‘อสังหา’ แห่แตกไลน์ดิ้นหนีตาย ผุดคอนโดเช่า-แวร์เฮาส์-โรงแรม

อสังหาฯแก้เกมกำลังซื้อฝืด กู้ไม่ผ่านพุ่ง 44% แห่แตกไลน์สร้างรายได้ประจำ “รีเจ้นท์โฮม”เสียดายที่ดิน ผุดคอนโดฯเช่า “เสนา” ลุยโมเดลซื้อพ่วงผู้เช่าระบายสต๊อก “อรสิริน” บุกบ้านมือสอง-โรงเรียนอินเตอร์ “ศุภาลัย”รุกแวร์เฮาส์ชลบุรีแสน ตร.ม. “แสนสิริ” ตั้งกองทุนซื้อโรงแรมหรู เปิดสปอร์ตคอมเพล็กซ์ “ออริจิ้น-เอสซี” ขยายธุรกิจน่านน้ำใหม่ ด้าน 3 สมาคมจ่อถก “เอกนิติ” ออกมาตรการเพิ่มพยุงตลาด มหกรรมบ้าน-คอนโดลดราคาสนั่น 29 ต.ค.-1 พ.ย.นี้

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ยังไม่ฟื้น ลูกค้าไม่มีเงิน แบงก์ไม่ปล่อยกู้ ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเอาตัวรอดรอเวลาตลาดฟื้นตัวอย่างน้อย 2 ปี ทั้งชะลอเปิดโครงการใหม่ ลดขนาดโครงการ ไม่ขึ้นโครงการทำเลเสี่ยง หันทำธุรกิจเช่าสร้างรายได้ระยะยาว เช่น อพาร์ตเมนต์ให้เช่า โรงแรม สนามกีฬาสปอร์ตคอมเพล็กซ์และพิกเกลบอล

อสังหาฯ ขายฝืดเร่งปรับตัว 

นายนิรัตน์ อยู่ภักดี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ จำกัด ผู้พัฒนาคอนโดฯ BOI แบรนด์ “รีเจ้นท์โฮม” กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ยังเหนื่อย คาดอีก 2 ปีกว่าจะฟื้น ซัพพลายในตลาดยังเหลือจำนวนมากสวนทางดีมานด์หดตัว ผู้ประกอบการต้องปรับตัว ขายสต๊อกเก่า ชะลอเปิดใหม่ ปรับกลยุทธ์จากขายสู่เช่า  เปลี่ยนทำธุรกิจอื่น เช่น โรงแรม คลังสินค้า รวมถึงตัดขายที่ดิน เพื่อเอาตัวรอด รักษารายได้และกระแสเงินสด รายเล็กหนี้เยอะอาจจะหายไปจากตลาด เหลือแต่รายใหญ่ เป็นสถานการณ์คัดกรองทั้งผู้พัฒนาและผู้ซื้อ

“อสังหาฯ จะฟื้นช้ากว่าเศรษฐกิจ บริษัทมีเงินสดประมาณ 2,000 ล้านบาท ไม่มีหนี้ จึงไม่ได้รับผลกระทบมาก แต่ก็ชะลอเปิดตัวใหม่ มองหาธุรกิจอื่น สนใจซื้อโรงแรมมาบริหาร กระจายความเสี่ยง สร้างรายได้ระยะยาว”

