เหตุเกิดที่ แอชตัน อโศก อุบัติการณ์ใหม่ เอกสาร อ.6 คอนโดสร้างเสร็จแต่โอนไม่ได้ ?

Talk of the town วงการอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้เป็นเรื่องคอนโดมิเนียมแบรนด์หรู “แอชตัน อโศก” ของ “บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์” มูลค่าตอนเปิดตัวเมื่อปี 2557 จำนวน 6,300 กว่าล้านบาท ห้องไซซ์เริ่มต้น 30 ตารางเมตรขายยูนิตละ 6.9 ล้านบาท ปิดการขาย 100% ไม่ถึง 1 เดือน กำหนดสร้างเสร็จในเดือนตุลาคม 2560 ความคืบหน้าก่อสร้างเป็นไปตามกำหนด ตอนปลายปีที่แล้วมีการเชิญลูกค้าให้ไปตรวจรับมอบห้อง แต่จนถึงปัจจุบันไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ เนื่องจากติดขั้นตอนการยื่นเอกสาร “อ.6” ซึ่งเป็นแบบฟอร์มตรวจสอบการก่อสร้างและเปิดใช้อาคารที่ยังอยู่ระหว่างการพิจารณาของเจ้าพนักงาน

กทม.เข้มพิจารณา อ.6

“ประชาชาติธุรกิจ” สอบถามไปยังสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร (กทม.) แหล่งข่าวผู้บริหาร กทม.ชี้แจงว่า เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2561 ที่ผ่านมา บริษัทอนันดาฯได้ยื่นแบบ อ.6 เพื่อขอใบรับรองการก่อสร้างอาคาร ขณะนี้ กทม.อยู่ระหว่างพิจารณาว่าถูกต้องตามแบบก่อสร้างที่ยื่นมาหรือไม่ เป็นอาคารชุดสูง 50 ชั้น 783 ยูนิต ที่จอดรถ 371 คัน

ประเด็นการพิจารณาเนื่องจากโครงการปฏิบัติตามข้อกฎหมายสิ่งแวดล้อมยังไม่ครบถ้วน ประกอบกับอยู่ระหว่างมีคดีฟ้องร้องในศาลปกครอง จึงต้องรอบคอบรัดกุมก่อนอนุมัติแบบ อ.6 โดยจะทำหนังสือเวียนถามความคิดเห็นหน่วยงานต่าง ๆ เพื่อขอแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจน เช่น สำนักกฎหมาย กทม. ศาลปกครอง กรมโยธาธิการและผังเมือง ฯลฯ

“ตามขั้นตอนใช้เวลา 30 วัน ในเบื้องต้นตัวอาคารไม่มีปัญหา แต่โครงการนี้มีผู้ร้องศาลกรณีเจ้าของโครงการเช่าที่ดินทำเป็นทางเข้า-ออกคอนโดฯ ในฝั่งถนนอโศก ซึ่งที่ดินดังกล่าวการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย หรือ รฟม.เวนคืนมาก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน ถือว่าผิดวัตถุประสงค์กฎหมายเวนคืนที่ดิน ส่วนสาเหตุที่บริษัทอนันดาฯเช่าที่ รฟม. เนื่องจากที่ตั้งโครงการแอชตัน อโศก เป็นที่ดินตาบอด ไม่มีทางเข้า-ออก”

ฟ้องศาลปกครองปี”59

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ก่อนหน้านี้เมื่อเดือนมิถุนายน 2559 สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนและตัวแทนชุมชนถนนสุขุมวิท ซอย 19 แยก 2 ได้เดินทางไปยื่นฟ้องกับศาลปกครองกลาง โดยยื่นฟ้องหน่วยงานรัฐ 5 แห่ง ประกอบด้วย ผู้อำนวยการเขตวัฒนา ผู้อำนวยการสำนักการโยธา และผู้ว่าราชการ กทม. ผู้ว่าการ รฟม. และคณะกรรมการผู้ชำนาญการ (คชก.)

สำนักงานสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ ขอให้เพิกถอนคำสั่งทางปกครอง 3 ข้อ ดังนี้

1.ขอให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก 2.ขอให้แก้ปัญหาทางสาธารณะในซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 ส่วนที่บริษัทยึดครองกลับมาเป็นสาธารณประโยชน์ดังเดิม 3.ขอให้เพิกถอนนิติกรรมที่ รฟม.อนุญาตให้ใช้ที่ดินที่ได้จากการเวนคืนเป็นทางเข้าออกโครงการ ปัจจุบันคดีฟ้องร้องอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลปกครองกลาง

รฟม.แจง “ที่ดินตาบอด”

ผู้สื่อข่าวสอบถามแหล่งข่าวจาก รฟม.ระบุว่า ที่ดินที่ตั้งโครงการแอชตันในอดีตทางเจ้าของที่ดินถูก รฟม.เวนคืนจนกลายเป็นที่ดินตาบอดไม่มีทางเข้า-ออก ซึ่ง รฟม.ได้ทำ MOU กับเจ้าของที่ดินจะต้องมีทางเข้า-ออกให้ ต่อมาเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาได้ขายต่อให้กับนิติบุคคลคือบริษัทอนันดาฯ ภาระผูกพันในการใช้ทางเข้า-ออกติดมากับกรรมสิทธิ์ที่ดิน และบริษัทอนันดาฯได้ขอเช่าที่ดิน รฟม.ทำทางเข้า-ออกดังกล่าว

กับอีกประเด็นในเรื่องสำนักงานตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) ตรวจสอบนิติกรรมการให้บริษัทอนันดาฯ เช่าทำทางเข้า-ออกมูลค่า 97 ล้านบาท ซึ่งกฎหมายจัดตั้ง รฟม.มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มูลค่าเกิน 10 ล้านบาท ต้องทำเรื่องเสนอเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรี แต่ผู้บริหารขณะนั้นตัดสินใจในระดับคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟม.

