โนเบิล ปลุกคอนโดในเมือง แนะรัฐ 2 ข้อปลดล็อกที่จอดรถ-ลูกค้าต่างชาติ
คอลัมน์ : สัมภาษณ์พิเศษ ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม
เป็นไปตามคาด หลังจากเผชิญสารพัดปัจจัยกดดันตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา แผนธุรกิจปีใหม่ 2567 ถึงแม้จะเรียกชื่อแก้เคล็ดให้เป็นปีมังกรทอง แต่ก็ยากที่จะปฏิเสธความจริงที่แนวโน้มเศรษฐกิจยังไม่สดใสมากนัก
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ธงชัย บุศราพันธุ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ปีนี้ประกาศแผนลงทุนใหม่ในโมเดลประคองตัว เน้นการทำธุรกิจภายใต้โมเดล Recovery Plan
ปีนี้มีวิกฤตหรือไม่มีวิกฤตเศรษฐกิจ
ผมว่าพี่นิด (เศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและ รมว.คลัง) ทำได้ดีอยู่แล้ว ตัวสูงกว่าผมอีก (ยิ้ม) พูดตรง ๆ ระหว่างปีนี้กับปี 2566 ที่ผ่านมา เราเห็นภาพที่ดีขึ้น เพราะฉะนั้นเราก็มีความมั่นใจมากขึ้น ทุกอย่างที่เราทำอยู่อาจจะไม่มีปัญหาเหมือน 2-3 ปีที่ผ่านมา
ปัญหาดอกเบี้ยแพง อยากส่งสัญญาณอะไรถึงแบงก์ชาติ
เราก็เข้าใจว่าหน้าที่ของแบงก์ชาติคือรักษาเสถียรภาพ เขาเห็นว่าการลดดอกเบี้ยรวดเร็วอาจมีอินเฟลชั่นกลับมาใหม่ เข้าใจได้ แต่ที่ติติงอยู่หน่อยหนึ่งก็คือว่า กำไรของแบงก์พาณิชย์จะเห็นว่าสูงมากเหมือนกัน ซึ่งจริง ๆ มันสูงโดยไม่มีเหตุผล เพราะเศรษฐกิจก็ไม่ได้ดีขนาดนั้น ทุกคนต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น แต่ว่าเขาไม่ได้ไป raise ดอกเบี้ยขาเงินฝากขึ้นมา ต้นทุนก็ยังเท่าเดิมอยู่ เพราะฉะนั้นทำให้ gap (ดอกเบี้ยกู้กับดอกเบี้ยเงินฝาก) มันใหญ่ขึ้น
จริง ๆ ผมมองว่าเป็น zero sum game อยู่ที่เงินจะไปอยู่กับใคร แต่ถ้าเอาผลกำไรไปอยู่กับแบงก์ ไม่ได้อยู่กับคน คนก็ไม่ได้มาซื้อของ เศรษฐกิจมันก็ไม่เดิน
ฉะนั้น วันนี้ก็ต้องบอกว่า ถ้าคุณไม่ลดดอกเบี้ย คุณก็ต้องไปเพิ่มเงินฝากให้หน่อยไหม ผมมองว่าตรงนั้นอาจจะเมกเซนส์กว่า ทำให้คนรู้สึกว่าได้รับผลประโยชน์ตรงนี้กลับไปบ้าง
ต้นทุนการเงินแค่ไหนที่เราจะแข่งขันได้
วันนี้ ต้องพูดอย่างนี้ว่า ดอกเบี้ยในประเทศไทย โชคดีมากนะที่ขึ้นมาน้อยมากแล้ว เทียบกับประเทศอังกฤษเพิ่มขึ้นเกือบ 4-5% ประเทศไทยเราเพิ่มไม่ถึง 1% ดี อยู่ที่ 0.75% ดังนั้น ประเทศไทยช่วง 2 ปีที่ผ่านมาคนอื่นเขาโดนหนักกว่าเราเยอะ เราโชคดีอยู่แล้ว แต่ว่าความโชคดีของเราในแง่ของกำไรที่แบงก์ทำได้ ผมคิดว่าอาจต้องกลับไปเคาะดู กำไรที่เหมาะสมคืออะไร ตรงนั้นอาจเป็นการลดแก๊ป (ส่วนต่างดอกเบี้ย) สัก 1% ผมว่าก็โอเคแล้วนะ
