ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ปั้นไลฟ์สไตล์คอนโดฯ “ริชี่เพลซ 2002”

สัมภาษณ์พิเศษ

ดีเวลอปเปอร์รุ่นใหญ่อีกรายของวงการอสังหาริมทรัพย์ “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” ประธานกรรมการบริหารค่ายริชี่เพลซ 2002 กับความในใจที่ดำรงนโยบายเพลย์เซฟการลงทุนพัฒนาโครงการในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ย่างเข้าสู่ปีจอ มองเห็นโอกาสการเติบโตขององค์กร มีความพร้อมทั้งทีมงานและพันธมิตร จึงประกาศแผนธุรกิจภายใต้คอนเซ็ปต์ “Sunrise Turnaround 2018”

Q : คอนเซ็ปต์ทำธุรกิจปีนี้

เราสื่อสารด้วยคอนเซ็ปต์ Sunrise Turnaround ปีที่จบไปแล้วก็ทำได้ตามที่ประกาศแผน ไม่เสียคำพูด สำหรับปี”61 จะเพิ่มการรับรู้รายได้เป็น 2-3 เท่าจากเป้า 3,000 ล้านบาท ซึ่งในช่วงรอยต่อปี”59 มาปี”60 เราโตสองเท่า ปีนี้เป้าโอนก็ขอโตอีกสองเท่า

โครงการใหม่ปีนี้ ที่บอกได้เป็นทางการมีแน่ ๆ 2 โปรเจ็กต์ มูลค่ารวมกัน 7,000 ล้านบาท ที่เหลือกำลังเจรจาซื้อที่ดิน โดยที่มีไฮไลต์อยู่ทำเลเอกมัย ติดห้างบิ๊กซี เป็นคอนโดฯไฮไรส์ 39 ชั้น ราคาตลาดตารางเมตรละ 2 แสนบาทขึ้นไป แต่เราตั้งเป้ากดราคาขายต่ำกว่า 2 แสน

เราอยากโตอย่างยั่งยืนและมั่นคง ไม่อยากโตแบบข้ามคืนแต่อยู่ไม่นาน เปรียบเหมือนกับขึ้นอย่างพลุก็ลงอย่างพลุแบบนั้นไม่ใช่เรา (หัวเราะ) วงจรชีวิตคอนโดมิเนียมมี 3 ปี สิ่งที่คิดวันนี้อีก 3 ปีจึงจะเสร็จ เราวางแผนองค์กรจะโตมีทิศทางทั้งการเปิดโครงการใหม่ แบ็กล็อก ยอดพรีเซล ยอดรับรู้

ในด้านผลกำไรก็ทำตามมาตรฐานตลาดรวม กรอสมาร์จิ้น 32-35% เน็ตมาร์จิ้น 10-17%

Q : แบรนด์เราผู้บริโภคนึกถึงอะไร

เรื่องนี้เราพูดบ่อยภายในองค์กร ตัวตนริชี่คืออะไร นิยามของพี่คือริชี่เพลซฯ เป็น queen of lifestyle condo เพราะทำเลไม่ด้อยกว่าใคร ในขณะที่ตอนนี้การทำให้ตรงกับไลฟ์สไตล์เราก็สนองได้เต็มที่ทุกเรื่องไม่มีข้อติเรื่องสินค้า ส่วนใหญ่กลุ่มราคาอยู่ระหว่าง 8 หมื่น-1.4 แสน/ตารางเมตร อยู่ที่วัตถุดิบ (ที่ดิน) มาแพงก็ขายแพง มาถูกก็ขายถูก

อย่างต้นทุนคอนโดฯตอนนี้ เป็นต้นทุนที่ดิน 15-30% ค่าก่อสร้าง 40% ที่เหลือก็เป็นโอเปอเรชั่นคอสต์ ในส่วนค่าการตลาดซึ่งเซ็กเมนต์ห้องชุดบูมมาก การแข่งขันก็สูง มีตลาดเรดโอเชี่ยนในทุกเส้นทางรถไฟฟ้า ค่าการตลาดก็เลยสูง ค่าการตลาดก็สูง น่าจะ 5% รวมเงินเดือนพนักงานในออฟฟิศที่ดูแลการตลาด ค่าจัดการโฆษณา ค่าจิปาถะซึ่งพี่อาจจะแตกต่างคนอื่นที่มาจากการเป็นนักอุตสาหกรรม แล้วใช้ประสบการณ์มาทำอสังหาฯ พี่จบด้านเซลจากพาณิชย์พระนคร ทำงานแผนกขาย 44 ปีมาแล้ว ตอนเรียน ป.ตรี เบื่อตัวเลขก็เลยจบกฎหมาย ป.โท กับ ป.เอก เริ่มจอยต์เวนเจอร์กับโตโยต้า จึงเรียนด้านบริหารจัดการ ธุรกิจครอบครัวมีโรงงานผ้าเบรก โช้กอัพ แบตเตอรี่ น้ำมันเครื่อง ล้วนแต่ของสิ้นเปลืองค่ะ

โฟกัสรถยนต์เป็นสินค้าไลฟ์สไตล์ เทรนด์เปลี่ยนตลอดเวลา เดี๋ยวกลม เดี๋ยวมน สีเข้ม สีอ่อน เป็นตัวเอามาโชว์หน้าบ้าน บอกบุคลิกเจ้าของเป็นคนเปรี้ยว เรียบง่าย หรือเรื่องมาก ซับซ้อนและละเอียดยิบ ในขณะที่อสังหาฯเป็นสินค้าไลฟ์สไตล์ ซึ่งพี่มาจากอุตสาหกรรมที่ยาก ซับซ้อน รายละเอียดเยอะ ทำให้พี่มีความอดทน (ในการทำธุรกิจ) เพราะยากทั้งคู่

Q : ปีนี้แย่งกันซื้อที่ดิน ?