รีเจ้นท์โฮมลุยคอนโดฯ เช่า 

บริษัทปรับโมเดลการพัฒนาใหม่ จากเดิมสร้างคอนโดฯ เพื่อขาย เป็นเพื่อเช่า เสียดายที่ดิน ปัจจุบันคนนิยมเช่ามากกว่าซื้อ โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ คนเข้าถึงสินเชื่อยาก จะทำที่หลักสี่และปากเกร็ด ที่ผ่านมาลูกค้าที่ซื้อห้องเราไป 1-1.2 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ 6,000-7,000 บาท ได้ยีลด์ 6-7%  โดยทำเลหลักสี่ขึ้นโครงการ “รีเจ้นท์ แจ้งวัฒนะ” เนื้อที่กว่า 6 ไร่ ติดแจ้งวัฒนะซอย 4 ใกล้สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ จุดตัดของสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี และสีเขียว หมอชิต-คูคต เป็นอาคาร 15 ชั้น 1 อาคาร 2 ทาวเวอร์ รวม 1,150 ห้อง เริ่มสร้างปี 2570-2572 ส่วนโครงการห้าแยกปากเกร็ดอยู่ห่างสถานีแยกปากเกร็ด สายสีชมพู  200 เมตร เนื้อที่ 10 ไร่ น่าจะพัฒนาได้กว่า 3,000 ยูนิต 

เสนาผุดโมเดลซื้อพ่วงผู้เช่า  

น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า การปรับตัวของอสังหาฯ เพื่อบริหารเงินทุนกระแสเงินสดให้ดำเนินต่อไปอย่างมั่นคง ซึ่งเสนาขยายบทบาทจากผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยสู่ Housing Solution Platform ให้ลูกค้าเลือกรูปแบบการอยู่อาศัยได้ตามความพร้อม ตั้งแต่เช่า เตรียมความพร้อมซื้อ เป็นเจ้าของ จนถึงลงทุน โดยเชื่อมบริการเหล่านี้เข้าด้วยกัน 

“เรามี Prelivnex, LivNex, RentNex ตอบโจทย์ผู้ซื้ออยู่อาศัย และขยายตลาดสู่กลุ่มนักลงทุน เปิดตัว RentNex Invest หรือซื้อพ่วงผู้เช่า นำเสนอห้องชุดมีผู้เช่าอยู่แล้ว บางยูนิตมีผลตอบแทนค่าเช่าสูง 7% พร้อมบริการเช่าและการันตีค่าเช่า 3 ปี เปิดตัว 1 เดือน ปิดดีลได้แล้ว 20-30 ยูนิต สะท้อนมีดีมานด์จากนักลงทุนที่ไม่มีเวลาบริหารจัดการหรือดูแลสินทรัพย์ด้วยตัวเอง”

ระบายสต๊อกลดภาระกู้หนี้

บริษัทมีต้นทุนทางการเงิน 4.5-5% จึงไม่ต้องเพิ่มหนี้กู้ยืมพัฒนาโครงการใหม่ แต่เลือกใช้โมเดลธุรกิจที่ช่วยกระตุ้นการซื้อสต๊อกที่มีอยู่ เพื่อเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินทุนกลับเข้าสู่บริษัท ในภาวะเศรษฐกิจยังไม่เอื้อให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่าย ผลตอบแทนจากค่าเช่าจึงเป็นอีกแรงจูงใจนักลงทุน โดยดอกเบี้ย MRR อยู่ที่ 6.5% ขณะที่ค่าเช่าที่อยู่อาศัยไม่ได้ปรับลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ ทำให้การลงทุนในอสังหาฯ ที่สร้างรายได้จากค่าเช่ายังน่าสนใจสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม

“แม้ดอกเบี้ยอยู่ช่วงขาลง แต่แบงก์ยังเข้มงวดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจส่งผลต่อผู้ประกอบการมีสต๊อกจำนวนมาก ทำให้กระแสเงินสดตึงตัว การหาวิธีเปลี่ยนสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้เป็นเงินทุนจึงเป็นโจทย์สำคัญของธุรกิจ ฝั่งลูกค้ามีทางเลือกเข้าถึงผ่านการลงทุน”

อรสิรินบุกบ้านมือ 2-รร.นานาชาติ 

นายอรรคเดช อุดมศิริธำรง รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.อรสิริน โฮลดิ้ง กล่าวว่า ธุรกิจบ้านมือสองเป็นอีกหนึ่งโอกาสต่อยอดธุรกิจอสังหาฯ เดิม เพื่อสร้างผลตอบแทนจากการลงทุน โดยบริษัทมีแผนขยายธุรกิจนี้ต่อเนื่อง และปี 2570 ตั้งเป้าหาทรัพย์สินเพิ่ม 10-15 ยูนิต มูลค่า  200 ล้านบาท จากปัจจุบันมีทรัพย์สินในพอร์ต 13 ยูนิต มูลค่า 106.65 ล้านบาท

