โรงแรมเล็ก-กลางแห่ขายทิ้ง ถอดใจตลาดแข่งดุต้นทุนพุ่ง-

ทุนยักษ์ เศรษฐีนักช็อปเฮ ! โรงแรม กทม.-ตจว.นับร้อยแห่งแห่โละขาย ตั้งแต่หลักร้อยล้านถึง 4-5 พันล้าน แถมหลากหลายทำเลให้เลือกทั้งย่านธุรกิจกลางกรุง สุขุมวิท สาทร ประตูน้ำ ยันหัวเมืองหลัก-เมืองท่องเที่ยว ภูเก็ต พัทยา เชียงราย หนองคาย ชี้ถอดใจเหตุจากแข่งหนัก ต้นทุนพุ่ง ไร้ทายาทรับช่วง

นางสาวศุภวรรณ ถนอมเกียรติภูมิ นายกสมาคมโรงแรมไทย (ทีเอชเอ) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แม้ธุรกิจท่องเที่ยวและบริการยังมีแนวโน้มสดใส ยอดนักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างชาติที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่สถานการณ์เศรษฐกิจ การเมือง รวมทั้งเทคโนโลยีในโลกยุคใหม่ที่เปลี่ยนแปลงรวดเร็ว ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมต้องเร่งปรับตัวตลอดเวลา และด้วยปัจจัยดังกล่าวบวกกับมีอีกหลายตัวแปรทำให้เจ้าของโรงแรมบางส่วนในกรุงเทพมหานคร (กทม.) รวมทั้งต่างจังหวัดพากันประกาศขายกิจการให้นักธุรกิจนักลงทุนรายอื่น โดยเหตุผลในการตัดสินใจมาจากหลากหลายสาเหตุประกอบกัน ทั้งเหตุผลส่วนตัวเหตุผลทางธุรกิจ

โรงแรมไม่มีแบรนด์หืดจับ

เท่าที่ได้รับข้อมูลจากสมาชิกของสมาคม ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการแข่งขันของธุรกิจโรงแรมที่ค่อนข้างสูง โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต และเมืองท่องเที่ยวต่าง ๆ ประกอบกับมีโรงแรมใหม่ ๆ เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ทำให้โรงแรมขนาดกลาง ขนาดเล็ก และโรงแรมที่ไม่มีแบรนด์ไม่สามารถแข่งขันในตลาดต่อไปได้ ทั้งในเรื่องการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาด เนื่องจากต้นทุนค่าแรงบุคลากรปรับตัวสูงขึ้น แถมยังหายากขึ้น

แข่งหนัก-ต้นทุนพุ่ง

นอกจากนี้ปัจจุบันระเบียบ กฎหมายต่าง ๆ ที่ออกมาบังคับใช้ ไม่ว่าจะเป็น พ.ร.บ.โรงแรมฉบับใหม่ปี 2557 พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ฯลฯ ล้วนสร้างแรงกดดัน และทำให้ผู้ประกอบการมีภาระต้นทุนที่สูงขึ้น ที่สำคัญโรงแรมขนาดกลางและขนาดเล็กจำนวนมากไม่สามารถปฏิบัติตามได้ โดยเฉพาะในประเด็นการยื่นขอใบอนุญาต ทำให้โรงแรมเหล่านั้นเลือกที่จะตัดสินใจขาย เพราะไม่อยากลงทุนเพิ่มอีกในจำนวนมหาศาล ขณะที่ยังไม่มั่นใจว่าหากลงทุนเพิ่มปรับปรุงเปลี่ยนแปลงอาคาร สิ่งปลูกสร้างใหม่แล้วจะมีศักยภาพในการแข่งขันกับโรงแรมที่เป็นเชนต่างประเทศได้หรือไม่

“ไม่ว่าจะเป็นโลเกชั่นในกรุงเทพฯ พัทยา หรือภูเก็ต ตัวแปรที่ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนตัดสินใจขายพร็อพเพอร์ตี้คือ ภาพการแข่งขันที่รุนแรง โดยเฉพาะเรื่องการตัดราคา รวมถึงปัญหาต้นทุนการบริหารจัดการที่เพิ่มขึ้น” นางสาวศุภวรรณกล่าว

