ราคา ‘บ้าน-ที่ดิน’ หลังน้ำท่วม 

คอลัมน์ : สามัญสำนึก ผู้เขียน : ประเสริฐ จารึก

สถานการณ์ “นํ้าท่วมกรุงเทพฯ 2569” เริ่มคลี่คลาย แต่ยังต้องจับตาสารพัดตอที่ผุดขึ้นมาท่ามกลางวิกฤต 

หนักสุดหนีไม่พ้น “ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่เจอดราม่าเขย่าเก้าอี้หลายเรื่อง  

ตั้งแต่การเตรียมความพร้อม แผนบริหารจัดการการระบายน้ำ ตลอดจนการเข้าช่วยเหลือประชาชนที่ช้าไม่ทันการณ์ 

แรงสุดปมยกเลิกโครงการแก้มลิงคลองคู้บอน 130 ไร่ และคลองบางชัน 39 ไร่ ที่จะมาช่วยซัพพอร์ตน้ำท่วมฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ หลังพื้นที่ถูกเปลี่ยนเป็นหมู่บ้านจัดสรรของอสังหาฯ ค่ายดัง เลยกลายเป็นปมปริศนาคาใจ 

แม้ “ผู้ว่าฯ ชัชชาติ” กางไทม์ไลน์พับแผนโครงการ เกิดก่อนที่จะเข้ามารับตำแหน่งสมัยแรก ขณะที่การลงทุนไม่คุ้มค่าในการเวนคืนและก่อสร้างที่สูงถึง 11,000 ล้านบาท 

แต่ยังไม่สามารถคลายข้อกังขาจากสังคมได้ เมื่อภาพของบ้านเรือนในพื้นที่ฝั่งตะวันออกจมน้ำหนักหลายวัน ยังติดตา  

แต่ต้องยอมรับว่า สิ่งหนึ่งที่ “ผู้ว่าฯ ชัชชาติ” ทำอย่างสม่ำเสมอ คือ การลงพื้นที่เช้าจรดค่ำ ทำให้คนกรุงรู้สึกไม่ได้ต่อสู้กับน้ำท่วมเพียงลำพัง 

ทำไมฝั่งตะวันออกถึงจมน้ำหนัก ผู้อำนวยการสำนักการระบายน้ำ กทม. ระบุมาจาก “ฝนตกแช่” นาน 48 ชั่วโมง เกิดปริมาณฝนสะสมสูงถึง 300 มิลลิเมตร เกินกว่าระบบป้องกันน้ำท่วมของ กทม.ที่รับได้เพียง 60 มิลลิเมตร 

เป็นโจทย์ใหม่ที่ กทม.ต้องนำมาทบทวนแผนป้องกันน้ำท่วม แม้ปี 2569 น้ำท่วมกระจุก ไม่กระจายทุกพื้นที่ แต่ปีหน้าและปีต่อ ๆ ไปไม่มีใครรู้จะเจอโจทย์ใหม่เหมือนปีนี้อีกหรือไม่ 

เมื่อ “ภาวะโลกร้อน” กำลังรุกคืบทั่วโลก รวมถึงไทยที่กำลังเผชิญวิกฤต “น้ำทะเลหนุนสูง” เพิ่มขึ้น 2-3 มิลลิเมตรทุกปี และในอัตราที่เร็ว 

ทำไม “น้ำท่วมกรุงเทพฯ 2569” จุดอ่อนถึงอยู่ฝั่งตะวันออก ขณะที่พื้นที่ชั้นในและฝั่งตะวันตกแห้งสนิท 

คำอธิบายจาก ผอ.สำนักการระบายน้ำ กทม. ระบุเนื่องจากฝั่งตะวันออกมีพื้นที่มากกว่า ทำให้น้ำค้างในทุ่งเยอะและนาน 

ส่วนฝั่งตะวันตกและพื้นที่ชั้นในอยู่ใกล้คลองสายหลัก อย่างคลองแสนแสบ คลองลาดพร้าว คลองเปรมประชากร บึงพระราม 9 อุโมงค์ยักษ์ ทำให้ระบายน้ำลงสู่แม่น้ำเจ้าพระยาได้เร็วกว่า 

จากภาพหลอนน้ำท่วม เกิดคำถามซื้อบ้านทำเลไหนดีที่น้ำไม่ท่วม ? ราคาบ้านและที่ดินจะตกไหม ?

เพราะบ้านไม่ได้ซื้อได้บ่อย บางคนต้องผ่อนเกือบทั้งชีวิต การตัดสินใจซื้อจึงไม่ใช่แค่เรื่องราคาอย่างเดียว ทำเลก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญ 

ฟังจากผู้ประกอบการอสังหาฯ ต่างบอกไปในทิศทางเดียวกัน น้ำท่วมกระทบกำลังซื้อช็อกระยะสั้น อย่างน้อย 6 เดือน เพราะคนยังมีความกังวล 

ทำเลไหนที่น้ำท่วมอาจขายได้ยากขึ้น  แต่ด้วยสภาพตลาดอสังหาฯ ณ เวลานี้ ขายได้ แต่โอนไม่ได้ แบงก์ไม่ปล่อยกู้ จึงเป็นโจทย์ใหญ่มากกว่า “น้ำท่วม” 

เพราะเมื่อคนไม่มีกำลังซื้อบ้านก็ขายไม่ออก ขณะที่บทเรียนน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ผู้ประกอบการต่างเพิ่มระบบป้องกันในโครงการที่สร้างใหม่มากขึ้นในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา

แม้มีบางทำเลที่ “ตกม้าตาย” หากน้ำท่วมสูงเกินกว่าที่คาดการณ์ไว้ อย่าง “ร่มเกล้า” ที่ท่วมหนักหลายวัน มีโอกาสที่ที่ดินและบ้านจัดสรรอาจจะได้รับความสนใจน้อยลง  

เทรนด์การย้ายไปอยู่ทำเลที่น้ำไม่ท่วม ทุบบ้านเก่าแล้วสร้างใหม่ การยกบ้านสูงหนีน้ำ ย้ายจากแนวราบไปอยู่คอนโดฯ อาจจะได้เห็นหลังจากนี้ 

เพราะน้ำท่วมปี 2569 เห็นชัด พื้นที่ไหนรอด ไม่รอด ทำให้คนตัดสินใจได้ง่าย ต่างจากน้ำท่วมปี 2554 ที่ท่วมเท่ากันทุกพื้นที่ เลยดูไม่ออกพื้นที่ไหนวิกฤต ไม่วิกฤต   

ภาพนี้เคยเกิดขึ้นมาแล้วที่ “เชียงใหม่และหาดใหญ่” หลังเจอน้ำท่วมใหญ่ พื้นที่น้ำท่วมสูงหรือท่วมซ้ำซาก อสังหาฯ ขายไม่ออก ราคาตก คนขายบ้านหนีน้ำท่วมไปอยู่ที่ใหม่