‘อสังหา-ค้าปลีก’ บูมย่านเศรษฐกิจใหม่ ทุ่มสร้าง ‘สกายวอล์ก’ เชื่อมรถไฟฟ้า

ปัจจุบัน “สกายวอล์ก” หรือทางเดินลอยฟ้า ที่เชื่อมจากสถานีรถไฟฟ้ากับศูนย์การค้าและอาคารสูงระฟ้า ยังคงผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด เกาะไปตามแนวรถไฟฟ้าสารพัดสี โดยเฉพาะ “สายสีเขียว” หรือบีทีเอส ที่มีทางเดินลอยฟ้าหลายจุด ทั้งใจกลางเมือง และส่วนต่อขยายที่ปัจจุบันสร้างไปสุดสายที่ “สถานีสมุทรปราการ และสถานีคูคต” ส่วนใหญ่เป็นการเชื่อมศูนย์การค้า สำนักงาน และคอนโดมิเนียม

ค้าปลีก-อสังหาฯทุ่มลงทุน

ล่าสุดในที่ประชุมคณะกรรมการบริหารโครงการขนส่งมวลชนกรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 21 เมษายน 2569 ได้พิจารณาแผนก่อสร้างทางเดินยกระดับ และทางเชื่อมต่ออาคาร 7 โครงการ ที่ขอสร้างสกายวอล์กเชื่อมสถานีสายสีเขียวและย่านเศรษฐกิจแห่งใหม่

เริ่มจาก “วัน ออริจิ้น สนามเป้า” ของ บมจ.ออริจิ้น พร็อกเพอร์ตี้ ขอเชื่อมสถานีบีทีเอสสนามเป้า โดยโครงการมีเนื้อที่กว่า 3 ไร่ มูลค่า 4,400 ล้านบาท เป็นการร่วมทุนกับ “โตคิว แลนด์ เอเชีย” ก่อสร้างเป็นสำนักงานเกรดเอ มีพื้นที่ให้เช่ากว่า 34,000 ตร.ม.

ย่านใจกลางเมืองมี “โฮเต็ล อินดิโก้ ทองหล่อ” (Hotel Indigo Thonglor)  เชื่อมกับสถานีบีทีเอสทองหล่อ เป็นโรงแรมใหม่ในเครือ IHG สูง 37 ชั้น และใต้ดิน 6 ชั้น รวม 250 ห้อง

ด้านสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) ขอเชื่อมต่อโครงสร้างบริเวณโครงการพัฒนาพื้นที่บล็อกเอ เขตพาณิชย์สยามสแควร์ เข้ากับลานใบบัว หรือสกายวอล์กแยกปทุมวัน  โดยโครงการมีพื้นที่กว่า 6 ไร่ มี บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN เป็นผู้พัฒนาภายใต้ชื่อ “CenTRal cENtrAL” (เซ็นทรัล เซ็นทรัล) มิกซ์ยูสสูง 42 ชั้น ชั้นลอย 2 ชั้น และชั้นใต้ดิน 5 ชั้น 1 อาคาร มีพื้นที่รวม 134,200 ตร.ม. ประกอบด้วยพื้นที่สรรพสินค้าสำนักงาน โรงแรม และที่จอดรถยนต์ 875 คัน ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

อีกโครงการที่น่าสนใจ “R-Walk District Connectivity” เชื่อมต่อย่าน มักกะสัน-ราชประสงค์-สีลม หรือสกายวอล์กราชประสงค์ ของสมาคมผู้ประกอบการวิสาหกิจในย่านราชประสงค์ร่วมกันพัฒนา จะต่อขยายจากปัจจุบันที่สร้างถึงแยกประตูน้ำ ตรงไปเชื่อมแอร์พอร์ตลิงก์ สถานีราชปรารภ และเชื่อมจากแยกราชประสงค์ สร้างใต้บีทีเอสไปยังราชดำริถึงสีลม และสร้างตั้งแต่ถนนสารสินบรรจบถนนราชดำริ ถึงจุดเชื่อมต่อสะพานเขียว โดยจะเชื่อมเข้ากับอาคารที่อยู่ในแนวเส้นทาง

