ซีอีโอร่วม “ธงชัย-แฟรงค์” Game Changer โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์

สัมภาษณ์พิเศษ

ออกไปท่องยุทธภพ 6 ปี “เสี่ยปี๊-ธงชัย บุศราพันธ์” คัมแบ็กกลับมาถือหุ้นใหญ่ 23.3% บริษัทมหาชน “โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์” องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่นั่งบริหาร 20 กว่าปีก่อนหน้านี้

การกลับมาครั้งนี้ นอกจากมีพันธมิตรผู้ถือหุ้นอย่างค่ายบีทีเอส โฮลดิ้งของตระกูลกาญจนพาสน์แล้ว ยังมีคีย์แมนจากทุนสิงคโปร์กลุ่มฟัลครัม โกลบอล “แฟรงค์ เหลียง” ผู้บริหารที่เข้าถือหุ้นใหญ่ปั๊บประกาศปันผลหุ้นละ 6.9 บาทจนทำให้ชื่อดังภายในข้ามคืน

บริบทแรกคือการประกาศ 3 ปีตั้งเป้าโอน 30,000 ล้านบาท มุ่งสู่ย่างก้าวการเติบโตในท่วงทำนอง Game Change แผนธุรกิจรุก-รบของบริษัทประสบการณ์ 30 ปี

Q : แนะนำผู้บริหารอีกสักครั้ง

ธงชัย-คุณแฟรงค์เป็นเจ้าของฟัลครัม โกลบอล ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศ จีน ฮ่องกง อังกฤษ ญี่ปุ่น ซื้อห้องชุด ปาร์ก 24 เกือบ 500 ยูนิต

ปีที่แล้วมีโอกาสได้มาลงทุนโนเบิลฯเสริมจุดแข็ง เพราะที่ผ่านมาไม่ได้ทำตลาดต่างประเทศจริงจัง ช่วยให้บุกตลาดต่างชาติ

ความสำคัญต่างชาติ ไม่ใช่เอาพร็อพเพอร์ตี้ไทยไปขายอย่างเดียว เรามีแผนลงทุนต่างประเทศ อาศัยความชำนาญของแฟรงค์นำอสังหาฯต่างเมืองมาขายคนไทย

Q : กลยุทธ์การเงิน-การลงทุน

ธงชัย-บริษัทมีฐานะการเงินแข็งแรงมาก เอาสินทรัพย์ทุกอย่างมาหารด้วยจำนวนหุ้นได้ 40 บาท อีกตัวดูหนี้สินต่อทุน-ดีอี ไฮไลต์ หนี้สินทั้งหมดหารด้วยทุนอยู่ที่ 2.7 เท่า

เมื่อดูหนี้มีดอกเบี้ย ดีอีอยู่ที่ 1.45 เท่า จึงถือว่ามีฐานะการเงินเข้มแข็งมาก ๆ ในขณะที่ยอดขายสินค้าสร้างเสร็จเป็นสต๊อกจำนวนหนึ่ง ตอนนี้กำลังสร้าง 7 โครงการ เช่น บี 19, บี 33, อารีย์ ฯลฯ ทำให้ยอดขายจาก 3,900 ล้าน เป็น 7,800 ล้าน โต 100% มีแบ็กล็อก 17,850 ล้าน ทำรายได้ใน 3 ปีหน้า ยาวถึงปี 2021

แบ่งเป็น 6,000 ล้านที่ยังไม่ได้ขาย ถ้าขายแล้วจะบันทึกรายได้และกลับเข้ามาทันที ไม่มีภาระผูกพันกับแบงก์ใด ๆ กลยุทธ์ทางการเงินจะทำให้เกิดผลตอบแทนรวดเร็ว และกระจายให้กับผู้ถือหุ้นด้วย

Q : วางอนาคต 3 ปีหน้า

ธงชัย-ผมมองว่าโนเบิลฯเป็นบริษัทที่…เป็นยักษ์หลับที่ไม่ได้ตื่น มีความพร้อมแต่ยังไม่ได้ทำใน 6 ปีที่ผ่านมา วันนี้เราเข้ามาพร้อมทีมงาน