“ธุรกิจนี้มีโอกาสเติบโตได้อีกมากในภาวะกำลังซื้อยังมีข้อจำกัด บ้านมือสองที่มีคุณภาพ ราคาคุ้มค่าจึงเป็นอีกทางเลือกน่าสนใจ และเป็นโอกาสสร้างรายได้เพิ่มให้บริษัทในระยะยาว นอกจากนี้เรายังลงทุน 1,000 ล้านบาทสร้างโรงเรียนนานาชาติ Mill Hill International School Thailand เตรียมเปิดเฟส 2 ปี 2572”

ศุภาลัยรุกคลังสินค้า

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า บริษัทร่วมกับบริษัท เอยู กรุ๊ป ลงทุนธุรกิจคลังสินค้าให้เช่าบนที่ดิน อ.พนัสนิคม จ.ชลบุรี มูลค่า 1,600 ล้านบาท มีขนาดพื้นที่ให้เช่า 100,000 ตร.ม. ก่อสร้างคืบหน้าแล้วกว่า 90% คาดเปิดบริการปี 2570

“สำหรับพื้นที่เช่าพาร์ตเนอร์เราเหมาทั้งหมด เรากล้าทำเพราะไม่ได้มีความเสี่ยง ไม่มีเป้าหมายสำหรับธุรกิจนี้ แค่ต้องสร้างให้เสร็จ เพราะมีลูกค้ารออยู่แล้ว และทราบราคาตั้งแต่วันแรกที่ตกลงกันคือจบ ไม่มีอัพไซด์และไม่มีดาวน์ไซด์ รายได้ประมาณหลัก 100 ล้านต่อปี” นายไตรเตชะกล่าว

แสนสิริ-ออริจิ้น-SC ขยายธุรกิจโรงแรม

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ที่ขยายธุรกิจไปสู่รายได้รูปแบบอื่น เช่น บมจ.แสนสิริ ตั้งกองทุน Sansiri Capital Trophy Fund  ปิดดีลซื้อ The Lake Como EDITION โรงแรมริมทะเลสาบโคโม ประเทศอิตาลี ยังเปิดตัว “เอส ควอเตอร์” สปอร์ตคอมเพล็กซ์ในคอมมิวนิตี้แสนสิริ กรุงเทพกรีฑา 24 ไร่ภายในปี 2570

บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำจากธุรกิจโรงแรม หลังอสังหาฯ เพื่อขายผันผวน ผ่านกลุ่มออริจิ้น โฮเทล ได้แก่ โรงแรม ออฟฟิศ และพื้นที่เชิงพาณิชย์ ตั้งเป้ามีมูลค่าทรัพย์สิน 24,500 ล้านบาทในปี 2573 

บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น รุกโมเดลเช่าซื้อ “GenSCription” รองรับคนรุ่นใหม่ที่เลือกเช่าแทนซื้อ ได้แก่ เช่าเพื่อซื้อ เช่าเผื่อย้าย และเช่าระยะยาว บนทำเลใกล้แหล่งงาน เพิ่มทางเลือกเข้าถึงที่อยู่อาศัย และสร้างรายได้ประจำจากธุรกิจโรงแรม คลังสินค้า ออฟฟิศ และอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในสหรัฐ ยังขยายสู่ธุรกิจใหม่ ได้แก่ โซลาร์เซลล์รองรับดาต้าเซ็นเตอร์ ธุรกิจบริการหลังการขาย รวมถึงธุรกิจดิจิทัลแพลตฟอร์มและสุขภาพ