ทั้งนี้ที่ประชุมคณะกรรมการฯ ยังพิจารณาอนุมัติร่างบันทึกข้อตกลง (MOU) โครงการ R-Walk District Connectivity อาทิ เจ้าของอาคารร่วมกันก่อสร้างทางเดินยกระดับและโอนกรรมสิทธิ์ส่วนที่อยู่บนที่ดินสาธารณะให้ กทม., เอกชนเป็นผู้บริหารจัดการและรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด ทั้งค่าก่อสร้างและบำรุงรักษา, ทางเดินยกระดับกว้างประมาณ 6 เมตร โดยต้องได้รับอนุมัติแบบจาก กทม.ก่อน, เอกชนต้องดูแลให้ทางเดินอยู่ในสภาพดี แข็งแรง ปลอดภัย เป็นต้น

พหลฯ-บางนาย่านเศรษฐกิจใหม่

ขณะที่สายสีเขียวต่อขยายหมอชิต-คูคต ไฮไลต์โครงการทางเชื่อมบริเวณสถานีบีทีเอสพหลโยธิน 24 กับ “เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน” โดยรื้อถอนสกายวอล์กเดิมบางส่วน และรื้อสะพานลอยเดิมหน้าโรงเรียนสตรีวรนาท และก่อสร้างทางเชื่อมเข้าสู่โครงการพร้อมทางขึ้นลง

“เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นโครงการมิกซ์ยูส มูลค่ากว่า 21,000 ล้านบาท ของเซ็นทรัลพัฒนา บนที่ดิน 49 ไร่ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เตรียมเปิดเฟสแรกศูนย์การค้าไตรมาส 4 ปี 2569 ยกระดับย่านพหลโยธินสู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่

ยังมีโครงการ “ริชพาร์ค เทอมินอล แอท พหลโยธิน 59” ของ บจ.ริชซี่ ดีเวลลอปเมนท์ 2016 ขอสร้างทางเชื่อมกับสถานีบีทีเอสพหลโยธิน 59 เป็นคอนโดฯ สูง 14 ชั้น 1 อาคาร 563 ยูนิต

ขณะที่สายสีเขียวต่อขยายแบริ่ง-สมุทรปราการ มีโครงการทางเชื่อม “แบงค็อก มอลล์” ของ บจ. แบงค็อก มอลล์ ดีเวลลอปเม้นท์ ขอก่อสร้างและปรับปรุงทางเชื่อมระหว่างอาคารโครงการกับสกายวอล์กบริเวณสถานีบีทีเอสอุดมสุขถึงสี่แยกบางนา

โดยขยายความกว้างทางเดินเป็น 7 เมตร เปลี่ยนวัสดุปูพื้นใหม่ รื้อราวกันตกและทำราวใหม่ รื้อสะพานลอยด้านหน้า จัดทำระบบไฟฟ้าแสงสว่างใหม่ รื้อไฟส่องสว่างใต้สกายวอล์กและติดตั้งใหม่โดยที่ประชุมเห็นชอบโครงการ และให้ปรับตำแหน่งทางขึ้น-ลงใหม่

กทม.รื้อค่าแรกเข้า-ค่าเชื่อมรายปี

คณะกรรมการฯ ยังมีมติเห็นชอบในหลักการสำหรับโครงการทางเชื่อมต่าง ๆ โดยกำหนดเงื่อนไขตามรายละเอียดและความเหมาะสมของแต่ละโครงการ เพื่อให้การอนุมัติเป็นไปอย่างรัดกุมและเกิดประโยชน์สูงสุดต่อประชาชนผู้สัญจร

