AREA ชี้ปี’62 “ที่อยู่อาศัย” หดตัว -15%

คอลัมน์ ดาต้าเบส

“ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธาน บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2562 เมื่อประเมินข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 1/62 พบว่า แนวโน้มปีนี้ทั้งปีตลาดจะหดตัวลง 15% เมื่อเทียบกับปี 2561 นับว่าหดตัวไม่มากนัก

ทั้งนี้ ไตรมาส 1/62 มีการเปิดตัวใหม่ 86 โครงการ รวม 27,331 หน่วย รวมมูลค่า 85,495 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 1/61 ที่มีการเปิดตัวใหม่ 108 โครงการ 26,970 หน่วย มูลค่ารวม 113,685 ล้านบาท

“ราคาเฉลี่ย” ไตรมาส 1/61 อยู่ที่ 4.215 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 1/62 อยู่ที่ 3.128 ล้านบาท เนื่องจากไตรมาสแรกปีนี้มีการเปิดตัวโครงการราคาถูกจำนวนมาก

ถ้านำข้อมูล 3 เดือนแรกมาคำนวณแบบบัญญัติไตรยางศ์โดยคูณ 4 ไตรมาส เท่ากับปีนี้ทั้งปีคาดว่ามีโครงการเปิดตัวใหม่ในปีนี้ 109,324 หน่วย หดตัวกว่าปี 2561 อยู่ที่ -13% มูลค่าเพียง 341,980 ล้านบาท หรือหดตัว -40% ราคาเฉลี่ยลดลง -31% อยู่ที่ 3.128 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ไตรมาส 1/62 เป็นลักษณะเฉพาะที่มีโครงการราคาถูกเปิดตัวมาก คาดว่าในภาวะปกติมีราคาเฉลี่ย 3.8 ล้านบาท/หน่วย เป็นการประเมินโดยคัดสินค้าราคาถูกออก ทำให้ราคาเฉลี่ยขยับเป็น 4.029 ล้านบาท และคัดสินค้าราคาแพงสุด ๆ ออก ทำให้มีราคาเฉลี่ย 3.8 ล้านบาท

แนวทางประเมินโดยคาดว่าราคาเฉลี่ย 3.8 ล้านบาท ควบคู่กับประเมินว่าปี 2562 หน่วยขายสูงกว่าสถิติไตรมาส 1/62 อยู่ที่ 10%

เท่ากับคาดการณ์ทั้งปี 2562 ยอดเปิดตัวใหม่จะอยู่ที่ 120,256 หน่วย ลดลง -4% จากปี 2561 มูลค่ารวม 456,974 ล้านบาท ลดลง -19% โดยคาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ปีนี้หดตัว -15%

“เทรนด์การเปิดตัวใหม่ที่ตลาดหดตัวลงถือเป็นปัจจัยบวกเพราะลดความเสี่ยงปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ได้ สิ่งที่พึงระวังในปีนี้ คือ การไม่เปิดตัวโครงการใหม่ ๆ มากจนเกินไปในแต่ละทำเลเสี่ยง การออกหุ้นกู้ที่มีดอกเบี้ยสูงจนเกินไป อาจทำให้เกิดการผิดชำระหนี้ได้ รวมทั้งยอดขายลูกค้าต่างชาติทำให้มีผลกระทบทางอ้อมต่อราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น กระทบต่อลูกค้าคนไทย ในขณะที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและแรงงานขั้นต่ำไม่ใช่ปัจจัยที่มีผลกระทบมากนัก”