AWC เขย่าตลาดทุน ปั้น “AWR” ทุบสถิติรีท IPO ใหญ่สุดในไทย

AWC เตรียมเปิดตัว AWR กองรีท IPO ขนาดใหญ่ มูลค่าพอร์ตกว่า 50,000 ล้านบาท ชูจุดแข็ง Freehold 100% ลบจุดอ่อนสิทธิการเช่า พร้อมนวัตกรรม FX Forward Lock ดึงดูดเม็ดเงินต่างชาติ ดันผลตอบแทนรวมทะลุ 13.6% หวังผงาดขึ้นแท่น Top 50 กองรีทระดับโลก

นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ AWC เปิดเผยว่า ความเคลื่อนไหวครั้งสำคัญของบริษัทไม่ใช่เพียงการระดมทุนทั่วไป แต่คือการปักหมุดหมายเชิงยุทธศาสตร์ที่มุ่งยกระดับโครงสร้างตลาดทุนและอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยการเปิดตัว AWC Real Estate Investment Trust หรือ AWR ซึ่งตั้งเป้าเป็นกองรีท IPO ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ด้วยมูลค่าพอร์ตสินทรัพย์ตั้งต้นระดับ Prime Asset Backed 5 แห่ง รวมมูลค่ากว่า 50,000 ล้านบาท และมูลค่าการเสนอขายต่อประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (IPO) สูงถึง 31,088 ล้านบาท (คิดเป็นสัดส่วน Free Float 72%) สเกลความยิ่งใหญ่ระดับนี้จะสร้างสภาพคล่อง มหาศาล เอื้อให้ AWR สามารถเข้าคำนวณในดัชนี SET Top 50 ได้ทันที และที่สำคัญคือการผ่านเกณฑ์เข้าคำนวณในดัชนีอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกอย่าง FTSE EPRA Nareit ซึ่งจะกลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดเม็ดเงินจาก Tracker Funds ทั่วโลก รวมถึงกองทุน Thai ESG ในประเทศ ด้วยจุดเด่นด้านมาตรฐานอาคารเขียว (LEED/WELL)

การจัดตั้ง AWR ยังเป็นกลไก Asset Recycling เต็มรูปแบบ ที่ช่วยปลดล็อกงบการเงินให้ AWC สามารถรับรู้กำไรจากการพัฒนา ลดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) จาก 0.9 เท่า ลงสู่ระดับแข็งแกร่งที่ 0.6 เท่า พร้อมปูทางสู่การนำโครงการยักษ์ใน Pipeline อย่าง เวิ้งนครเขษม และเอเชียทีค เข้ามาเสริมทัพในอนาคต

ชูจุดแข็งกรรมสิทธิ์ ปิดจุดอ่อนอสังหาฯ

นางวัลลภากล่าวว่า หากเจาะลึกลงมาที่ “แก่นของสินทรัพย์” ความโดดเด่นที่เหนือคู่แข่งของ AWR คือโครงสร้างการถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ หรือ Freehold 100% ในพื้นที่ศักยภาพสูงสุด ซึ่งถือเป็นการลบล้างวงจรอับเฉา ของกองรีทในเอเชียส่วนใหญ่ที่เป็นแบบสิทธิการเช่า (Leasehold)

ในขณะที่ Leasehold จะเผชิญกับภาวะมูลค่าสินทรัพย์และผลตอบแทนที่ถดถอยลงตามระยะเวลาสัญญาเช่าที่ลดลง (Leasehold Decay) แต่โมเดล Freehold Asset Backed แบบ 100% ของ AWR จะทำหน้าที่เสมือนเครื่องป้องกันเงินเฟ้อ (Inflation Hedge) ที่มูลค่าสินทรัพย์และผลตอบแทนสามารถเพิ่มพูนขึ้นได้อย่างยั่งยืนตามกาลเวลา ตอบโจทย์นักลงทุนที่ต้องการความมั่นคงระยะยาว

