“เอเซียพลัส” คาดอสังหาปีนี้โครงการใหม่ดร็อป 30% คอนโดหายต่ำสุดในรอบ 10 ปี

“เอเซียพลัส” ชี้อสังหาริมทรัพย์เปิดโครงการใหม่ปีนี้ คาดอยู่ที่ 163 โครงการ มูลค่า 2.01 แสนล้านบาท ลดลง 30% จากปี 2562 เหตุโครงการคอนโดหายไปค่อนข้างมาก ปีนี้เหลือแค่ 23 โครงการ มูลค่า 4 หมื่นล้านบาท ลดลง 68% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน ต่ำสุดในรอบ 10 ปี มองยอดพรีเซลล์ปีนี้ยังลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 ในระดับเกือบ 20% อยู่ที่ 2.09 แสนล้านบาท ต่ำสุดในรอบ 5 ปี

นางสาวนวลพรรณ น้อยรัชชุกร ผู้อำนวยการสายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส กล่าวว่า ปีนี้ภาพรวมของหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นปีที่ค่อนข้างได้รับผลกระทบจากหลายๆ ปัจจัยที่ลามตั้งแต่ปีที่แล้วที่โดนผลกระทบ LTV ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว สงครามการค้าระหว่างสหรัฐจีน ซึ่งทำให้ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะจีนหายไป ฉะนั้นภาพของไตรมาส 1/2563 เริ่มมีผลกระทบจากการแพร่ระบาดโรคโควิด-19 ที่เข้ามาเป็นอีกหนึ่งปัญหาที่เข้ามาซ้ำเติม กดดันกำไรไตรมาส 1 ของทั้งกลุ่มดร็อปลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน และจากช่วงไตรมาสก่อนหน้า

โดยหากพิจารณาการบันทึกรายได้ของผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์จำนวน 16 บริษัท จะมีรายได้ประมาณ 4.3 หมื่นล้านบาท ลดลงไป 34% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน และลดลงไป 37% จากไตรมาสก่อนหน้า รายได้หลักๆ ประมาณเกือบ 90% มาจากยอดขายอสังหาริมทรัพย์หรือยอดโอน ซึ่งพบว่าอยู่ที่ 3.9 หมื่นล้านบาท ลดลง 34% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน และลดลงไป 40% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยองค์ประกอบหลักๆ ประมาณเกือบ 90% เป็นรายได้อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ส่วนที่เหลือจะเป็นรายได้อื่นๆ ทั้งค่าเช่า, รายได้บริการ, รายได้จากการบริหารจัดการ เป็นต้น

ทำให้กำไรจากการดำเนินงาน 16 บริษัทในไตรมาส 1/63 มีอยู่ 5.3 พันล้านบาท หดตัว 47% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน และลดลง 52% จากไตรมาสก่อนหน้า จากฐานที่สูงในช่วงไตรมาส 1/62 เพราะมีการเร่งขายและโอนล่วงหน้าก่อนใช้ LTV ส่วนไตรมาส 4/62 เป็นช่วงพีกสุดของปี ผลจากการส่งมอบคอนโดใหม่ที่สร้างเสร็จจำนวนมาก ขณะที่ไตรมาส 1/63 การโอนส่วนใหญ่มาจากโครงการเดิม ประกอบกับผลกระทบโควิด-19 เริ่มมีผลต่อธุรกรรมการโอน ตั้งแต่เดือน มี.ค.จึงเป็นเหตุให้ในแง่ของกำไรดร็อปลงค่อนข้างมาก

“ในแง่กำไรดร็อปลงกว่ายอดโอน เพราะฉะนั้นประสิทธิภาพการทำกำไรดูลดลงด้วย ถ้าดูอัตราส่วนกำไรขั้นต้นโดยปกติจะเฉลี่ยอยู่ที่ 33-34% แต่ช่วงไตรมาส 1 ลดลงมาอยู่ที่ 31.4% ส่วนหนึ่งเริ่มเห็นมากขึ้นในแง่ของกลยุทธ์ด้านราคาที่มากขึ้นตั้งแต่ช่วงกลางเดือน มี.ค.ยังไม่เต็มไตรมาส”