1.เน้นความสะดวกบนทางเท้า รูปแบบการก่อสร้างและตำแหน่งของเสาโครงสร้างต้องไม่กีดขวางทางเท้าด้านล่าง โดยหากมีการออกแบบบันไดขึ้น-ลง ต้องคำนึงถึงความสะดวกในการใช้งานของประชาชนเป็นหลัก 2.ความปลอดภัยระดับมาตรฐานสากล ความสูงของโครงสร้างทางเชื่อมต้องไม่เป็นอุปสรรคต่อการปฏิบัติงานด้านความปลอดภัย โดยเฉพาะระดับความสูงใต้ท้องคานต้องไม่ต่ำกว่าระดับที่รถดับเพลิงและรถกู้ภัยสามารถลอดผ่านได้ เป็นต้น

3.Universal Design โครงการที่มีการปรับปรุงสะพานลอยเดิมต้องดำเนินการยกระดับพื้นทางเดินให้สูงเท่ากับสกายวอล์ก และต้องมีทางลาดที่เหมาะสมสำหรับรถเข็น เพื่อให้คนทุกกลุ่มสามารถเข้าถึงและใช้งานได้อย่างเท่าเทียม และ 4.การเข้าถึงที่สะดวกและปลอดภัย ต้องมีการปรับปรุงทางลงสะพานลอยให้มีความลาดชันที่พอเหมาะ ไม่ชันจนเกินไป เพื่อไม่ให้กระทบต่อการเดินขึ้น-ลงของประชาชนทั่วไป

โดยการกำหนดเงื่อนไขของ กทม.จะครอบคลุมทั้งโครงการทางเชื่อมบริเวณสถานีรถไฟฟ้าเดิม อาทิ สถานีสนามเป้า, ทองหล่อ, พหลโยธิน 59 และแยกปทุมวัน รวมถึงโครงการเชื่อมต่อย่านเศรษฐกิจใหม่ เช่น โครงการ R-Walk District Connectivity เชื่อมต่อย่านมักกะสัน-ราชประสงค์-สีลม, โครงการทางเชื่อมแบงค็อก มอลล์ และโครงการบริเวณสถานีพหลโยธิน 24 เพื่อยกระดับโครงข่ายการเดินทางในกรุงเทพฯ ให้มีความต่อเนื่อง สะดวก และปลอดภัย

พร้อมกันนี้ กทม.ยังปรับอัตราค่าตอบแทนการสร้างทางเชื่อมใหม่ โดยเก็บค่าแรกเข้าไม่เกิน 40 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับประเภทอาคาร เช่น ศูนย์การค้าและมิกซ์ยูส คิดค่าแรกเข้า 30 ล้านบาท เป็นต้น และปรับค่าตอบแทนรายปีเพิ่มจาก 1,000 บาทต่อ ตร.ม.เป็น 1,600 บาทต่อ ตร.ม. ขึ้นอยู่กับระยะทาง แต่สูงสุดไม่เกิน 2 ล้านบาท

สำหรับระยะเวลาการเชื่อม ทาง กทม.กำหนดระยะเวลา 5 ปี สามารถต่อได้อีก 5 ปี โดยคิดค่าแรกเข้าครั้งแรกครั้งเดียว สำหรับการเชื่อมต่อกับบีทีเอสส่วนต่อขยาย แต่ถ้าเป็นในส่วนของ 23 สถานีอยู่ในเส้นทางสัมปทานของบริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือบีทีเอสซี ทางบีทีเอสซีจะเป็นผู้กำหนด โดยให้เช่าเท่ากับระยะเวลาสัมปทาน

นอกจาก 7 โครงการนี้ยังมีอีกหลายโครงการที่จะลงทุน และไม่ใช่แค่สายสีเขียว ยังมีสายสีน้ำเงิน สายสีม่วง สายสีชมพู และสายสีเหลือง ที่อยู่ในความดูแลของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ที่มีเอกชนทุ่มเชื่อมทั้งใต้ดินและบนดิน