แผนธุรกิจโนเบิลฯ recovery มากี่ปีแล้ว
ปี 2566 เราน่าจะพ้นจากวิกฤตแล้วนะ เป็นปีที่เรารีคัฟเวอร์อย่างจริงจัง จะเห็นจากตัวเลขขาย กำไร ก็เพิ่มขึ้นมา มันครึ่งทางแล้วแหละ แต่มันยังไม่ดีอย่างที่เราคิด สมมติ คุณมาถามผมต้นปี 2566 ผมอาจจะคาดหวังว่ามันดีกว่านี้ แต่พอจบปีแล้วย้อนกลับไปดู ถ้าเราหวังไว้ 100% อาจจะได้สัก 70-75%
ปีนี้ถามว่าจะต่างจากปีที่แล้วยังไง ปี 2566 เราหวังไว้ 100 แต่ได้มา 70 ปีนี้อาจจะได้สัก 80 เหลืออีก 20 ที่ยังไม่มา เทรนด์ปี 2568 ก็ยังอยู่ในช่วงรีคัฟเวอรี่อยู่ ตราบใดที่ยังไม่เห็นทัวริสต์กลับมาเต็มที่ ไม่เห็นเศรษฐกิจกลับมาเต็มสูบ อยู่ที่เพื่อนรอบโลกด้วย จีนเป็นยังไง ยุโรป อเมริกาเป็นยังไง พวกนี้เขาก็ไม่ได้ฟื้น แล้วเราจะเอาเงินจากไหนล่ะ
มีข้อเสนอแนะรัฐบาลยังไง
ถ้าผมจะบอก ส่งสัญญาณให้รัฐบาล ผมคิดว่ามีหลายจุดที่เขาทำได้ ง่าย ๆ เลย เรื่องแรกโควตาต่างชาติซื้อห้องชุด 49% ต้อง rethink ได้แล้ว เพราะซื้อแล้วไม่ใช่ย้ายตึกออกไปได้เนาะ ซื้อเท่าไหร่ก็อยู่เท่านั้น โควตา 49% ผมว่า just เป็นเรื่องความกลัวในสิ่งที่ไม่มีความกลัว ดังนั้นวันนี้ควรจะปลดตรงนี้ก่อน
ปรับโควตาเป็น 75% ก่อนก็ได้ เราคงไม่อยากให้ขาย 100% ให้กับคนต่างชาติ คนไทยไม่มีอยู่เลยในตึก ไม่ใช่ มันดูแปลก ๆ ไปหน่อย แต่ถ้ารัฐบาลคอนโทรลให้อยู่โควตา 75% มันก็ไม่ใช่ทุกคนจะไป reach 75% อย่างคอนโดฯ ของโนเบิล เกินครึ่งพอร์ตเราแตะโควตา 49% ไปหมดแล้ว เราก็ขายต่อไม่ได้ ทั้งที่มีคน (ลูกค้าต่างชาติ) อยากซื้อ
ดังนั้นก็เลยกลายเป็นว่า ถ้ารัฐบาลอยากจะทำอะไรให้วงการนี้ เรื่องทบทวนโควตาลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโดฯ เรื่องนี้ทำง่ายที่สุด ไม่ต้องเข้าสภา ไม่ต้องใช้งบประมาณด้วย พรึ่บเดียวได้เลย
เรื่องที่ 2 พูดมาตลอดเรื่องกฎหมายควบคุมการก่อสร้าง หลายอย่างมันไม่เข้ากับยุคสมัยแล้ว และไม่รู้จะทำไปทำไม เช่น โนเบิล เพลินจิตที่จอดรถใต้ดินชั้น B1-B4 แต่ใช้ที่จอดแค่ชั้น B1 กับ B2 เพราะอะไร เพราะเราโดนบังคับให้ทำที่จอดรถมโหฬารมากเลย ทำเลตึกเราติดกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส สะพานมีคนเดินทั้งวัน ไม่มีใครใช้รถ
ข้อเสนอควรลดจำนวนที่จอดรถลง ในเมืองนอกใช้วิธีจะทำที่จอดรถต้องมาขออนุญาต และต้องจ่ายเงิน เมืองไทยคิดกลับกัน เราบังคับให้ทำที่จอดรถ