พี่เป็นเจ้าของที่ดิน แตกไลน์ลงทุนอสังหาฯ ทำมา 15-16 ปีแล้ว จากที่เห็นมีผู้ประกอบการรายใหญ่ประกาศซื้อตรง เจ้าของที่ดินไม่มาทำอย่างนี้หรอก เพราะเศรษฐีเขามีความเป็นส่วนตัวของเขา ไม่มาออกสื่อหรือเผยตัวอะไรมากมาย วิธีการซื้อที่ดินใช้ระบบนายหน้า มี 10 คนก็เยอะแล้ว มีทั้งบริษัทและบุคคลธรรมดา

เท่าที่เห็นนายหน้าเขาไม่ทำเดี่ยว ๆ แต่มีทีม 4 คน ได้แลนด์แบงก์มาก็พูลกัน ต่างคนต่างแจกจ่ายลูกค้าตัวเอง ขายได้ก็แบ่งกันทำให้มีรายได้ต่อเนื่องตลอดเวลา

ในส่วนราคาที่ดินมีคนซื้อวาละ 3 ล้าน …พี่ยอมซื้อตามราคาตลาดนะ แพงก็ยอม แต่จะไม่ซื้อที่ดินแพงมาก ๆเพราะถ้าซื้อมาแล้วพัฒนาไม่ได้ก็ไม่มีประโยชน์ ถ้าแพงมาก ๆ คือเป็นราคาซื้อมือสอง เอามาปั่นราคา คุณปั่นก็ติดมือคุณไป เราไม่เอา กรณีแบบนี้ถ้าขายคนนอกวงการอสังหาฯอาจซื้อ

มีบ่อย ๆ พวกตัดหน้าเราแล้วเอากลับมาขายใหม่ใน 6 เดือน ถ้าแบบนี้ก็ถือติดมือไปเถอะ ทำเลติดสถานีรถไฟฟ้า 0 เมตรพี่ก็โดนตัดหน้าไปหลายแปลง (หัวเราะ)

จากประสบการณ์ ที่ดินมรดกมีปัญหามาก พี่น้องจะฆ่ากันตาย (คำเปรียบเทียบ) เพราะพ่อแม่ไม่ได้ทำพินัยกรรม จนกระทั่งตอนโอนก็โอนไม่ได้ บางแปลงโอนได้แต่อีก 2 ปีมาเอาพี่ไปขึ้นศาลเป็นจำเลย คนซื้อโดนทุกเรื่อง เพราะฉะนั้นถ้ารู้จักกันพี่อยากแนะนำว่าที่ดินมรดกให้ทำหนังสือจดแจ้งให้ชัดเจน จะเอายังไง และให้มีพยานลงนาม ถ้าเป็นไปได้ให้ลูกทุกคนลงชื่อรับทราบจะดีที่สุด ไปทำลับ ๆ ก็มีปัญหาตลอด เวลาลูกหลานตกลงกันไม่ได้จะบอกว่าพินัยกรรมปลอมอยู่เรื่อย เพราะมูลค่าสูงเป็นเงินหลักร้อยล้านพันล้าน

Q : โจทย์อสังหาฯปีนี้

มีคำถามเข้ามาเรื่อย ๆ ตลาดอสังหาฯผู้ประกอบการรายใหญ่กินส่วนแบ่งเยอะ รายกลางรายเล็กอยู่รอดได้ยังไง ต้องนิชมาร์เก็ตเพราะสู้รายใหญ่ไม่ได้ จับกลุ่มลูกค้า จับสินค้าเฉพาะเจาะจง อย่าประกบกับรายใหญ่ ไม่ถึงกับหนีแต่ไม่ปะทะ เพราะแนวโน้มสินค้าเมื่ออยู่ด้วยกัน (ทำเลเดียวกัน) ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งจะยอมจ่ายแพงซื้อรายใหญ่มากกว่า

เรื่องเงินปีนี้เงินไม่ได้ฝืด สภาพคล่องตลาดเงินไม่ได้ขาดแคลน แค่ระวังอย่าให้เงินสะดุดแล้วจะไปได้เอง กติกาคือ ต้องไม่ทำเกินตัว เรารู้ว่ามีกำลังเท่านี้ก็ลงทุนเท่านี้ กิจการก็ไม่สะดุดและไม่เสียชื่อ ถ้าไม่เสียชื่อเสียงจะพอหาแหล่งเงินได้ ตอนนี้เงินต่างชาติก็ไหลเข้ามาเยอะมาก แบงก์ตอนนี้ก็ผ่อนปรนเพราะแบงก์อยากเติบโตให้ทันกับสภาพตลาดที่กำลังบูม

ปีที่แล้วใช้กลยุทธ์ลงทุนอย่างระมัดระวัง ปีนี้ไม่ใช่แล้ว อาจทำใหญ่ก็ได้

ปีนี้เศรษฐกิจดี ต้องกลับมาขยันเป็นพิเศษ