“เบล็ส แอสเสทฯ” ปั้นแบรนด์บ้านแฝด-คอนโดบุก 2 ทำเลโซนศรีนครินทร์-รถไฟฟ้าสายใหม่ กรุยทางเข้าตลาดปี’62

นายธารินทร์ บวรวนิชยกูร กรรมการ บริษัท เบล็ส แอสเสท กรุ๊ป จำกัด เจ้าของโครงการเบล็สทาวน์-เบล็ส วิลล์ เปิดเผยว่า ปี 2561 บริษัทตั้งเป้าเติบโตด้านยอดขาย 100% จาก 570-580 ล้านบาทในปี 2560 เป้าปีนี้ต้องการ 900 ล้านบาท โดยวางแผนเปิดตัวใหม่ 3 โครงการ มูลค่ารวม 1,500 ล้านบาท

“จุดแข็งเราเป็นบริษัทที่เติบโตมาจากการเป็นผู้รับเหมา ทำให้สามารถบริหารงานก่อสร้างได้เอง กลยุทธ์ยังเน้นรายได้หลักมาจากโครงการแนวราบ ควบคู่สร้างโอกาสเติบโตจากคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้า”

นายธารินทร์กล่าวว่า บริษัทวางแผนการตลาดโดยเน้นสื่อสารผ่านช่องทางออนไลน์ซึ่งมีผลตอบรับที่ดีมากในปีที่แล้ว ล่าสุดเตรียมจัดอีเวนต์ 24-25 กุมภาพันธ์นี้ เปิดตัวคอนโด “เบล็ดเชอร์ จรัญ 96/1” ไซซ์ 28-45 ตารางเมตร ราคาเริ่ม 1.59-2.8 ล้านบาท เฉลี่ย 6-7 หมื่นบาท/ตารางเมตร ห่างสถานีรถไฟฟ้า 600 เมตร สถานีบางอ้อ สายสีน้ำเงิน เสนอเงื่อนไขพิเศษห้องชุดราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาท

บ้านแบรนด์ใหม่ “เมลิโซ ปาร์ค ศรีนครินทร-หนามแดง” เริ่มต้น 4.59 ล้านบาท เป็นบ้านแฝดสไตล์เมดิเตอร์เรเนียน ทำฟังก์ชันแข่งกับคู่แข่งในตลาด ดีไซน์แอลเชป ที่ดินเริ่ม 36 ตารางวา 132 ตารางเมตร ต้องการเจาะลูกค้า 3 เซกเมนต์ คือทาวน์โฮมหน้ากว้าง 5 เมตร, 5.5 เมตร และบ้านแฝด 36 ตารางเมตร

นอกจากนี้มีแลนด์แบงก์ 29 ไร่ รอพัฒนาโครงการมิกซ์โปรดักส์ระหว่างทาวน์โฮมกับบ้านแฝด ทำเลบางปู โดยเป็นโปรดักส์ใหม่ หน้ากว้าง 5.5 เมตร ราคาไม่เกินห้องละ 2 ล้านบาท ล่าสุด คู่แข่งขันมีการพัฒนาทาวน์เฮาส์ 5 เมตร มี 4 ห้องนอน ราคาเริ่มต้น 1.7 ล้านบาท กับบ้านแฝด ที่จะมีการปรับฟังก์ชัน เริ่มต้น 4 ล้านบาท ตั้งเป้าเปิดตัวไตรมาส 3/61

ในด้านแลนด์แบงก์ ปีนี้เตรียมจัดซื้อเพิ่ม 3-5 แปลง งบจัดซื้อ 800-1,000 ล้านบาท เพื่อรองรับการขยายโครงการสำหรับเตรียมตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ (MAI) ในปี 2562 ปัจจุบันมีแลนด์แบงก์แนวรถไฟฟ้า 2 คือสายสีม่วงกับสีแดง ขนาด 4 ไร่ จุดตัดรถไฟฟ้า กว่า รวมทั้งที่ดินอีกผืนหนึ่งทำเลปทุมธานี ตั้งเป้าพัฒนาอาคารพาณิชย์

“เป้าโตมาจากโครงการแอคทีฟ 4 โครงการ กับเปิดใหม่ 3 โครงการ โดยเตรียมโอนปีนี้ 800-900 ล้านบาท ทั้งนี้ รายได้ยังมีสัดส่วนแนวราบ 60% คอนโดฯ 40%”

นายธารินทร์กล่าวต่อว่า บิสสิเนสโมเดล ในอดีตบริษัทพัฒนาโครงการ 10-15 ไร่ ต่อมาพบว่าการเปิดตัวแต่ละโครงการมีต้นทุนฟิกซ์เท่ากัน จึงมองหาที่ดินไซซ์ใหญ่ขึ้น เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางมากขึ้น เพื่อเฉลี่ยต้นทุนพัฒนาโครงการให้คุ้มค่า ล่าสุดโมเดลธุรกิจมองไว้ที่ 20-40 ไร่ เป้าปิดการขายแบ่งเป็นทาวน์เฮาส์สองชั้นยอดขาย

ในด้านมูลค่าโครงการ ทาวน์เฮาส์สองชั้น มูลค่าโครงการ 200 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์สามชั้น มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท

กลยุทธ์ เบียดแทรกตลาดในแต่ละทำเล โดยสำรวจและวิจัยตลาด ดูดีมานด์-ซัพพลายบิ๊กแบรนด์ จากนั้นจึงหาช่องว่างและพัฒนาโครงการ โดยเพดานราคาคอนโดฯ ไม่เกิน 2.8 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 10 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 2.5-4 ล้านบาท และบ้านแฝดมองไว้ที่ 4 ล้านบาทขึ้นไป

“ต้นทุนพัฒนาโครงการ ค่าก่อสร้างบริหารได้แต่แพ้ชนะกันที่ราคาที่ดิน โดยทาวน์เฮาส์ควรจะไร่ละ 7-8 ล้าน, คอนโดฯ เราไม่ได้อั้นถ้าทำเลสวยจริงๆ เช่น ทำเลแนวรถไฟฟ้าสีม่วงหลักแสน/ตารางวา

นายธารินทร์กล่าวตอนท้ายว่า ต้นทุนการเงิน MLR-1% กว่าๆ กู้ 60/40 บริษัทตั้งเป้ากรอสมาร์จิ้น 30-35% เน็ตมาร์จิ้น 10-15% ในขณะที่ปัจจัยเสี่ยงมองเรื่องภาพรวมเศรษฐกิจที่อาจมีผลต่อการพัฒนาคอนโดฯ เนื่องจากมีซัพพลายจำนวนมากในทำเลตามแนวรถไฟฟ้า โดยบางโครงการคอนโดฯ ติดแนวรถไฟฟ้าจะมีคู่แข่งทาวน์เฮาส์ในรัศมี 1 กิโลเมตรจากรัศมีรอบสถานีรถไฟฟ้า