ณัฏฐนันท์ คุณาจิระกุล เพลินใจ กรุ๊ปปรับทัพ ทำ รร.-คอมมิวนิตี้มอลล์ รับ EEC

หลังจากการประกาศนโยบายเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกของรัฐบาล ส่งผลให้ทุนใหญ่อสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางแห่บุกจังหวัดชลบุรีและระยองอย่างคึกคัก เพื่อหวังช่วงชิงกำลังซื้อด้านที่พักอาศัยที่กำลังจะเฟื่องฟูขึ้นในอดีตพื้นที่อีสเทิร์นซีบอร์ด “ณัฏฐนันท์ คุณาจิระกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เพลินใจ กรุ๊ป จำกัด อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในจังหวัดระยอง และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง ได้ฉายภาพการปรับตัวของนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่น ที่อยู่ในพื้นที่มาอย่างยาวนานกับ “ประชาชาติธุรกิจ” อย่างน่าสนใจ

Q : เริ่มเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

หลังจากเรียนจบปริญญาโท ด้านการวางแผนนโยบายองค์กร จากมหาวิทยาลัยบอสตัน ประเทศสหรัฐอเมริกา ได้ทำกิจการโรงเรียนสอนภาษาจีน ก่อนเข้ามาสานต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของครอบครัวเมื่อราว 11 ปีที่ผ่านมา เริ่มจากเรียนรู้ส่วนงานต่าง ๆ ของบริษัทตั้งแต่ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ การก่อสร้าง คุมงาน เป็นผู้จัดการโครงการ ไปจนถึงการวางแผนการตลาด เมื่อมีความเข้าใจและประสบการณ์รอบด้านแล้วจึงเข้ามาในธุรกิจนี้อย่างเต็มตัว

Q : โครงการที่กำลังดำเนินการ

บริษัท เพลินใจ กรุ๊ป จำกัด ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์มาแล้ว 5 โครงการ ในแต่ละโครงการจะแบ่งเฟสในการจัดทำ เช่น โครงการเพลินใจ 4 แบ่งเป็นเพลินใจ 4 กับฝั่ง The Prestige โดยแยกเป็น 2 ชื่อ เพื่อแยกรูปแบบสินค้า และกลุ่มเป้าหมาย โดยโครงการเพลินใจ 4 เป็นอาคารพาณิชย์ และบ้านเดี่ยว มีกลุ่มเป้าหมายเป็นคนทำงานในโรงงานอุตสาหกรรม ฐานเงินเดือนเบื้องต้น 30,000 บาท ในขณะที่ The Prestige ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ เป็นต้น

ในส่วนพื้นที่โครงการเพลินใจ 5 มีพื้นที่ 300 ไร่ แบ่งเป็น อาคารพาณิชย์ 200 ยูนิต ราคายูนิตละ 2.99 ล้านบาท บริเวณด้านหน้าติดถนน รวมถึงโครงการโฮมออฟฟิศ ชื่อ The Metro ซึ่งก่อสร้างเพื่อขายเพียง 35 ยูนิต เนื่องจากคาดการณ์ว่าตลาดทาวน์โฮมจะยังไปได้ไม่ดีนัก เลยทำในจำนวนน้อยเพื่อทดลองตลาด ซึ่งเป็นไปตามคาด เพราะขายได้ในอัตราที่ช้า เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักมักเลือกบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมากกว่าอาคารพาณิชย์และโฮมออฟฟิศ

โดยกลุ่มลูกค้าหลักของเพลินใจ กรุ๊ป คือพนักงานในโรงงานอุตสาหกรรมปิโตรเคมีในจังหวัดระยอง ซึ่งมีระดับเงินเดือน 50,000 บาทขึ้นไป และสามารถผ่อนทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านกว่าบาทได้ในราคา 20,000 บาทต่อเดือน เช่น กลุ่มวิศวกร หัวหน้างาน ต่างจากกลุ่มลูกค้าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรี ที่เป็นพนักงานระดับปฏิบัติการ ทำให้กลุ่มลูกค้าในจังหวัดระยองนั้นมีโอกาสกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้านได้ถึง 90%

ปัจจุบันมีโครงการที่กำลังดำเนินการขายและใกล้ปิดโครงการแล้ว จำนวน 2 โครงการ แบ่งเป็น โครงการเพลินใจ 4 และ The Metro ซึ่งเหลือขายโครงการละไม่ถึง 10 ยูนิต คาดว่าทั้ง 2 โครงการจะปิดการขายได้ภายในปี 2561

Q : แผนการลงทุนใหม่

คาดว่าจะชะลอโครงการกลุ่มบ้านจัดสรร เนื่องจากใช้เวลานานในการจัดทำแต่ละโครงการ และต้องรอความชัดเจนของโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เนื่องจากเราต้องมองแนวโน้มว่าอีอีซีจะเป็นอย่างไร เมืองใหม่ สถานีรถไฟความเร็วสูง และโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ จะอยู่ที่ใด รวมไปถึงถ้าอีอีซีเกิดขึ้นจริง มีความเป็นไปได้ที่ต้องมองกลุ่มลูกค้าเป้าหมายใหม่ เพราะยังไม่แน่ชัดว่าการส่งเสริมอุตสาหกรรม 5 S-curve ใหม่ ซึ่งเน้นเป็นกรีน จะมีพนักงานเป็นลูกค้าลักษณะใด และเราจะขายอสังหาริมทรัพย์แบบใดให้พนักงานเหล่านี้

