ส่งซิก ‘อสังหาฯ’ พ้นจุดต่ำสุด จับตาตลาด ‘บ้านมือสอง’ คลื่นลูกใหม่

แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว จากแรงหนุนของ 2 มาตรการรัฐ แต่แรงส่งยัง “เปราะบาง” ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังถูกกดดัน จากปัจจัยในประเทศและปัจจัยภายนอก 

“มานะ นิมิตรวานิช” ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ฉายภาพรวมเศรษฐกิจไทยครึ่งปีที่ผ่านมา มีทั้งปัจจัยบวกจากจีดีพีที่ขยายตัวได้ดีกว่าที่ตลาดคาดการณ์ค่อนข้างมาก แม้ไตรมาส 2/2569 จะชะลอตัวแต่ก็ปรับตัวได้ดี และเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งสัญญาณชัดเจนว่า อัตราดอกเบี้ยนโยบายปัจจุบันที่ 1.0% เหมาะสมแล้ว 

ขณะที่ปัจจัยลบสำคัญอย่าง “เงินเฟ้อ” ทำให้รายได้ของคนไทยเติบโตไม่หวือหวา และเราน่าจะอยู่กับปัญหานี้ไปอีกสักพัก ส่งผลต่อความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเนื่องจากปริมาณหนี้ในระบบที่สูงมากอยู่แล้ว และสภาวะหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อสูงขึ้นไปด้วย รวมถึงปัจจัยค่าต้นทุนการก่อสร้าง และนักท่องเที่ยวที่ลดลง ซึ่งเป็นผลกระทบจากสงครามตะวันออกกลางอีกด้วย

อานิสงส์มาตรการรัฐ

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งแรกของปี 2569 “มานะ” มองว่าได้รับแรงหนุนจากเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัวและจีดีพีที่เติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป และอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ช่วยหนุนกำลังซื้อให้สูงขึ้น ประกอบกับตลาดบ้านมือสองกลุ่มราคาไม่สูงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง และการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% 

ทำให้มีการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% เทียบกับช่วงเดียวกันกับปีก่อนหน้า และมีมูลค่ารวม 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% ปัจจัยหลักมาจากมาตรการลดค่าโอน-จำนองที่อยู่อาศัยเดิม และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV 

บ้านมือสองครองตลาด 

เมื่อจำแนกตามประเภทโครงการ “แนวราบ” ยังคงเป็นตลาดหลัก คิดเป็น 70% ของมูลค่าการโอนรวม โดยมี 111,624 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.6% และมูลค่า 299,432 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1% ขณะที่ “คอนโดฯ” คิดเป็น 30% จำนวน 56,041 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.1% และมูลค่า 130,407 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3%

เจาะลึกรายภูมิภาค พบว่า 3 ภูมิภาคที่มีการโอนสูงสุด คือ “กรุงเทพฯ และปริมณฑล” 241,864 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% คิดเป็นมากกว่า 56% ของมูลค่ารวมทั้งประเทศ โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่เติบโตถึง 21% รองลงมา “ภาคตะวันออก” 62,698 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.4% โดยเฉพาะ “ชลบุรีและระยอง” ที่ได้รับอานิสงส์จากกลุ่มอุตสาหกรรมเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) และนักลงทุนต่างชาติ และ “ภาคใต้” 44,320 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.5% โดย “ภูเก็ต” ครองสัดส่วนกว่า 50% ของตลาดภาคใต้ เติบโตจากกำลังซื้อต่างชาติ

“โครงสร้างตลาดยังสะท้อนเรียลดีมานด์ว่า บ้านมือสองขยับขึ้นมาครองตลาดถึง 63% ขณะที่บ้านใหม่อยู่ที่ 37% จากความคุ้มค่าด้านราคาต่อ ตร.ม. และทำเลที่ตั้งใกล้เมืองที่ตอบโจทย์กำลังซื้อในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ส่วนกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 24% ขณะที่กลุ่มระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ลดเหลือ 27%”

ภูเก็ตบูมจัด-รัสเซียยึดหัวหาด 

สำหรับการโอนคอนโดฯ ของต่างชาติกำลังซื้อโดยรวมชะลอตัวลง มีจำนวน 6,533 หน่วย ลดลง 8.8% มูลค่ารวม 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5% โดย 3 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนสูงสุด ได้แก่ จีน 6,874 ล้านบาท ลดลง 27.7% รัสเซีย 3,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 75.9% และเมียนมา 2,457 ล้านบาท ลดลง 16.2% ตามมาด้วยสหรัฐ ไต้หวัน ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร เยอรมนี ออสเตรเลีย และอินเดีย

