ

โดยกลุ่มราคาสูงสุดเป็นของโครงการ 98 ไวร์เลส ที่มีราคาเฉลี่ยตอนเปิดขายพรีเซลตารางเมตรละ 550,000 บาท ปัจจุบันราคาขยับไปอยู่ที่เฉลี่ย 580,000 บาท/ตารางเมตร ส่วนราคาต่ำสุดเป็นของคอนโดฯ XXXIX บายแสนสิริ ซึ่งปิดการขายไปแล้ว โดยลูกค้าที่ซื้อจากบริษัทเฉลี่ย 290,000 บาท/ตารางเมตร ส่วนราคารีเซลคาดว่าสูงกว่าเฉลี่ย 300,000 บาท/ตารางเมตร

บ้านเดี่ยวโซนพระราม 9 คุ้มค่าทั้ง “ทำเล+ราคา”

กลับมาโฟกัสตลาดบ้านเดี่ยวระดับลักเซอรี่ บนทำเลคาบเกี่ยวถนน 4 เส้นหลัก ได้แก่ ถนนสาทร-สุขุมวิท-เพชรบุรีตัดใหม่-พระราม 9 ทางนางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซี บีอาร์ อี (ประเทศไทย) กล่าวว่า ซัพพลายบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ที่มีที่ดินเกิน 100 ตารางวาในย่านพระราม 9 มีจำนวนน้อยมาก ส่วนใหญ่ที่มีการพัฒนาโครงการขายมักจะเป็นโครงการขนาดมินิ กล่าวคือมีจำนวนยูนิตเพียง 3-4 ยูนิต

ในขณะที่พฤติกรรมผู้บริโภคเริ่มหันมานิยมซื้ออสังหาฯ ทำเลใจกลางเมืองประเภทบ้านเดี่ยวมากขึ้น เพราะมีการเปรียบเทียบให้เห็นชัดเจนแล้วว่ามีความคุ้มค่าทั้งในด้านทำเลที่แทบไม่แตกต่างกันในย่าน New CBD แต่มีความคุ้มค่ามากกว่าสำหรับเงินทุกบาทเพราะได้อสังหาริมทรัพย์ไซซ์ใหญ่ ไม่มีปัญหาที่จอดรถหลายคัน ที่สำคัญได้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน ดังนั้น การทวีมูลค่าของราคาทรัพย์สินย่อมมีมากขึ้นเป็นเงาตามตัว

หนึ่งในตัวเลือกทื่ถือเป็นโครงการไฮไลท์บนทำเลไฮเอนด์ปรากฏแบรนด์ “บ้านอิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม 9” ตั้งอยู่บนถนนพระราม 9 ซอย 13 ทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดในปัจจุบัน จากการมีเส้นทางคมนาคมตั้งอยู่แวดล้อม ทั้งทางด่วนศรีรัช 2 เชื่อมการเดินทางถึงมอเตอร์เวย์ และกำลังจะมีสถานีรถไฟฟ้ามาตั้งอยู่ใกล้เคียง ก่อสร้างบนที่ดินแปลงใหญ่ถึง 9 ไร่ แต่มีให้เป็นเจ้าของได้เพียง 20 ครอบครัวหรือ 20 ยูนิตเท่านั้น