อสังหาฯกับความท้าทายสู่ Smart City ตอบโจทย์คุณภาพชีวิตประชากรเมือง

คอลัมน์ : มองข้ามชอต
ผู้เขียน : กัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)

เทรนด์เมืองใหญ่ทั่วโลกกำลังมุ่งไปสู่การเป็น Smart City หรือเมืองอัจฉริยะ กล่าวคือเป็นเมืองที่มีการใช้เทคโนโลยีดิจิทัลและนวัตกรรมเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ เพื่อนำไปสู่การยกระดับคุณภาพชีวิตของประชากร แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าเมืองใหญ่ทั่วโลกกำลังเผชิญความท้าทายหลากหลายด้าน เช่น ความหนาแน่นของประชากรที่สูงขึ้น การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรที่สัดส่วนผู้สูงอายุมากขึ้น ค่าครองชีพสูงขึ้น ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและสังคมที่รุนแรงขึ้น สภาพอากาศแบบสุดขั้วที่มีความถี่ในการเกิดบ่อยครั้งมากขึ้น

ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ มีบทบาทสำคัญในการช่วยบรรเทาความท้าทายต่าง ๆ ข้างต้น และขับเคลื่อนให้เมืองมุ่งไปสู่การเป็น Smart City สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทย ทั้งโครงการที่อยู่อาศัย และโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้ดำเนินการในรูปแบบต่าง ๆ เช่น การออกแบบและการก่อสร้างที่เป็น Universal Design เพื่อให้สามารถรองรับการอยู่อาศัย หรือการใช้งานอาคารสำหรับประชากรได้ในทุกช่วงวัย

รวมถึงการพัฒนาโครงการที่มีสัดส่วนพื้นที่สีเขียวและพื้นที่สาธารณะมากขึ้น การพัฒนาอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม ลดการใช้พลังงาน และยกระดับความเป็นอยู่ที่ดีสำหรับผู้ใช้อาคาร เช่น LEED, WELL และ TREES ตลอดจนมีการใช้เทคโนโลยีดิจิทัล เช่น IOT, AI, ระบบ Automation มาอำนวยความสะดวกและยกระดับความปลอดภัย ทั้งสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย และโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

SCB EIC มองว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีศักยภาพในการยกระดับการดำเนินการด้านการใช้เทคโนโลยีดิจิทัลและนวัตกรรมในระดับที่เป็นโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น รวมถึงสร้างความร่วมมือกับภาคส่วนต่าง ๆ เพื่อก่อให้เกิดผลกระทบเชิงบวกต่อคุณภาพชีวิตของประชากรได้ในวงกว้าง เช่น การสร้างความร่วมมือกับภาคการขนส่ง

เพื่ออำนวยความสะดวกด้านการเดินทางสำหรับผู้อยู่อาศัยในโครงการที่อยู่อาศัย และผู้ใช้งานอาคารโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ การสร้างความร่วมมือกับภาคโทรคมนาคม เพื่อสนับสนุนการเข้าถึงโครงข่ายอินเทอร์เน็ตได้ในทุกพื้นที่ การสร้างความร่วมมือกับภาครัฐในการพัฒนา Smart City Sandbox ในพื้นที่ใหม่ ๆ

นอกจากนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีศักยภาพในการรวบรวมข้อมูลต่าง ๆ ทั้งจำนวนผู้อยู่อาศัยในโครงการที่อยู่อาศัย และผู้ใช้งานอาคารโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ตลอดจนพฤติกรรมต่าง ๆ เช่น รูปแบบการเดินทาง ปริมาณการใช้พลังงาน เพื่อนำมาสู่การจัดทำข้อมูลขนาดใหญ่ หรือ Big Data ให้ภาครัฐสามารถดำเนินการวิเคราะห์ข้อมูลดังกล่าว เพื่อประกอบการออกแบบนโยบาย เช่น การวางผังเมือง การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน รวมถึงสามารถบริหารจัดการเมืองด้านต่าง ๆ เช่น การจราจร การใช้พลังงาน ความปลอดภัย ได้อย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น สามารถยกระดับคุณภาพชีวิตของประชากรในเมืองได้

ทั้งนี้ การขับเคลื่อนให้เมืองมุ่งไปสู่การเป็น Smart City ยังจะก่อให้เกิดผลกระทบเชิงบวกกลับมายังภาคอสังหาริมทรัพย์เอง โดยจะเป็นปัจจัยเร่งให้ผู้ประกอบการแข่งขันปรับกลยุทธ์ให้มุ่งไปสู่การยกระดับคุณภาพชีวิตของประชากร และสร้างความยั่งยืน โดยหากสามารถดำเนินการได้อย่างโดดเด่นก็จะช่วยเสริมขีดความสามารถในการแข่งขัน

ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยที่จะได้รับความสนใจในการอยู่อาศัยและมีมูลค่าโครงการเพิ่มสูงขึ้น รวมถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่จะสามารถดึงดูดผู้เช่าพื้นที่ และปรับขึ้นอัตราค่าเช่าพื้นที่ได้

อย่างไรก็ตาม ยังมีความท้าทายที่ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถดำเนินการได้ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนด้านเทคโนโลยีดิจิทัลที่มีมูลค่าสูง การขาดความเชื่อมโยง และระบบการรวมศูนย์ข้อมูลระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน รวมถึงข้อจำกัดต่าง ๆ เช่น กฎระเบียบ ผังเมือง โครงสร้างพื้นฐาน

ดังนั้น จึงเป็นบทบาทของภาครัฐต้องส่งเสริมให้เกิดการบูรณาการความร่วมมือระหว่างภาครัฐ เอกชน ประชาชน รวมถึงสถาบันการศึกษาในด้านการนำเทคโนโลยีดิจิทัลและนวัตกรรมเข้ามาทดสอบในสภาพแวดล้อมจริงของโครงการอสังหาริมทรัพย์

รวมถึงมีบทบาทในการสนับสนุนให้เมืองมุ่งไปสู่การเป็น Smart City ผ่านการดำเนินมาตรการต่าง ๆ เช่น การปรับปรุงแก้ไขกฎระเบียบที่เป็นอุปสรรค การส่งเสริมการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัล การกระตุ้นเศรษฐกิจ และส่งเสริมการจ้างงานที่หนุนให้เกิดกระจายความเป็นเมือง