พฤกษาสร้างอพาร์ตเมนต์ให้เช่า

บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ปรับกลยุทธ์เน้นธุรกิจเพื่อเช่า อาทิ OMEGA Smart Warehouse ที่บางนา พื้นที่  217,000 ตร.ม. รองรับระบบจัดเก็บสินค้าอัตโนมัติ เปิดไตรมาส 4/2569 และธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่า iPlern มีแผนพัฒนา 60 อาคาร 4,300 ห้อง ค่าเช่า 3,000-10,000 บาทต่อเดือน เปิดแล้ว รังสิต-คลอง 2  ลำลูกกา คลอง 4  บ่อวิน สุขสวัสดิ์ 78 ศรีวารี เตรียมเปิดเดือนธันวาคมนี้ เช่น หนามแดง นวนคร เมืองใหม่-บางพลี ที่เหลือเปิดปี 2570 เช่น นครปฐม ควบคู่กับธุรกิจโรงพยาบาล 

ถกขุนคลังออกมาตรการพยุง 

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า  3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย จัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 วันที่ 29 ตุลาคม-1 พฤศจิกายนนี้ จะมีนายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เป็นประธานพิธีเปิด และกล่าวปาฐกถาในงาน 

ซึ่ง 3 สมาคมจะหารือถึงมาตรการอื่นเพื่อประคับประคองตลาดเพิ่ม อาทิ เพิ่มการหักลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลธรรมดาสำหรับการซื้อบ้านจาก 1 แสนบาท เป็น 2 แสนบาท และเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามประเภทใช้งานจริง เนื่องจากปัจจุบันมีสินค้ารอโอนจำนวนมาก ต้องจ่ายภาษีประเภทพาณิชยกรรม 0.3% ขอให้จ่ายประเภทที่อยู่อาศัย 0.03% 

นอกเหนือจากมาตรการลดค่าโอนและจำนอง 0.01% ผ่อนเกณฑ์ LTV ที่ขยายถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และสินเชื่อบ้าน ‘คนละหลัง พลัส’ วงเงิน 50,000 ล้านบาทของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วงเงินกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อราย ผ่อน 40 ปี ดอกเบี้ย 2.6-2.8% แล้ว 

กำลังซื้อเปราะบางกู้ไม่ผ่านพุ่ง

“สภาพตลาดในขณะนี้กำลังซื้อยังเปราะบาง ลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่านสูง ภาพรวมครึ่งปี 2569 อยู่ที่ 44% คาดสิ้นปีแตะ 50% ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดการณ์ทั้งปี 2569 ยอดโอนตลาดที่อยู่อาศัยจะติดลบ 4-5% แม้จะมีสินเชื่อคนละหลังพลัสออกมา แต่แบงก์ไม่ได้อนุมัติให้ทุกคนต้องดูเครดิตแต่ละคนด้วย ซึ่งในงานมหกรรมบ้านทาง ธอส.จะโปรโมตสินเชื่อนี้ด้วย” นายสุนทรกล่าว 

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า งานมหกรรมบ้าน-คอนโด มีจัดโปรโมชั่นคึก  เช่น บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ นำโครงการพร้อมอยู่ลดสูงสุด 50%   Top Up สูงสุด 150,000 บาท จอง 999 บาท ฟรีค่าโอน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า, บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) มอบส่วนลดสูงสุด 10 ล้านบาท จอง 999 บาท ผ่อน 1,999 บาทต่อเดือน รับดอกเบี้ย 0% นาน 5 ปี, บมจ.แสนสิริ  ลดสูงสุด 10 ล้านบาท จอง 999 บาท ผ่อน 999 บาทต่อเดือน นาน 1 ปี ฟรีค่าส่วนกลางสูงสุด 10 ปี, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ขายบ้านตกแต่งพร้อมโซลาร์เซลล์, สิทธิจอง 888 บาท ดอกเบี้ย 0% นาน 5 ปี ผ่อน 800 บาท นาน 1 ปี ส่วนลดสูงสุด 10 ล้านบาท, บมจ.ออริจิ้น  จอง 999 บาท ดอกเบี้ย 1.25% ต่อปี ผ่อนเริ่มล้านละ 1,500 บาท  เป็นต้น