โดยเรื่องดังกล่าวเกิดขึ้นสมัย นางสาวรัชนี ตรีพิพัฒน์กุล เป็นประธานบอร์ด และ นายยงสิทธิ์ โรจน์ศรีกุล เป็นผู้ว่าการรฟม. ขณะนั้นมีนโยบายหารายได้จากการพัฒนาเชิงพาณิชย์ ซึ่งสถานีสุขุมวิทเป็นพื้นที่ลานจอดแล้วจร แต่ รฟม.ได้ผลตอบแทนไม่มาก เมื่ออนันดาฯขอเช่าจึงให้เหมาเช่าพื้นที่ลานจอดและสร้างเป็นสำนักงานเป็นการตอบแทน

“ปัญหาเกิดจากมีคนใน รฟม.ไปร้อง สตง. กรณีผู้ว่าการ รฟม.ใช้อำนาจหน้าที่เกินกว่ากฎหมาย รฟม. 2543 กำหนด ในขณะที่บอร์ดตีความว่าเป็นค่าตอบแทนจึงไม่ต้องเสนอ ครม.อนุมัติ แต่ผู้ร้อง สตง.ตีความว่าเป็นมูลค่าอสังหาฯ เกิน 10 ล้าน ความคืบหน้า สตง.อยู่ระหว่างสอบสวนข้อเท็จจริง ล่าสุด รฟม.ก็ยังไม่ได้ทำสัญญาเช่ากับอนันดาฯแต่อย่างใด”

อนันดาฯเคลียร์ “ผู้ร้องสอบ”

เรื่องเดียวกันนี้ ฝ่ายกฎหมายของ บมจ.อนันดาฯชี้แจงว่า การขอใช้ที่ดินเป็นทางเข้า-ออกเป็นการอนุญาตตามประกาศ รฟม. และได้ออกหนังสืออนุญาตให้ โดยได้ยื่นเป็นหนังสือต่อราชการในการขออนุญาตก่อสร้างเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ไม่ใช่เรื่องการเช่า แต่เป็นการอนุญาตให้ใช้ที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ โดย รฟม.ได้มีแนวทางปฏิบัติในโครงการอื่น ๆ ตามสถานีรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานครหลายโครงการ ซึ่งใช้แนวปฏิบัตินี้มาก่อนหน้านี้แล้ว

“การอนุมัติของ รฟม.ทำในรูปแบบคณะกรรมการ ไม่ใช่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และสภาพความเป็นจริงที่ดินส่วน รฟม.อนุญาตให้บริษัทใช้กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของ รฟม.อยู่ และเห็นได้ชัดว่าอนันดาฯไม่ได้ไปขวางกั้นว่าจะใช้แต่เพียงผู้เดียว บุคคลหรือผู้สัญจรไปมาสามารถใช้ที่ดินได้ตามปกติ”

สำหรับความคืบหน้าคดีฟ้องร้องศาลปกครองกลาง มี 2 คดีโดยผู้ยื่นฟ้องร้องมีสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนกับสยามสมาคมฯ ซึ่งฟ้องหน่วยงานราชการเพื่อขอให้เพิกถอนใบอนุญาตการก่อสร้าง จึงเป็นเหตุให้มีผลกระทบกับทางโครงการ ซึ่งศาลได้เรียกอนันดาฯไปเป็นผู้ร้องสอบ และบริษัทได้เข้าไปชี้แจงต่อศาลไว้แล้ว ขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาคดีของศาล

“เราไม่ได้เป็นจำเลย แต่ศาลเรียกเป็นผู้ร้องสอบ เป็นผู้ชี้แจง ซึ่ง กทม. กับ รฟม. ทั้งสองหน่วยงานเขาก็ยืนยันในหลักการที่โครงการนี้ทำได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เขาได้ทำคำรับรองให้กับศาลโดยตรงไปแล้ว”

ธุรกิจคอนโดฯลุ้นหาข้อยุติ

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ปกติการยื่นเอกสาร อ.6 ถือเป็นขั้นตอนช่วงปลายน้ำ ทุกอย่างก่อสร้างเสร็จตามใบอนุญาตที่หน่วยงานรัฐออกให้ เป็นการตรวจสอบการก่อสร้างขั้นสุดท้าย ซึ่งมีรายการตรวจสอบ หรือ check list ที่ชัดเจน จึงเรียกว่าเป็นเอกสารขอเปิดใช้อาคาร ถ้าหากใบอนุญาตก่อสร้างตลอดจนรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA มีปัญหา หน่วยงานรัฐจะมีการแจ้งผู้ประกอบการตั้งแต่ต้นทาง และไม่ออกใบอนุญาตก่อสร้างให้

ดังนั้น คอนโดฯ แอชตัน อโศก ซึ่งก่อสร้างเสร็จตามใบอนุญาตที่รัฐออกให้ แต่ยังไม่สามารถโอนให้กับลูกค้าได้ จะกลายเป็นบรรทัดฐานในการพิจารณาเอกสาร อ.6ของเจ้าพนักงานรัฐทั่วประเทศในอนาคต จึงได้รับความสนใจจากภาคเอกชนเป็นพิเศษว่าจะมีข้อยุติอย่างไร

“คอนโดฯเมื่อสร้างเสร็จต้องยื่นขอ อ.6 ตามกฎหมาย เป็นเรื่องการเปิดใช้อาคาร จากนั้นนำแบบ อ.6 ไปยื่นออกกรรมสิทธิ์ห้องชุดและโอนให้ลูกค้า” แหล่งข่าวระบุ