หรืออย่างน้อยล็อกในผังเมืองก็ได้ว่า รัศมี 150-200 เมตรจากรถไฟฟ้า เรายกเว้นให้ หรือมีทางเลือกให้ หรือแม้กระทั่งให้ผู้ประกอบการจ่ายเงิน contribute ให้องค์กรที่ทำเรื่องจราจร หรือประมูลทะเบียน ก็ยังทำได้ เพราะผู้ประกอบการจะได้บอกว่า ตัวเองจะลดราคาขายลง คนซื้อก็ได้เบเนฟิต แบงก์ก็ได้ทำธุรกิจ ทุกคนได้หมด วิน-วิน-วิน
กฎหมายก่อสร้างบังคับที่จอดรถ 120 ตร.ม.ต่อหนึ่งคัน
ใช่ ตอนนี้คอนโดฯทำเลในเมือง ทำเลติดสถานีรถไฟฟ้าอย่างนี้ แต่บังคับให้ทำที่จอดรถเยอะ ๆ ถ้าลดเกณฑ์ลงมาสัก 30% ไม่มีใครกระทบกระเทือน เอามาลดราคาขายลงแน่นอน affordability ทุกคนดีแน่นอน ผมคิดว่ารัฐบาลทำ 2 เรื่องพอ ทำให้ได้แค่นี้พอแล้ว
ไฮไลต์แผนลงทุนปีนี้
วันนี้โนเบิล accross the board หมดแล้ว เราทำราคาล้านกว่าบาทก็มี จนกระทั่งถึงร้อยล้าน ทำทุกอย่าง เราบุกหมดทุกจุดที่เรามั่นใจว่าเราทำได้
ปีนี้เราตั้งบริษัทลูก บริษัท เซิร์ฟ โซลูชัน จำกัด รองรับแผนสร้างรายได้ประจำหรือรีเคอริ่งอินคัม เราอยากจะมีธุรกิจนี้ เหตุผลหลักเป็นจิ๊กซอว์ที่ทำให้เราขายของง่ายขึ้น ต่อภาพได้สมบูรณ์ โปรฟิตทิบิลิตี้ในตัว และสปินออฟได้ ตามแผนวางไว้ 3 ปีจะนำเซิร์ฟฯเข้าจดทะเบียนในตลาดหุ้น รับผิดชอบดูแลอาฟเตอร์เซลส์เซอร์วิสให้กับลูกบ้านในทุกมิติ
ถามว่า ทำช้าไปหรือไม่ …ก็ไม่ช้านะ แต่ก่อนทำไม่ได้เพราะเราไม่มีโปรเจ็กต์เยอะ เราก็เล็งมาตลอดว่ามันน่าทำ เหมือนคนอื่นแหละ เขาก็คงเห็นเหมือนกับที่เราเห็น แต่ว่าเราทำมาถึงจุดจุดนี้ โปรเจ็กต์มันเยอะพอ เราถึงบอกตัวเองว่า เราพร้อม ก็รีบทำเถอะ ไม่เช่นนั้นเราก็ปล่อยไว้เฉย ๆ
ยอดขายลูกค้าต่างชาติ โตได้หรือไม่
รายได้ลูกค้าต่างชาติปีที่แล้ว 5,700 ล้าน ปีนี้ทาร์เก็ตไว้ 6,000 ล้านบาท จากเป้าพรีเซล 18,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 30% การโอนต่างชาติ
โอเคมากนะเพราะจ่ายเงินดาวน์เยอะ ไม่ค่อยมีทิ้งดาวน์ โพสต์ไฟแนนซ์เขาก็ไม่มีอะไรเลย มาโอนตลอด เซ็กเมนต์ราคาไม่ถึงแสนเขาไม่ได้ซื้อ ส่วนใหญ่จะซื้อราคา 1.4-1.5 แสน/ตร.ม. อีกทีก็ไปราคา 2-3 แสน
ถัวเฉลี่ย ผมคำนวณจากห้องชุดทำเลวิทยุ 70 ตร.ม. ด้วย คูณราคา 3 แสน ตกห้องละ 21 ล้านบาท ซึ่งแนวโน้มราคาคอนโดฯในเมืองผมว่าต้องมีปรับราคาขึ้น โซนสุขุมวิท เพลินจิต ตอนนี้เฉลี่ยใหม่ขึ้นเลข 3 แสน/ตร.ม. กันหมดแล้ว
มาตรการรัฐปีนี้ มีกับไม่มีจะกระทบตลาดยังไง
ถ้าไม่มีก็คงบอกว่า แตกต่างกันตรงที่มีแล้วดีกว่า ในเรื่องของยอดขายคงเห็นว่าเพิ่มขึ้น ตัวเลข exact ผมไม่แน่ใจ ผมไม่รู้ด้วยว่ามาตรการคืออะไร
แน่นอนว่ามีก็ดีกว่าไม่มีอยู่แล้ว และ 2 ข้อที่ขอ ถ้าช่วยมาน่าจะทำให้ดีขึ้นเยอะเลย