“โมเดลรีทของเราเป็นการลงทุนแบบถือครองกรรมสิทธิ์ร้อยเปอร์เซ็นต์ ซึ่ง Unique มาก เป็น Freehold Asset Backed ทำให้มูลค่าการลงทุนเป็นการเพิ่มพูนมูลค่า เวลาคุยกับทีม มีคนบอกว่าเดี๋ยวจะย้ายเงินฝาก ได้ดอกเบี้ยน้อย… วันนี้ AWC พอเราได้ Launch AWR โมเดลนี้จะมีความมั่นคงกว่าโมเดลปกติที่มี Asset Backed มูลค่ายังไงก็เพิ่มขึ้น”

กลยุทธ์ Portfolio Balancing

นางวัลลภากล่าวต่อว่า พอร์ตโฟลิโอเริ่มต้นมูลค่า 50,000 ล้านบาท ถูกคัดสรรภายใต้ยุทธศาสตร์ “All-Weather Portfolio” เพื่อรักษาสมดุลของกระแสเงินสดในทุกฤดูกาล โดยแบ่งสัดส่วนเป็น กลุ่ม Lifestyle Commercial ใจกลางย่านธุรกิจ (CBD) 60% นำโดย “อาคารเอ็มไพร์ทาวเวอร์” (The Empire) มิกซ์ยูสขนาด 158,000 ตร.ม. ที่มี Margin สูงถึง 75% และกลุ่ม Hospitality ระดับ Ultra Luxury/Luxury อีก 40%

กลยุทธ์การกระจายทำเล (Location Strategy) ครอบคลุมทั้งกรุงเทพฯ ภูเก็ต กระบี่ และพัทยา โดยเฉพาะการถ่วงน้ำหนักระหว่าง “ธุรกิจ” (Business) ในกรุงเทพฯ และ “ธรรมชาติ” อย่าง Banyan Tree Samui และ Phulay Bay Ritz-Carlton Reserve Krabi ที่มีช่วงไฮซีซั่นสลับกัน ช่วยอุดช่องโหว่ความผันผวนของรายได้ ทำให้กองทรัสต์มีกระแสเงินสดพร้อมจ่ายปันผลได้อย่างสม่ำเสมอทุกไตรมาส

ทำไมเราไม่เอา โฮเทล รีสอร์ท เข้าเลยตั้งแต่ปี 2019… พอเจอโควิดปุ๊บ พอร์ตโรงแรมก็ได้รับผลกระทบ ในขณะที่พอร์ต Commercial ตอนนั้นเราเห็นผลตอบแทนที่เป็นบวกต่อเนื่อง ในขณะเดียวกันเราบอกว่าเราจะจ่ายปันผล เราอยากจะจ่ายรายไตรมาส เพราะฉะนั้นเราก็ต้องมิกซ์ Seasonal ด้วย ที่สมุยกับกระบี่ก็มี High Season คนละช่วง เราก็จะได้ปันผลแต่ละช่วงที่มั่นคงและเติบโต

แกะกล่องผลตอบแทน “แม่ไก่ไข่ทองคำ”

ในด้านผลตอบแทน AWR มอบอัตราเงินปันผล (DPU Yield) คาดการณ์ปี 2568 อยู่ในกรอบ 5.44% – 6.51% เฉลี่ยประมาณ 5.6% ซึ่งเอาชนะดอกเบี้ยเงินฝากและพันธบัตรรัฐบาลได้อย่างขาดลอย และเมื่อรวมกับการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ Freehold จะทำให้ผลตอบแทนรวม พุ่งสูงถึง 13.39% – 14.91% เฉลี่ย 13.6%

“มีคำถามมาว่า ตกลงแม่ไก่จะออกไข่ทองคำได้หรือยัง เรากำลังเตรียมรีทพอดี… จะได้ให้แม่ไก่ทองคำที่เราบอกว่าออกไข่กันต่อเนื่อง ได้ออกมาอยู่ที่รีท แล้วก็นักลงทุนที่บอกว่าอาจจะไม่อยากมีความเสี่ยงเรื่องของการพัฒนา ก็จะได้มาถือ AWR ซึ่งเป็นความมั่นคง” 

ความน่าสนใจระดับ “แม่ไก่ที่ออกไข่ทองคำ” ยังครอบคลุมถึงนวัตกรรมทางการเงินสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ถือสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐ (USD) ผ่านการทำ 1-Year FX Forward Lock ซึ่งจากส่วนต่างอัตราดอกเบี้ย จะช่วยสร้าง Forward Premium เพิ่มผลตอบแทน (Yield Boost) ให้อีกประมาณ +2.0% ดันให้ผลตอบแทนสุทธิในรูป USD พุ่งสูงถึงระดับ ~7.6%

