ทุนยักษ์ค้าปลีก-อสังหาฯ รุมทึ้ง “ฮับบางซื่อ” ปักหมุดแลนด์มาร์กใหม่ประเทศไทย

ที่ดิน 2,325 ไร่ ย่านพหลโยธินของ “ร.ฟ.ท.-การรถไฟแห่งประเทศไทย” กำลังไล่เปิดประมูลให้เอกชนร่วมพัฒนาเป็นรายแปลง รับการเปิดใช้รถไฟฟ้าสายสีแดงมี “สถานีกลางบางซื่อ” เป็นศูนย์กลางการเดินทางของระบบรางใหญ่สุดในอาเซียนในเดือน ม.ค. 2564 กำลังจะเปิดขายทีโออาร์ระหว่างวันที่ 9 เม.ย.-8 พ.ค. 2562 เป็นที่ดินแปลง A เนื้อที่ 32 ไร่ ใกล้สถานีกลางบางซื่อ ที่ ร.ฟ.ท.สปีดให้ได้เอกชนร่วมลงทุน PPP net cost 34 ปี สร้าง 4 ปี พัฒนาจัดหาประโยชน์ 30 ปี มูลค่า 11,721 ล้านบาท ภายในปีนี้

ตามไทม์ไลน์หลังปิดการขายซองแล้ว จะเปิดให้ยื่นข้อเสนอภายในวันที่ 30 ก.ค. และเซ็นสัญญาปลายปี 2562 จากนั้นต้นปี 2563 ตอกเข็มก่อสร้าง และเปิดบริการเฟสแรกส่วนพื้นที่รีเทลในปี 2564 รับเปิดหวูดสายสีแดง และเปิดบริการเต็มพื้นที่ในปี 2566

จากการเปิดรับฟังความคิดเห็นของเอกชน ได้รับความสนใจจากนักลงทุนรายใหญ่ทั้งไทยและต่างชาติจำนวนมาก เช่น กลุ่มเซ็นทรัล เดอะมอลล์ ผู้ประกอบการโรงแรม เนื่องจากอยู่ในทำเลมีศักยภาพ และเป็นการพัฒนามิกซ์ยูสมีทั้งพื้นที่รีเทลโรงแรม และสำนักงาน

ล่าสุด ร.ฟ.ท.กำลังให้ที่ปรึกษาออกแบบโมเดลพัฒนาที่ดินใกล้ ๆ กัน เรียกว่าย่านตึกแดง เนื้อที่ 120 ไร่ เพิ่งเปิดทดลอความสนใจจากเอกชนไปเมื่อวันที่ 27 มี.ค.ที่ผ่านมา

มีเอกชนร่วม 10 รายให้ความสนใจเช่น บมจ.ซี.พี. แลนด์ และ บมจ.แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ ของกลุ่ม ซี.พี., บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ของกลุ่มจิราธิวัฒน์ และ บมจ.ยูนิเวนเจอร์ กับ บมจ.ไรมอน แลนด์ ของกลุ่มเจริญ สิริวัฒนภักดี เป็นต้น

นายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กล่าวว่า การเปิดรับฟังความคิดเห็นเอกชน (market sounding) โครงการศึกษาความเหมาะสมและการออกแบบเบื้องต้น โครงการพัฒนาพื้นที่สำนักงานใหญ่ของ ร.ฟ.ท. และพื้นที่ต่อเนื่องบริเวณตึกแดง บางซื่อ พื้นที่ 120 ไร่ ในเบื้องต้นคาดว่าจะมีมูลค่าโครงการรวมประมาณ 35,000 ล้านบาท หลังจากที่ปรึกษาสรุปผลการศึกษาเบื้องต้นในเดือน พ.ค.นี้ คาดว่าภายในปี 2563 จะเปิดประมูลได้ ซึ่งการดำเนินการจะเดินหน้าได้เร็ว เนื่องจากไม่ต้องดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2562

“โปรเจ็กต์ต้องเร่งหาเอกชนมาลงทุน เพราะจะมีที่อยู่อาศัยซึ่งเอกชนจะต้องก่อสร้างมารองรับพนักงานรถไฟที่จะย้ายจากบ้านพักย่าน กม.11 จำนวน 2,500 หลังคาเรือน เพราะ ร.ฟ.ท.จะนำที่ดินย่าน กม.11 มาพัฒนาในอนาคต”