ใช้เป็นกลยุทธ์ปั่นราคา

นายลือศักดิ์ พันธุ์อุทัย รองผู้จัดการทั่วไป โรงแรมโกลเด้น ทิวลิป ซอฟเฟอรินกรุงเทพฯ กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่าการประกาศขายของโรงแรมขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นจำนวนมากนั้น ส่วนตัวมองและแบ่งเป็น 2 รูปแบบ คือ ส่วนแรก เจ้าของตั้งใจขายจริง เนื่องจากไม่อยากอยู่ในธุรกิจต่อ เพราะการแข่งขันของธุรกิจที่รุนแรงขึ้นเรื่อย ๆ รวมทั้งทำการตลาดยากขึ้น ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ไม่พร้อมที่จะลงทุนเพิ่มจึงหาช่องทางขาย

ส่วนกลุ่มที่สอง เป็นกลุ่มที่ไม่ได้ตั้งใจขายจริง แต่อยากประเมินมูลค่าของสินทรัพย์ของตัวเอง แต่หากได้ราคาที่ดีก็พร้อมที่จะขายเช่นกัน ซึ่งปัจจุบันการประกาศขายสินทรัพย์ถือเป็นกลยุทธ์ในการสร้างมูลค่าให้กับสินทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งที่ผู้ประกอบการนิยมทำ

“โรงแรมหลายแห่งบางและเปิดให้บริการมา 10-20 ปี เจ้าของบริหารจนคืนทุนและมีกำไรจากการทำธุรกิจแล้ว ขณะที่สินทรัพย์ที่มีก็มีมูลค่าเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าตัว หากขายได้ก็ถือว่าได้กำไรมหาศาล เอาเงินที่ได้ไปลงทุนในโครงการใหม่ ๆ และสร้างแวลูให้สินทรัพย์ใหม่ต่อ” นายลือศักดิ์กล่าวและว่า

ชี้ซื้อขายจริงยังมีน้อย

ด้านนายสมศักดิ์ มุนีพีระกุล นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟอร์เบสท์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด เปิดเผยว่า การประกาศขายกิจการโรงแรมทั้งใน กทม. ต่างจังหวัดเกิดขึ้นต่อเนื่องหลายปีแล้ว แต่เนื่องจากโรงแรมแต่ละแห่งมีมูลค่าค่อนข้างสูงอย่างน้อยหลักร้อยล้านบาท จนถึงหลักพันล้านบาท ทำให้การซื้อขายจริงเกิดขึ้นน้อยครั้ง

อย่างในส่วนของฟอร์เบสท์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ ปัจจุบันมีเจ้าของกิจการโรงแรมขนาดเล็ก ขนาดกลาง จนถึงขนาดใหญ่ ฝากขายในฐานะเป็นโบรกเกอร์อสังหาฯจำนวนมาก กระจายเกือบทุกทำเลทั้งใน กทม. เมืองท่องเที่ยว หัวเมืองหลักในภูมิภาค แม้จะมีนักธุรกิจนักลงทุนหลายรายสนใจต้องการซื้อเพื่อลงหรือนำไปดำเนินการต่อ แต่ที่เจรจาซื้อขายสำเร็จมีน้อย ตัวอย่างเช่น ปีที่ผ่านมามีโรงแรมแห่งหนึ่งที่ประกาศขาย 2.8 พันล้านบาทได้รับความสนใจจากนักลงทุน แต่สุดท้ายตกลงกันไม่ได้ เพราะผู้ซื้อต้องการซื้อที่ 2.5 พันล้านบาท ขณะที่ผู้ขายต้องการขาย 2.38 พันล้านบาท

ส่วนปีนี้ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจาซื้อขายโรงแรมขนาดเล็กราว 200-300 ล้านบาท กับ 700-800 ล้านบาท 3-4 แห่ง ไม่มั่นใจเช่นเดียวกันว่าจะเจรจาได้ข้อยุติหรือไม่ เพราะผู้ขายต้องการขายแพง แต่ผู้ซื้อต้องการซื้อในระดับราคาที่ต่ำที่สุด สุดท้ายไม่ลงตัว

สารพัดเหตุผลแห่โละขาย

สำหรับสาเหตุที่ประกาศขาย เท่าที่สอบถามมาจากหลายสาเหตุ ไม่ว่าจะเป็นสถานการณ์ด้านเศรษฐกิจ การเมือง ทำให้ลูกค้าลดน้อยลง ขณะที่การแข่งขันในตลาดรุนแรงขึ้น ทั้งจากผู้ประกอบการรายใหม่ เชนโรงแรมจากต่างประเทศซึ่งมีฐานด้านการเงินแข็งแกร่งกว่า มีเครือข่ายในการทำตลาด การหาลูกค้าครอบคลุมกว่าเข้ามาจำนวนมาก นอกจากนี้การบริหารจัดการโรงแรมในปัจจุบันยุ่งยากขึ้น ต้นทุนสูงขึ้นมาก หรือแม้กระทั่งไม่มีผู้รับช่วงบริหารกิจการต่อ เนื่องจากทายาท ลูกหลานไม่ต้องการบริหาร เพราะไม่มีประสบการณ์หรือไม่มีความชำนาญ

