ปลดล็อกการเช่าอสังหาฯ ให้ ‘โอน-จำนอง-ค้ำประกันเงินกู้’

คอลัมน์ ระดมสมอง

พิเชษฐ์ ณ นคร

หลังประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อ 30 เมษายน 2562 หลังพ้นกำหนด 180 วัน หรือวันที่ 27 ตุลาคมนี้ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 จะมีผลใช้บังคับอย่างเป็นทางการ ทำให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่มีลักษณะเป็นสิทธิตามสัญญาที่ใช้บังคับระหว่างบุคคลที่เป็นคู่สัญญาโดยเฉพาะ ซึ่งมีข้อจำกัดบางประการในการนำไปใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ และการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ซึ่งมีขอบเขตการบังคับใช้ที่จำกัด ทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากกฎหมายดังกล่าวในหลายกรณี สามารถนำไปใช้ประโยชน์ด้านเศรษฐกิจได้โดยไม่มีข้อจำกัดในกรณีดังกล่าวอีกต่อไป

โดยกฎหมายใหม่เปิดโอกาสให้คู่สัญญาสามารถนำทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์โอนและตราเป็นประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ หรืออีกนัยหนึ่ง สิทธิดังกล่าวสามารถโอน หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจดจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือสามารถตกทอดทางมรดกได้

เพื่อรองรับกฎหมายใหม่ที่จะมีผลใช้บังคับ ซึ่งกฎหมายกำหนดให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย รักษาการ และมีอำนาจในการออกกฎกระทรวงตาม พ.ร.บ.ฉบับนี้ ขณะนี้กระทรวงมหาดไทยอยู่ระหว่างพิจารณาออกกฎกระทรวงภายใต้ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ รวม 2 ฉบับ ประกอบด้วย

1.ร่างกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการขอก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ การจดทะเบียน การออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ การออกใบแทนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ การยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ และการเพิกถอนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. ….

2.ร่างกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ การออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ การจดทะเบียนนิติกรรม หรือดำเนินการอื่น ๆ เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. ….

กระบวนการขั้นตอนในการออกกฎกระทรวงคงใช้เวลาไม่นานนัก น่าจะนำเสนอที่ประชุมคณะรัฐมนตรี
ขอความเห็นชอบ ก่อนประกาศบังคับใช้ทันวันที่ 27 ตุลาคม 2562 ทันการใช้บังคับกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ

ถามว่าผลดีที่ตามมามีมากน้อยแค่ไหน ขอหยิบยกข้อมูลที่ นายพงษ์สวาท กายอรุณสุทธิ์ โฆษกสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา ให้รายละเอียดไว้ใน “ประโยชน์ที่ประชาชนจะได้รับจากร่าง พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. ….” มาถ่ายทอดต่อ เพราะท่านโฆษกสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเขียนไว้ชัดเจน ดังนี้

1.ทรัพย์อิงสิทธิ คือ สิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาฯ ซึ่งสามารถโอน และตราเป็นประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้

2.ให้เจ้าของอสังหาฯที่ประสงค์จะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมโฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี

3.ทรัพย์อิงสิทธิจะแบ่งแยกมิได้ หากเป็นที่ดินจะแบ่งเป็นหลายแปลงหรือรวมกับที่ดินอื่นไม่ได้

4.เมื่อจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิแล้ว เจ้าของอสังหาฯจะก่อตั้งทรัพย์สิทธิใด ๆ ในอสังหาฯนั้นไม่ได้ เว้นแต่ได้รับความยินยอม ทั้งนี้ การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิจะไม่กระทบสิทธิของเจ้าของอสังหาฯ

5.การยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิต้องไม่กระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอกที่เสียค่าตอบแทนอย่างสุจริตในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์นั้น

6.ผู้ครอบครองทรัพย์อิงสิทธิ มีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบในทรัพย์อิงสิทธิเสมือนเจ้าของอสังหาฯ
และสามารถโอนทรัพย์อิงสิทธิให้บุคคลอื่น หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ได้

7.ผู้ครอบครองทรัพย์อิงสิทธิ สามารถสร้าง ดัดแปลง หรือต่อเติมสิ่งปลูกสร้างได้ และเมื่อสิ้นสุดสัญญา สิ่งปลูกสร้างนั้นต้องตกเป็นของเจ้าของอสังหาฯ เว้นแต่มีข้อตกลงไว้เป็นอย่างอื่น

ประโยชน์ที่ประชาชนจะได้รับ คือ จะมีทางเลือกเพิ่มสำหรับเจ้าของอสังหาฯ เนื่องจากกฎหมายให้เจ้าของอสังหาฯสามารถก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ และผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถใช้ประโยชน์ในอสังหาฯได้ ด้วยการโอนให้แก่กัน และเป็นหลักประกันการชำระหนี้ เพื่อทำให้สิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาฯนั้นเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจ สนับสนุนให้เกิดการลงทุนในการพัฒนาอสังหาฯ โดยแก้ไขข้อจำกัดการเช่าอสังหาฯ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมฯ ทำให้มีการใช้ทรัพยากรของประเทศอย่างคุ้มค่า และช่วยผลักดันให้เศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศขยายตัวได้มากขึ้น