ตัวเลขสำคัญคือรีเทิร์นออนอีควิตี้ เราอาจทำแต่โครงการมีกำไรแต่ต้องขายเยอะ ๆ จึงจะ booth รายได้ ซึ่งแผนธุรกิจ 3 ปีเป้าหมายทำให้เป็นหมื่นล้าน นั่นคือเราต้องโตทุกปี ปีละ 100% ภายใน 3 ปีหน้าเราจะมียอดรายได้ 30,000 ล้าน (เฉลี่ยปีละหมื่นล้าน)

แผนของเราคือขายมากขึ้น กำไรมากขึ้น กู้น้อยลง วิธีการต้องทำยังไง

ผมมีแผนคร่าว ๆ 5-6 ข้อ 1.มีห้องชุดพร้อมอยู่จำนวนมาก เป็นข้อดี ต้องยกความดีนี้ผู้บริหารชุดเดิม เช่น โนเบิล เพลินจิต สมัยนั้นผมเป็นคนซื้อที่ดินวาละ 1.3 ล้าน ปัจจุบันกลับไปซื้อเทียบสถานทูตอังกฤษยังวาละ 2 ล้านเลย

แต่วันนี้เราขายราคาต้นทุนเดิมอยู่เลย 1.4 แสน/ตร.ม. นั่นคืออะไรก็ตามที่ขายได้เกิน 1.4 แสนคือกำไรหมดเลย

2.วันนี้เรากำลังมองการขายแอสเสตคอมเมอร์เชียล หาผู้ลงทุนระยะยาว เราขายหุ้นให้บีทีเอสเขารับผลตอบแทนปีละ 6-7% เขาพอใจแล้ว ส่วนเราก็เอาเงินไปลงทุนผลตอบแทน 30-40%

3.กรุงเทพฯเปลี่ยนไปแล้ว 5 ปีที่แล้วไม่มีต่างชาติมาซื้อ แต่ตอนนี้ลูกค้าต่างชาติเป็นคีย์หลัก จะเพิ่มส่วนแบ่งตลาดนี้มากขึ้น

4.การบริหารความเสี่ยง กระจายการลงทุนมากขึ้น ไม่โฟกัสแค่คอนโดฯ เดิมทำปีละ 5 พันล้าน แต่ถ้าจะโตปีละหมื่นล้านต้องขยายการลงทุน โดย 7 โครงการยังดำเนินการอยู่ ทำให้จบเพื่อโชว์มาในสามปีจะมีรายรับเข้ามาแน่นอน

5.เรามีการขายที่ดินแปลงใหญ่ออกไป 2-3 แปลง มีกำไรเพราะตอนซื้อกับตอนขายมีส่วนต่างราคา

Q : กลยุทธ์ระบายสต๊อก

ธงชัย-โนเบิลฯ เพลินจิตแห่งเดียว 4 พันล้าน ที่เหลือรวมกัน 2 พันล้าน ขึ้นกับว่าเราจะเร่งขายขนาดไหน จะเร่งกระตุ้นยอดขาย, ทำเลรัชดาฯรวมกัน 600-700 ล้าน เป็นจุดทำเลที่ดีมาก ตลาดต่างชาติก็นิยม ต้นทุน 8 หมื่นกว่าแต่ขาย 1.5 แสน

สำหรับพื้นที่รีเทลมีมูลค่ารวม 3,000 ล้าน ผลตอบแทนค่าเช่าอาจดีระดับที่คนอยากลงทุนระยะยาว แต่ในแง่เรา ถ้าขายได้เงินก้อนสามพันล้านเรามองผลตอบแทน 25-30% เพราะฉะนั้นส่วนต่างผลตอบแทนมันไม่เมกเซนส์สำหรับเราที่จะถือแอสเสตนี้อยู่

Q : พอร์ตลูกค้าต่างชาติ

แฟรงค์-ผลสำรวจลูกค้าประเทศจีน 4 ปีย้อนหลัง คนจีนแผ่นดินใหญ่เคยเลือกซื้ออสังหาฯ ไทยอันดับ 6 ปัจจุบันมาอยู่อันดับ 1 เป็นสิ่งที่ดีสำหรับเรา กำลังมองไทยหรือกรุงเทพฯ ไม่ใช่ทำสินค้าขายคนไทยอย่างเดียว แต่พอมีโอเวอร์ซีบายเออร์ ทำให้ตลาดมีโอกาสมหาศาล มีคนซื้อมากขึ้น

