REIC ชี้เทรนด์อสังหาโซน EEC ปี 2563 กระทบโควิด-19 จำหน่วยหน่วยลด -11% มูลค่าดิ่ง -21%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ภาพรวมปี 2562 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัดโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC ได้แก่ จังหวัดชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ในด้านอุปทานมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2561 ทั้งการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน และการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แต่ในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวนหน่วยลดลงเล็กน้อย แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2561

แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยที่โอนในปี 2562 มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงกว่าปี 2561 และเป็นที่สังเกตว่า ในพื้นที่อำเภอสัตหีบ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่รัฐบาลประกาศให้เป็น “เมืองการบินภาคตะวันออก” มีผู้ประกอบการให้ความสนใจลงทุกพัฒนาโครงการอาคารชุดเพิ่มมากขึ้น

แนวโน้มปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีปัจจัยลบรุมเร้ามากกว่าปัจจัยบวก สาเหตุจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 และภาวะภัยแล้งรุนแรง มีผลทำให้เศรษฐกิจของประเทศหดตัว ส่งผลให้มีการเลิกจ้างแรงงานจำนวนมาก และรายได้ของเกษตรกรลดลง กระทบกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในวงกว้าง

แม้ว่าในปีนี้จะมีปัจจัยบวกในด้านอัตราดอกเบี้ยขาลง ราคาน้ำมันลดลง มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่มีผลไปถึงสิ้นปี 2563 และมีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยก็ตาม

โดยคาดการณ์ว่า ด้านอุปทานการขออนุญาตจัดสรรที่ดินคาดว่าจะหดตัวร้อยละ 17.8 และการออกใบอนุญาตก่อสร้างคาดว่าจะหดตัวร้อยละ 15.3 เมื่อเทียบกับปี 2562 โดยอาคารชุดจะหดตัวมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ

ส่วนในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจำนวนหน่วยจะหดตัวร้อยละ 11.9 และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะหดตัวร้อยละ 21.5

รายละเอียด ดังนี้

ในฝั่งซัพพลาย พบว่า 1.1 การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ภาพรวมปี 2562 มีจำนวน 175 โครงการ 21,814 หน่วย จำนวนโครงการเพิ่มร้อยละ 2.9 และจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 22.6 เมื่อเทียบกับปี 2561

โดยใบอนุญาตจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์มากที่สุด จำนวน 14,066 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 64.5 รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว 3,978 หน่วย ร้อยละ 18.2 และบ้านแฝด 3,461 หน่วย ร้อยละ 15.9 อาคารพาณิชย์ 218 หน่วย ร้อยละ 1.0 และที่เหลือเป็นที่ดินจัดสรร

เมื่อพิจารณารายจังหวัดในปี 2562 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด อันดับ 1 ได้แก่ระยอง สัดส่วนร้อยละ 44.5 ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอปลวกแดง อำเภอนิคมพัฒนา อำเภอเมืองระยอง

อันดับ 2 ชลบุรี สัดส่วนร้อยละ 44.4 ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา อำเภอนิคมเมืองชลบุรี อำเภอพานทอง

อันดับ 3 ฉะเชิงเทรามีสัดส่วนร้อยละ 11.1 ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางปะกงอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา อำเภอแปลงยาว

แนวโน้มปี 2563 คาดว่ามีจำนวน 17,938 หน่วย ลดลงจากปี 2562 ร้อยละ 17.8 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 16,145-16,938 หน่วยและลดลงจากปี 2562 ระหว่างร้อยละ -26.0 ถึง -9.5

1.2 การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย ภาพรวมปี 2562 มีจำนวน 41,949 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 35.0 เทียบกับปี 2561 แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 29,845 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.3และอาคารชุด 11,649 หน่วย เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 151.6

เมื่อพิจารณารายจังหวัด อันดับ 1 ได้แก่ชลบุรี 26,527 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 63.9 แบ่งเป็นแนวราบ 17,803 หน่วย อาคารชุด 8,724 หน่วย ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา อำเภอเมืองชลบุรี อำเภอสัตหีบ

อันดับ 2 ได้แก่ ระยอง 10,378 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 25.0 แบ่งเป็นแนวราบ 7,480 หน่วย อาคารชุด 2,898 หน่วย ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดง อำเภอแกลง

อันดับ 3 ได้แก่ ฉะเชิงเทรา 4,590 หน่วย สัดส่วนร้อยละ 11.1 แบ่งเป็นแนวราบ 4,562 หน่วย อาคารชุด 28 หน่วย ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา อำเภอแปลงยาว อำเภอพนมสารคาม

แนวโน้มปี 2563 คาดว่ามีจำนวน 35,166 หน่วย ลดลงร้อยละ -15.3 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 31,649 -37,275 หน่วยและขยายตัวลดลงระหว่างร้อยละ -23.7 ถึง -10.2 เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งมีจำนวน 41,494 หน่วย โดยคาดว่าจะมีการขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยอาคารชุดลดลงร้อยละ -43.7 และที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะลดลงร้อยละ 4.1

ในฝั่งดีมานด์พบว่า 2.1 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ภาพรวมปี 2562 ทั้งปี มีจำนวน 50,675 หน่วย มูลค่า 99,905 ล้านบาท ซึ่งจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -0.3  แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 เมื่อเทียบกับปี 2561 ซึ่งมีจำนวน 50,825 หน่วย และมูล่า 94,377 ล้านบาท

แบ่งเป็นการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบ 36,718 หน่วย มูลค่า 69,316 ล้านบาท อาคารชุด13,957 หน่วย มูลค่า 30,589 ล้านบาท

แยกรายจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมากที่สุด อันดับ 1 ได้แก่ ชลบุรีมี 21,888 หน่วย มูลค่า 45,010 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา บางละมุง และเมืองชลบุรี

อันดับ 2 ระยอง 10,967 หน่วย มูลค่า 17,381 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดง บ้านฉาง)

อันดับ 3 ฉะเชิงเทรา 3,863 หน่วย มูลค่า 6,924 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา บางปะกง บ้านโพธิ์

จังหวัดที่มีการโอนอาคารชุดมากที่สุด อันดับ 1 ได้แก่ ชลบุรี 12,705หน่วย มูลค่า 29,096 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางละมุง ศรีราชา สัตหีบ

อันดับ 2 ระยอง 711 หน่วย มูลค่า 963 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง แกลง ปลวกแดง

อันดับ 3 ฉะเชิงเทรา 541หน่วย มูลค่า 530 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา บ้านโพธิ์ และบางปะกง

ทั้งนี้ในปี 2562 การโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ (หรือบ้านที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวน 28,817 หน่วย และโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง (บ้านที่โอนจากบุคคลธรรมดา) มีจำนวน 21,858 หน่วย ทำให้สัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองในปี 2562 เท่ากับ 57: 43 ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองมีสัดส่วน 64: 36

สำหรับแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ 3 จังหวัด EEC ในปี 2563 คาดว่ามีจำนวน 44,657 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.9 จากปี 2562

โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ 40,191 – 49,123 หน่วย มูลค่า 78,443 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -21.5 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 70,599 – 86,288 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562