การลงทุนให้เอกชนร่วมลงทุนสัญญาเดียวทั้งแปลง ระยะเวลา 50 ปี เนื่องจากที่ดินบริเวณดังกล่าวมีข้อจำกัดเรื่องการพัฒนาตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่ไม่สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ จึงต้องให้สัมปทานเอกชนดำเนินการมากกว่าปกติ 30 ปี ซึ่งเอกชนสามารถเข้าร่วมทั้งรายเดียวหรือกิจการร่วมค้าก็ได้

สำหรับรูปแบบการพัฒนา นายวรวุฒิฉายภาพรวมว่า ทางที่ปรึกษาออกแบบการพัฒาพื้นที่ 120 ไร่ เป็น 4 โซน ประกอบด้วย 1.โซน S พื้นที่ประมาณ 15.6 ไร่ จะเป็นสำนักงานใหญ่ของ ร.ฟ.ท.ที่จะย้ายมาจากที่ทำการปัจจุบันบริเวณหัวลำโพงซึ่งใช้งานมากว่า 70 ปี ออกแบบเป็นอาคารสำนักงานอัจฉริยะ ระดับมาตรฐานอาคารเขียว มีพื้นที่ก่อสร้าง 140,600 ตร.ม. พื้นที่ใช้สอย 68,800 ตร.ม.

2.โซน A พื้นที่ประมาณ 20.4 ไร่ จะเป็นส่วนของอาคารสำนักงานให้เช่า มีพื้นที่ก่อสร้าง 270,460 ตร.ม. พื้นที่ใช้สอย 143,950 ตร.ม.

3.โซน B พื้นที่ 55.8 ไร่ พัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับให้เช่าระยะยาวและคอมมิวนิตี้มอลล์ โดยในส่วนของที่อยู่อาศัยมีพื้นที่ก่อสร้าง 413,150 ตร.ม. พื้นที่ใช้สอย 229,650 ตร.ม. จำนวนห้องพัก 6,000 ห้อง ขณะที่คอมมิวนิตี้มอลล์มีพื้นที่ก่อสร้าง 44,000 ตร.ม. พื้นที่ใช้สอย 18,000 ตร.ม.

และ 4.โซน C พื้นที่ 28.2 ไร่ จะเป็นส่วนของบ้านพักพนักงานรถไฟ มีพื้นที่ก่อสร้าง 147,650 ตร.ม. พื้นที่ใช้สอย 86,950 ตร.ม. จำนวนห้องพัก 2,500 ห้อง

“ที่ปรึกษายังออกแบบให้มีโรงแรมขนาด 500 ห้องอยู่ในพื้นที่โครงการด้วย อย่างไรก็ตาม รูปแบบการพัฒนาขึ้นอยู่กับแนวคิดของเอกชน ทั้งหมดเป็นเพียงแนวคิดของบริษัทที่ปรึกษาที่กำหนดไว้ในเบื้องต้น” นายวรวุฒิกล่าวและว่า

ด้วยข้อจำกัดที่ปัจจุบันพื้นที่พัฒนาทั้งหมดยังต้องยึดตามผังเมืองรวมกรุงเทพฯ 2556 ทำให้พื้นที่พัฒนาอยู่เขตสีน้ำตาล ประเภท ย.8 และ ย.9 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่น) ส่งผลกับการพัฒนาอาคารสำนักงานที่กำหนดพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 10,000 ตร.ม. ทำให้การพัฒนาส่วนหนึ่งไม่สามารถทำได้เต็มศักยภาพเพราะในอนาคตพื้นที่จะเชื่อมต่อกับสถานีกลางบางซื่อ จะเป็นแลนด์มาร์กการขนส่งแห่งใหม่ของประเทศไทยที่จะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนในโครงการต่าง ๆ

ในเดือน มิ.ย.นี้ ร.ฟ.ท.จะขอ กทม.ปรับสีผังเมืองรวมการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวให้เป็นสีน้ำตาล ย.9 ทั้งหมด เพื่อไม่ให้เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาอาคารสำนักงานได้เต็มที่ คาดว่าจะทำให้มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นจากที่เบื้องต้นประเมินไว้ 35,000 ล้านบาท