อย่างไรก็ตาม ส่วนใหญ่ไม่ได้ประกาศขายเพราะมีปัญหา หรือมีความจำเป็นทางการเงิน ดังนั้นเมื่อขายไม่ได้ก็ไม่เดือดร้อน แต่ก็พร้อมขายถ้าได้ราคาเป็นที่น่าพอใจ

มีให้เลือกช็อปทุกทำเล

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานผลการสำรวจการประกาศขายโรงแรมในพื้นที่ กทม.และปริมณฑล พบว่ามีการประกาศขายโรงแรมขนาดเล็ก จนถึงขนาดใหญ่ในสื่อสิ่งพิมพ์ สื่อออนไลน์ เว็บไซต์บริษัทนายหน้าอสังหาฯ เว็บไซต์ประกาศขายสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงินนับร้อยแห่งโดยเฉพาะย่านธุรกิจการค้า เช่น ใน กทม.มีย่านสุขุมวิท สาทร รัชดาภิเษก สุรวงศ์ บางลำพู รามคำแหง เป็นต้น

ขายโรงแรม 4 ดาว สุขุมวิท 22 เนื้อที่ 1 ไร่ 153 ตร.ว. 1.5 พันล้านบาท ใกล้ BTS พร้อมพงษ์, สวนเบญจสิริ, เอ็มควอเทียร์ และเอ็มโพเรียม ขายโรงแรม 15 ชั้น เพชรบุรีตัดใหม่ 1 ไร่ 134 ตร.ว. 550 ล้านบาท ขายโรงแรม 8 ชั้น ถ.รัชดาภิเษก ใกล้เซ็นทรัล พระราม 9 เอสพลานาด เนื้อที่ 325 ตร.ว. 250 ล้านบาท ขายโรงแรมถนนสุขุมวิท เนื้อที่ 2 ไร่ 88 ตร.ว. 700 ล้านบาท

ขายโรงแรมถนนลาดกระบัง 1 ไร่ 267 ตร.ว. 80 ล้านบาท ขายโรงแรมถนนสาทรใต้ เนื้อที่ 17 ไร่ ใกล้ BTS และ MRT ใจกลางเมือง 4.8 พันล้านบาท ขายโรงแรมถนนเพชรบุรี ใกล้ประตูน้ำ ใกล้แอร์พอร์ตลิงก์ แหล่งช็อปปิ้ง ตลาดประตูน้ำ เนื้อที่ 3 ไร่ 4 พันล้านบาท

ตจว.-เหนือ-ตอ.-ใต้

ส่วนในหัวเมืองหลักต่างจังหวัด และหัวเมืองท่องเที่ยว มีย่านหาดป่าตอง, หาดกะตะ จ.ภูเก็ต ใกล้นิคมอุตสาหกรรม อ.ศรีมหาโพธิ จ.ปราจีนบุรี ใกล้หาดบางแสน จ.ชลบุรี เมืองพัทยา จ.ชลบุรี ใกล้สนามบินเชียงราย จ.เชียงราย ใน อ.ชะอำ จ.เพชรบุรีอาทิ ขายโรงแรม 3 ดาว อ.กะทู้ ป่าตอง-ภูเก็ต เนื้อที่ 255 ตร.ว. 120 ล้านบาท ขายโรงแรม 5 ชั้น ถนน 304 อ.ศรีมหาโพธิ จ.ปราจีนบุรี 4 ไร่ 92 ตร.ว. 95 ล้านบาท ขายโรงแรมติดหาดส่วนตัว พัทยา นาจอมเทียน 3-2-24 ไร่ เมืองพัทยา 600 ล้านบาท ขายโรงแรม ถนนหัวหิน-เขาตะเกียบ 1 ไร่ 200 ตร.ว. 180 ล้านบาm ขายโรงแรม อาคารพาณิชย์ จ.หนองคาย 3 ไร่ 300 ล้านบาท ขายโรงแรม ถ.แม่กก อ.เมืองเชียงราย เนื้อที่ 34-1-59 ไร่ 250 ล้านบาท เป็นต้น