“ปัจจัยความไม่แน่นอนของนโยบายทรัมป์เป็นสาเหตุทำให้จีนลดการซื้ออสังหาฯ ไทย แต่ยังคงครองอันดับ 1 ในตลาดต่างชาติ ซื้อคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ 4,434 ล้านบาท ชลบุรี 1,150 ล้านบาท เน้นทำเลธุรกิจและการลงทุนระยะยาว ขณะที่รัสเซียเติบโตมาก ส่วนใหญ่ซื้อในภูเก็ต 2,127 ล้านบาท และชลบุรี 1,139 ล้านบาท ส่วนพม่าแม้หดตัวแต่ยังเป็นผู้ซื้อหลักอันดับ 2 ในกรุงเทพฯ 2,260 ล้านบาท เน้นการย้ายถิ่นฐาน เพื่อความมั่นคง การศึกษา และการแพทย์”

ขณะที่สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างในครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่ารวม 5,174,141 ล้านบาท ขยายตัว 2.6% โดยยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ในครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่ารวม 289,315 ล้านบาท ขยายตัว 12.2% โดยเฉพาะไตรมาส 2/2569 มีการเร่งขยายตัวสูงถึง 18.4% สอดรับกับการเพิ่มขึ้นของยอดโอน และการรีไฟแนนซ์จำนวนมาก ทำให้ยอดสินเชื่อคงค้างเติบโตน้อยกว่า 

ยอดโอนโตต่ำ-ดีมานด์อั้น

“มานะ” ประเมินตลาดอสังหาฯ ทั้งปี 2569 ภายใต้สมมติฐานทางเศรษฐกิจ ตัวเลขจีดีพีขยายตัว 2.25% MRR 6.55% และเงินเฟ้อ 1.75% แม้จะมีการเร่งโอนในไตรมาส 2 แต่การต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองถึง 30 มิถุนายน 2570 จะช่วยประคองตลาดครึ่งปีหลังให้ไปได้อย่างมีเสถียรภาพ 

โดย REIC คาดการณ์ว่าจะมีการโอนรวม 323,479 หน่วย เพิ่มขึ้นเพียง 2.3% และมูลค่าการโอนรวม 880,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่คาดว่าจะมีมูลค่า 571,066 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% เป็นการปรับตัวเลขใหม่ตามตัวเลขจริงที่เกิดขึ้นใน 2 ไตรมาสที่ผ่านมา 

“มานะ” ให้เหตุผลว่า จากความไม่แน่นอนของการต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ทำให้ตัวเลขไตรมาส 2/2569 ขยายตัวอย่างมาก จากดีมานด์ที่ถูกดึงไปแล้วส่วนหนึ่ง ทำให้การขยายตัวของครึ่งปีหลังอาจไม่เติบโตเท่าครึ่งปีแรก และชะลอตัวลงไปบ้าง แต่เมื่อต่ออายุมาตรการถึง 30 มิถุนายน 2570 อาจช่วยประคองให้ตลาดอสังหาฯ เป็นบวกได้ แต่ยังมีปัจจัยที่ต้องติดตาม ทั้งหนี้ครัวเรือนสูง ความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นและความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก 

ปี’70 ยอดโอนแตะ 9 แสนล้าน 

จากตัวเลขที่สะท้อนออกมา “มานะ” คาดว่าอสังหาฯ จะฟื้นตัวต่อเนื่องถึงปี 2570 ทำให้มูลค่าการโอนรวม 908,358 ล้านบาท ขยายตัว 3.1% มี 320,617 หน่วย ลดลง 0.9% โดยมูลค่าการโอนที่ขยายตัวสูงกว่าจำนวนหน่วยเป็นผลจากต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และการบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ปี 2570-2573 ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ คาดอยู่ที่ 582,688 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2%

แม้ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ต่อเนื่องปี 2570 ยังเผชิญความท้าทายจากหนี้ครัวเรือนสูงและความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ แต่อสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และยังอยู่ในจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไปตามสภาวะเศรษฐกิจและยังเห็นโอกาสเติบโตในกลุ่มเรียลดีมานด์ ตลาดบ้านมือสอง ที่เน้นความคุ้มค่าทั้งราคาและทำเล ตลาดคอนโดฯเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะชลบุรี ภูเก็ต รวมถึงเทรนด์บ้านประหยัดพลังงานที่ได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐอีกด้วย