ด้าน ดร.ภากร ปีตธวัชชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร AWR ฉายภาพเพิ่มเติมว่า ถ้านักลงทุนถือดอลลาร์จะไปลงทุนอะไร ได้ผลตอบแทนเท่าไหร่ ไปลงรีทในอเมริกา รีทใหญ่สุดที่เป็นโรงแรมให้ผลตอบแทนประมาณ 5% กว่า แต่ตอนนี้ถ้ามาลงทุนในไทย เอาเงินดอลลาร์แลกเป็นบาทวันนี้ ล็อกอัตราแลกเปลี่ยนไว้ 1 ปี เขาจะได้อัตราแลกเปลี่ยนที่ดีกว่า ได้บวกเพิ่มไปอีก 2% เปรียบเทียบแล้วน่าสนใจ การลงทุนแบบนี้คุณภาพแบบนี้ไม่เคยเห็นมาก่อน ทั้งในไทยและต่างประเทศ

นอกจากนี้ AWR ยังคุมเข้มอัตราส่วนหนี้สิน (LTV) เริ่มต้นไว้ในระดับต่ำมากเพียง 20% (เทียบกับเพดาน ก.ล.ต. ที่ 60%) โครงสร้างนี้สร้าง “Financial Firepower” ให้กองทรัสต์สามารถกู้เงินเพิ่มได้สูงถึง 10,000 ล้านบาท สำหรับเข้าซื้อสินทรัพย์ศักยภาพสูงที่ผ่านการพิสูจน์ผลประกอบการมาแล้ว (Proven Track Record) จาก AWC และ TCC Group ผ่านสิทธิ ROFR โดยไม่ต้องเพิ่มทุน (Non-Dilutive DPU Growth) ซึ่งจะช่วยสร้างการเติบโตของเงินปันผลได้ทันที

ธรรมาภิบาลระดับสากล

เพื่อแก้ Pain Point ของตลาดรีทเอเชียและสร้างความเชื่อมั่นขั้นสูงสุด AWR ได้ยกระดับโครงสร้างธรรมาภิบาลสู่มาตรฐานสากล นำโดยการกำหนดให้มี “คณะกรรมการอิสระ” สูงถึง 60% ของบอร์ดบริหาร ซึ่งคัดเลือกโดย Trusty เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุน พร้อมนำกลไก “Golden Share” มาใช้

ขณะเดียวกัน AWC ในฐานะสปอนเซอร์ ไม่ได้เป็นผู้บริหารโรงแรมเอง แต่นำ Third-party Operators ระดับโลก เข้ามาบริหาร ทำให้กระแสเงินสดไหลเข้าสู่กองรีท 100% พร้อมกันนี้ยังมีการทำ Contract Farming สนับสนุนเกษตรกรและชุมชนฐานราก ซึ่งสะท้อนหลัก ESG ที่ยั่งยืน

ยกระดับวงการอสังหาฯ ไทยสู่มาตรฐานสากล

นางวัลลภากล่าวปิดท้ายว่า การเปิดตัว AWR ในช่วงวันที่ 20-28 มกราคม 2568 ก่อนเตรียมเข้าเทรดวันแรก ในวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2568 ถือเป็นจังหวะเวลา ที่สมบูรณ์แบบ โมเดล AWR ไม่ใช่แค่เรื่องของการระดมทุน แต่เป็นการสร้าง Benchmark ใหม่ให้ตลาดทุนไทย ด้วยพอร์ต Freehold สเกลใหญ่ ธรรมาภิบาลเข้มแข็ง และสภาพคล่องที่เอื้อต่อเม็ดเงินระดับโลก

AWR จึงเป็นทางเลือกการลงทุน Asset-Backed ที่ไร้ความเสี่ยงด้านอายุสัญญาเช่า และเป็นยุทธศาสตร์ที่จะนำพาอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และตลาดทุนไทย ก้าวขึ้นไปทัดเทียมบนเวทีโลกได้อย่างเต็มภาคภูมิ