ธงชัย-ผมเคยคุยกับแฟรงค์ก่อนหน้านี้ ตอนซื้อปาร์ก 24 เกือบ 500 ยูนิต ขายคนจีนในเสิ่นเจิ้น กว่างโจว เริ่มจากเอาไปขาย 4 เมืองแรก จน 2 ปีที่แล้ว (2560-2561) มีคนสนใจมากขึ้น เราขาย 20 เมือง กำลังซื้อเมืองเฟิรสต์เทียร์ 30 ล้านคน/ปี ใหญ่สองเท่าของกรุงเทพฯ

เมืองรอง second tier city อย่างเฉิงตู ฉงชิ่ง เป็นเมืองที่ขายอสังหาฯในกรุงเทพฯ ได้ง่ายมาก ประชากร 15-20 ล้านคน/ปี เปรียบเทียบคือทำไมไม้จิ้มฟันขายคนจีนก็รวย ไซซ์มาร์เก็ตใหญ่มโหฬาร นี่คือจุดเริ่มต้น ถ้าเราเกาะตลาดนี้ดี ๆ เรามีโอกาสมหาศาลในการขายพร็อพเพอร์ตี้

และก็คุยกันว่าไม่จำเป็นต้องทำในเมืองไทย เราสามารถลงทุนในต่างประเทศแล้วขายลูกค้าต่างประเทศ สัดส่วนลูกค้าต่างชาติแต่ก่อนไม่ถึง 5% แฟรงค์มาเพิ่มเป็น 23% ปี 2019 แค่ 3 เดือนขายแล้ว 62% ของ 2.6 พันล้าน ปีนี้อาจขายลูกค้าต่างชาติได้ 7-8 พันล้าน เป็นไปได้ นี่คือจุดโชว์แข็งแกร่งของโอเปอเรชั่นใหม่ของเรา

Q : การเลือกทำเลแข่งขัน

ธงชัย-จุดเด่นเราทำโครงการจะมี 90% อยู่แนวรถไฟฟ้าตลอด ทำเลที่ทำซ้ำ ๆ มาร์เก็ตแข็งแรงสำหรับเรา โนเบิลฯ แบรนด์ไฮเอนด์อยู่แล้ว ลูกค้าเข้าใจ สิ่งเกิดขึ้นคือมีที่ดินน้อยมากให้เราซื้อ แต่ละปีแข่งกันซื้อ 1-2 แปลง ทำให้ไซซ์ของยอดขายแต่ละปีน้อยเกินไป

วันนี้เราจะขยายให้ใหญ่ขึ้น ต้องไปตามสถานีรถไฟฟ้าต่าง ๆ ต้องแตกต่างจากเดิม เซ็กเมนต์ราคา 1-1.5 แสน/ตร.ม. ลงทุนเพิ่ม ตอนนี้มีโครงการที่ 2-3-4 ตามมา จะทำให้เรามีฐานตลาดกว้างขึ้น

แต่ก่อนเข้าใจว่าต่างชาติซื้อเฉพาะย่านซีบีดี แต่วันนี้แฟรงค์พิสูจน์ให้เห็นว่านอกซีบีดีก็ซื้อ โดยเฉพาะจีน เขาเข้าใจว่าประเทศของเขามีวงเวียนการเจริญเติบโต เช่น ปักกิ่ง กำลังจะมีถนนวงแหวนรอบที่ 8 ดังนั้น ถ้าจะให้ราคาแอสเสตเพิ่มขึ้นและได้ราคาที่ดีในตอนขายต่อ การซื้อ (ทำเล) ในวงแหวนกำไรน้อยกว่าซื้อนอกวงแหวน ดังนั้น ต่างชาติจึงเต็มใจออกไปซื้ออสังหาฯ รอบนอกวงแหวน

ในแง่โปรดักต์มิกซ์ เราทำแล้ว 2 โครงการ กำลังจะทำโครงการที่ 3 เปิดตัว 1-1.5 แสน ห้องละ 4-5 ล้านบาท

ทั้งหมดนี้นำมาสู่บทสรุป แผน 3 ปีหมื่นล้าน น่าจะเป็นไปได้