ระหว่างนี้จะยังไม่ทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะการขายขาด เช่น อาคารพาณิชย์ ทาวน์โฮม บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น แต่จะมุ่งสู่ธุรกิจโรงแรม และคอมมิวนิตี้มอลล์ เนื่องจากเป็นธุรกิจที่มีรายได้ที่เกิดขึ้นประจำ และมีเงินหมุนเวียนในการบริหารธุรกิจ (recurring income)

ในส่วนคอมมิวนิตี้มอลล์และโรงแรมนั้น ได้มีการจัดเตรียมที่ดินไว้ทั้งสิ้น 13 ไร่ ในบริเวณโครงการเพลินใจ 5 ใกล้กับสถานีขนส่งผู้โดยสารจังหวัดระยองแห่งใหม่ แบ่งเป็น The Ozone Lifestyle Mall หรือคอมมิวนิตี้มอลล์ขนาด 10 ไร่ ที่มีแนวคิดมาจากความต้องการสร้างพื้นที่กิจกรรมให้จังหวัดระยอง โดยในวันหยุดสุดสัปดาห์จะมีการจัดตลาดนัดที่มีร้านค้าเข้าร่วมกว่า 200-300 ร้านค้า ทั้งจากนักศึกษาที่ทดลองทำธุรกิจ และผู้ประกอบการขนาดย่อม

ส่วนพื้นที่อีก 3 ไร่ จะทำโรงแรม ใช้ชื่อว่า Hotel Fuse จะเป็นโรงแรมระดับ 3 ดาว และในอนาคตจะยกระดับเป็นโรงแรมระดับ 4 ดาว ขนาด 70 ห้อง คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในต้นปี 2562 และทั้งหมดเป็นการลงทุนเอง ราคาก่อสร้างรวมที่ดินประมาณ 110 ล้านบาท เบื้องต้นราคาห้องพักจะอยู่ที่ 1,600 บาท/วัน และปรับขึ้น-ลงตามลักษณะห้อง และการให้บริการ โดยเล็งเจาะกลุ่มผู้บริหารในโรงงานอุตสาหกรรม ให้บริการทั้งรายวันและรายเดือน ในส่วนรายเดือนให้เป็นกลุ่มที่สามารถจ่ายค่าเช่ารายเดือนได้ 25,000 บาท/เดือน ในลักษณะเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

Q : แผนการตลาดรองรับ EEC

มีไอเดียว่าจะจัดทำในส่วนของห้องประชุม สัมมนาในโรงแรม สำหรับตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าสำหรับการเอาติ้งหรือประชุมขนาดเล็ก ไม่ได้เน้นจัดเลี้ยง มีห้องประชุมใหญ่สุดรองรับผู้เข้าร่วมงานได้ประมาณ 170 คน รวมถึงสระว่ายน้ำด้านหลังสำหรับผ่อนคลายในการประชุมสัมมนาจากต่างจังหวัด โดยในเฟสถัดไปต้องรอดูตลาดและความนิยมหลังจากโรงแรม Hotel Fuse เปิดตัวแล้ว เพราะพื้นที่สามารถต่อขยายโรงแรมได้อีกอาคารด้านหลังอาคารเดิม โดยสามารถทำห้องพักเพิ่มขึ้นได้ หรือทำเป็นห้องประชุมสัมนนาสำหรับรองรับการประชุมใหญ่ในสเกลไมซ์ซิตี้

แต่ทั้งหมดขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของอีอีซีรวมไปถึงจะเปลี่ยนอพาร์ตเมนต์ BJ Apartment อายุกว่า 10 ปีของบริษัทให้เป็นโรงแรมประเภทบัดเจต โดยจะเปลี่ยนชื่อใหม่เป็น BJ Butique ราคาเข้าพักอยู่ที่ 550 บาท/คืน เจาะลูกค้ากลุ่มเซลส์ ขณะนี้อยู่ระหว่างการทำเรื่องขออนุญาตปรับเปลี่ยนการใช้อาคาร เพราะช่วงที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมในจังหวัดระยองมีปริมาณมาก จนผู้ประกอบการหลายรายปรับธุรกิจทำเป็นอพาร์ตเมนต์ โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่าในราคาที่ใกล้เคียงกัน ทั้งสระว่ายน้ำ และห้องที่จัดเป็นสัดส่วน โดยระหว่างนี้อนุโลมการใช้อาคารและมีการรีโนเวตทีละชั้น

เบื้องต้นดำเนินงานไปแล้วราว 30% งบประมาณ 15 ล้านบาท คาดว่าจะได้รับการอนุญาตภายในปีนี้