ทั้งนี้ถ้ามองทรนด์ช่วงไตรมาส 2 ที่ถูกกระทบจากโควิดเต็มไตรมาส ภาพนี้จะดูเปลี่ยนไป เพราะเริ่มเห็นกิจกรรมของดีเวลลอปเปอร์ในช่วง เม.ย.ที่ออกมา เพราะมีการล็อกดาวน์ การไปชมโครงการลดน้อยลง เพราะฉะนั้นทำอย่างไรเพื่อที่จะให้ได้ยอดขาย จะเห็นดีเวลลอปเปอร์พยายามที่จะมีแคมเปญต่างๆ ลด แลก แจก แถม จะทำให้อัตราส่วนกำไรขั้นต้น(Gross Profit Margin) ได้รับผลกระทบกว่าเดิม

“เริ่มเห็นสัญญาณไตรมาส 2 ขมุกขมัวขึ้นมาทีละอย่าง สัญญาณแรกคือเจอโควิดเต็มๆ ไตรมาส ฉะนั้นความพยายามในการขายมี เพียงแต่ต้องใช้ราคามาช่วย ก็จะไปกระทบที่ตัวมาร์จิ้นตามมา แต่ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) อาจจะไม่ได้ลงด้วยซ้ำไป”

นางสาวนวลพรรณ กล่าวต่อว่า สำหรับยอดพรีเซลล์ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 16 รายในช่วงไตรมาส 1 ทำได้อยู่ประมาณ 5.2 หมื่นล้านบาท ลดลง 24% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ไส้ในถ้าดูยอดขายตามโปรดักต์แบ่งเป็นแนวราบกับคอนโด จะเห็นว่ายอดภาพรวมพรีเซลล์ที่ลดลงมาจากยอดขายคอนโดเป็นหลัก โดยยอดพรีเซลล์คอนโดประมาณ 2 หมื่นล้านบาท ลดลงแรง 38% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ขณะที่โครงการแนวราบยอดพรีเซลล์อยู่ที่ 3.2 หมื่นล้านบาท ลดลงในอัตราที่ 13% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน เหตุจากกำลังซื้อชะลอตัวอยู่แล้ว และการเปิดขายโครงการใหม่ที่ลดลง

โดยไตรมาส 1 การเปิดโครงการใหม่มีประมาณ 36 โครงการ เป็นคอนโคแค่ 7 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 3.6 หมื่นล้านบาท ลดลง 28% เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ฉะนั้นถ้ามองล้อไปกับภาพการเปิดโครงการใหม่จะสะท้อนให้เห็นได้ว่าภาพพรีเซลล์ในแต่ละไตรมาสจะเป็นอย่างไรโดยช่วงไตรมาส 2 จะเห็นชัดว่าการเปิดโครงการใหม่มีการชะลอตัวไปค่อนข้างมาก หลังเจอพิษโควิด ล็อกดาวน์ ประกาศเคอร์ฟิวช่วงเดือน เม.ย. ทำให้การเปิดโครงการคอนโดถูกระงับทันทีและอาจจะต้องเลื่อนไปในช่วงครึ่งปีหลังแทน หรือบางโครงการอาจจะดูสถานการณ์และเลื่อนไปเปิดปีหน้า

เพราะฉะนั้นคาดว่าไตรมาส 2 คงไม่มีการเปิดโครงการในลักษณะคอนโดเลย จะเป็นโครงการแนวราบทั้งหมดประมาณ 18 โครงการ มูลค่าอยู่ที่ 2.5 หมื่นล้านบาท ดร็อปลง 30% จากช่วงไตรมาส 1/63 แต่ทั้งนี้มีโอกาสเป็นไปได้ทั้งอ่อนตัวลงและมีโอกาสทำได้ดีกว่า ดูจากสัญญาณลูกค้าเข้าชมโครงการที่ดูดีขึ้นครึ่งหลังของเดือน เม.ย.ต่อเนื่องถึงเดือน พ.ค.

อย่างไรก็ตามประเมินว่าการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ คาดอยู่ที่ 163 โครงการ มูลค่า 2.01 แสนล้านบาท ลดลง 30% จากปี 62 หลักๆ มาจากโครงการคอนโดที่หายไปค่อนข้างมาก ปีนี้เหลือแค่ 23 โครงการ มูลค่า 4 หมื่นล้านบาท ลดลง 68% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน ต่ำสุดในรอบ 10 ปี จึงมองยอดพรีเซลล์ในปีนี้น่าจะยังลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 ในระดับ 19% อยู่ที่ 2.09 แสนล้านบาท ต่ำสุดในรอบ 5 ปี