บลจ.วรรณ แนะสินทรัพย์ทางเลือก ทรัสต์ TIREIT เสริมพอร์ตดอกเบี้ยขาลง

บลจ.วรรณคว้าจังหวะดอกเบี้ยขาลงช่วงปลายปี แนะลงทุนสินทรัพย์ทางเลือก REIT หลังแปลงสภาพกองอสังหาฯเป็นกองทรัสต์ TIREIT เพื่อเพิ่มสินทรัพย์บนทำเลนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ถือกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ 100% (Freehold) ชูอัตราผลตอบแทนเงินปันผลปีแรก 7% พร้อมเปิดเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ประชาชนทั่วไป (PO) 7-18 ต.ค.นี้

วันที่ 8 ตุลาคม 2567 นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนวรรณ จำกัด (บลจ.วรรณ) เปิดเผยว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล 1(TIF1) ได้แปลงสภาพเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล (TIREIT) และระดมทุนเพิ่มสินทรัพย์จากเดิมในกอง TIF1 ที่มีอยู่ 5 แห่ง หลังแปลงสภาพสินทรัพย์เพิ่มขึ้นอีก 3 แห่ง รวมเป็น 8 แห่ง

มูลค่ารวมของกองทรัสต์ TIREIT อยู่ที่ประมาณ 2,245 ล้านบาท สินทรัพย์ในกองทรัสต์ TIREIT เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนทำเลนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่อุตสาหกรรมชั้นนำของประเทศ ถือกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ 100% (Freehold) ซึ่งเป็นกองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรมกองเดียวในประเทศไทยที่มีกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ โดยจะเปิดเสนอขายหน่วยทรัสต์ (PO) ระหว่างวันที่ 7-18 ตุลาคมนี้

สำหรับสินทรัพย์ใหม่ของ TIRIET จากการเพิ่มทุนจะเป็นกรรมสิทธิ์ Freehold ในทรัพย์สิน 3 แห่ง ได้แก่ Green Park 1 ที่จังหวัดฉะเชิงเทรา, Green Park 2 และ Green Park 3 ที่จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งปัจจุบันทรัพย์สินดังกล่าวมีผู้เช่าเต็มพื้นที่ และจะรวมกับสินทรัพย์ที่แปลงสภาพมาจาก TIF1 ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมไฮเทค สวนอุตสาหกรรมบางกะดี นิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ และนิคมอุตสาหกรรมทีเอฟดี

นอกจากนี้ ภายหลังการแปลงสภาพและลงทุนเพิ่มเติมอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) อยู่ในอัตราที่สูงที่ราว 80-85% โดยผู้เช่ากระจายในหลากหลายธุรกิจจากผู้ประกอบการไทยและต่างชาติ ได้แก่ วัสดุอุตสาหกรรมและเครื่องจักร ยานยนต์ บรรจุภัณฑ์ อาหารและเครื่องดื่ม และเวชภัณฑ์ เป็นต้น ประกอบกับการต่อสัญญาเช่าตลอดราว 20 ปีที่ผ่านมา กองทุน TIF1 มีการต่อสัญญาจากผู้เช่าเดิมเป็นจำนวนกว่าครึ่ง ซึ่งทำให้มีรายได้จากค่าเช่าสม่ำเสมอ โดยผู้เช่าชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน และส่วนใหญ่มีสัญญาเช่าและสัญญาบริการระยะเวลา 3 ปี

นายพจน์กล่าวเพิ่มเติมว่า หากประมาณการอัตราผลตอบแทนปันผลในปีแรกที่ประมาณ 7% (จากเดิมอยู่ที่ประมาณ 5.8% กรณีที่ไม่มีการแปลงสภาพและลงทุนเพิ่ม) ใกล้เคียงกับคาดการณ์เฉลี่ยของกลุ่ม Industrial REITs ในปี 2567-2568 ที่ราว 8% ต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่มีสัดส่วนทรัพย์สินเป็นสิทธิการเช่า (Leasehold) อยู่ในการลงทุนของกองทรัสต์ (ข้อมูล ณ 30 ส.ค. 2567) แต่จุดแตกต่างที่สำคัญ คือ กองทรัสต์ TIREIT เป็นกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ (Freehold)

“บริษัทมองว่า การปรับพอร์ตการลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือกอย่าง REIT ประมาณ 10% ของพอร์ตและในช่วงนี้ เป็นจังหวะที่เหมาะสม จากปัจจัยหนุนด้านแรงกดดันจากนโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ค่อนข้างจำกัดมากแล้ว ทั้งนี้ หากเปรียบเทียบผลตอบแทนการลงทุนจากผลิตภัณฑ์ทางการเงินต่าง ๆ

อาทิ พันธบัตรรัฐบาล อายุ 10 ปี ผลตอบแทนประมาณ 2.47% หุ้นกู้ภาคเอกชน เรตติ้ง A-อายุ 10 ปี ผลตอบแทนประมาณ 4.06% หุ้นกู้ภาคเอกชน เรตติ้ง BBB+ ผลตอบแทนประมาณ 5.07% อัตราเงินปันผลของ SET Index ผลตอบแทนประมาณ 3.15% และอัตราเงินปันผล PF&REIT อยู่ที่ประมาณ  6.75% ซึ่งผลตอบแทนของ TIREIT ยังถือว่ามีความน่าสนใจ” นายพจน์กล่าว

สำหรับภาพรวมของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้าให้เช่า บลจ.วรรณมองว่า มีแนวโน้มปรับตัวขึ้นได้ต่อเนื่องในระยะข้างหน้าตามทิศทางการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยและมาตรการสนับสนุนการลงทุนจากภาครัฐ แนวโน้มการย้ายและขยายฐานการผลิตของผู้ประกอบการต่างชาติที่เพิ่มขึ้น เพื่อลดผลกระทบจากความเสี่ยงของการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทาน รวมไปถึงแนวโน้มการขยายตัวที่ยังแข็งแกร่งของการส่งสินค้าแบบเร่งด่วนในไทยจากธุรกิจอีคอมเมิร์ซและโลจิสติกส์

ซึ่งคาดการณ์ว่าในช่วงปี 2567-2568 การให้เช่าที่ดินนิคมอุตสาหกรรมจะมีการขยายตัวอยู่ที่ราว 18-20% ต่อปี จึงเป็นโอกาสลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าในช่วงปลายปีนี้ อีกทั้งแนวโน้มรายได้ของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้าให้เช่ายังคงค่อนข้างสม่ำเสมอในอนาคต ทั้งนี้ สำหรับผู้ที่สนใจสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ 0-2659-8888