“จีน” เลิกซื้ออสังหาฯ ฮ่องกง เหตุโควิด 19+การเมืองขัดแย้งเรื้อรัง

การระบาดของไวรัสโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างรุนแรง ขณะที่หลายประเทศเริ่มกลับมาเปิดเศรษฐกิจอีกครั้ง ทำให้เกิดการคาดการณ์ว่า ภาคอสังหาฯทั่วโลกจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวอย่างช้า ๆ อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯของฮ่องกงเผชิญกับความท้าทายของการฟื้นตัวในอนาคต จากการหายไปของนักลงทุนจากจีนแผ่นดินใหญ่ ภายหลังเกิดการระบาดของไวรัสโควิด-19 และอาจไม่หวนกลับมาอีกจากความขัดแย้งทางการเมือง

ทั้งนี้ นักลงทุนจากจีนแผ่นดินใหญ่ยุติการลงทุนอสังหาฯในฮ่องกงอย่างสิ้นเชิง นับตั้งแต่เกิดการระบาดของไวรัสโควิด-19 เมื่อต้นปี 2020 ข้อมูลของ “ซีบีอาร์อี” ที่ปรึกษาอสังหาฯชั้นนำของโลกระบุว่า ไม่พบธุรกรรมซื้อขายอสังหาฯในฮ่องกงของชาวจีนแผ่นดินใหญ่เลยตลอดช่วงไตรมาส 1/2020 ซึ่งนับเป็นครั้งแรกที่ชาวจีนหยุดการลงทุนภาคอสังหาฯในฮ่องกงอย่างสิ้นเชิง นับตั้งแต่เมื่อปี 2009

การหยุดลงทุนภาคอสังหาฯมีสาเหตุมาจากเศรษฐกิจฮ่องกงที่ชะลอตัว ซึ่งคาดว่าในปี 2020 จะหดตัวลง 2% นอกจากนี้ ภาคอสังหาฯฮ่องกงเผชิญกับปัจจัยกดดันที่แตกต่างจากแห่งอื่น ๆ กล่าวคือ การควบคุมเงินทุนไหลออกของจีน ซึ่งเป็นแรงซื้อสำคัญ และปมความขัดแย้งทางการเมือง ซึ่ง 2 ปัจจัยหลักนี้ทำให้เกิดข้อสงสัยว่า นักลงทุนจากจีนอาจไม่กลับมาลงทุนในฮ่องกงเช่นก่อน โดย “รีฟส์ หยั่น” หัวหน้าแผนกตลาดทุนของซีบีอาร์อีชี้ว่า ผู้ลงทุนจากจีนจะเริ่มถอยห่างจากตลาดฮ่องกง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาจากการระบาดของไวรัสโควิด-19 รวมถึงปัจจัยที่เรื้อรังอย่างความขัดแย้งทางการเมือง

ถึงแม้ว่าฮ่องกงจะสามารถควบคุมสถานการณ์ของไวรัสโควิด-19 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่งผลให้หลายฝ่ายคาดว่า ภาคอสังหาฯของฮ่องกงจะกลับมาฟื้นตัวอย่างช้า ๆ เช่นเดียวกับทั่วโลก หากเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจฮ่องกงเผชิญกับภาวะถดถอยอยู่ก่อนหน้าแล้ว จากปัจจัยสงครามทางการค้าซึ่งกระทบกับเศรษฐกิจฮ่องกง ซึ่งเป็นเกาะเล็ก ๆ ที่ต้องพึ่งพาปัจจัยภายนอกอย่างสูง

ขณะที่ความขัดแย้งทางการเมืองของฮ่องกง เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่กดดันการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ อัลจาซีร่า รายงานว่า เหตุการณ์ความรุนแรงของฮ่องกง เริ่มกลับมาปะทุอีกครั้งเมื่อ 24 เม.ย. 2020 โดยผู้ประท้วงหลายร้อยรายเริ่มกลับออกมาชุมนุมต่อต้านรัฐบาลปักกิ่ง ขณะที่วันที่ 1 พ.ค.ที่ผ่านมา เริ่มเห็นฉากเหตุการณ์ความรุนแรงอีกครั้ง จากกลุ่มผู้ประท้วงบางส่วนที่มีการใช้ระเบิดเพลิงก่อความวุ่นวาย และปัจจัยทางการเมืองจะเป็นแรงกดดันสำคัญสำหรับการหวนกลับมาลงทุน อสังหาฯของนักลงทุนชาวจีน ซึ่งจะทำให้ภาคอสังหาฯของฮ่องกงซบเซาไปอีกนาน

ทั้งนี้ แรงเก็งกำไรจากจีนแผ่นดินใหญ่เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของธุรกิจที่อยู่อาศัยในฮ่องกง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดลักเซอรี่ที่เป็นที่นิยมสำหรับการเก็งกำไร โดยกำลังซื้อจากจีนแผ่นดินใหญ่คิดเป็นสัดส่วนถึง 60% ของยอดขายทั้งหมด

ดังนั้น การหดหายไปของตลาดจีนทำให้ราคาอสังหาฯในฮ่องกงเริ่มลดลงอย่างรวดเร็ว โดยจากข้อมูลของกรมที่ดินของฮ่องกง ล่าสุดพบว่า ราคาอสังหาฯของฮ่องกงลดลงกว่า 8.5% ในเดือน ก.พ. ขณะที่ข้อมูลของ “ซาวิลส์” ผู้ให้บริการด้านอสังหาฯแบบครบวงจรระบุว่า ในช่วงไตรมาส 1/2020 อสังหาฯระดับไฮเอนด์ราคาตกลง 4.5% โดยเฉพาะพื้นที่เกาลูนตะวันตก ซึ่งเป็นที่นิยมสำหรับชาวจีนราคาลดลงถึง 7%

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ราคาอสังหาฯที่ลดลงได้ดึงดูดให้ชาวฮ่องกงท้องถิ่นเริ่มกลับเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพราะแรงเก็งกำไรของนักลงทุนจากจีนเป็นปัจจัยที่ผลักดันให้ราคาบ้านพุ่งขึ้นอย่างมากตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา “หลุยส์ ชาน” หัวหน้าฝ่ายที่อยู่อาศัยของ “เซ็นทาลีน พร็อพเพอร์ตี้ เอเจนซี่” ชี้ว่า การลดลงของราคาอสังหาฯทำให้ชาวฮ่องกงสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น ขณะที่ “เรย์มอนด์ ลี” ซีอีโอของ “ซาวิลส์” สาขาฮ่องกง ระบุว่า ในช่วงนี้พบว่าชาวฮ่องกงเข้าซื้ออพาร์ตเมนต์มือสองสำหรับการพักอาศัย สูงที่สุดในรอบ 7 ปี

ทั้งนี้ “ฮ่องกง” มีความเหลื่อมล้ำทางด้านที่อยู่อาศัยสูงที่สุดแห่งหนึ่งของโลก จากราคาอสังหาฯ ที่พุ่งพรวดสวนทางกับรายได้ของชาวฮ่องกง ซึ่งบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์เห็นตรงกันว่า เกิดจากการเข้ามาเก็งกำไรของนักลงทุนจีนที่สร้างความยากลำบากแก่ชาวเมืองท้องถิ่นเป็นอย่างมาก ดังนั้น หากนักลงทุนจีนไม่กลับมาลงทุนในฮ่องกงอาจช่วยลดความเหลื่อมล้ำตรงนี้ลงไปได้