เจาะอนาคต “หุ้น CPN” ปิดดีล 3 ทำเลทองกลางกรุง

“บล.กสิกรไทย” เจาะลึกหุ้น CPN หลังรวบพื้นที่ใหญ่กลางกรุง 3 ทำเลเด็ด คาด “เซ็นทรัลพัฒนา” เตรียมปรับพื้นที่โรงหนังสกาลา เป็นกึ่งช้อปปิ้งสตรีตใหม่ ใจกลางสยามสแควร์เจาะกลุ่มวัยรุ่น ประเมินการลงทุนดันมูลค่าหุ้นส่วนเพิ่ม 0.54-1.53 บาท ส่วนดีล SF ไม่ทำหนี้สินต่อทุนพุ่ง แม้เทนเดอร์ได้หุ้น 100% พร้อมคาดการณ์ปีหน้าธุรกิจพลิกกำไร 9,773 ล้านบาท จากปีนี้คาด 7,736 ล้านบาท

นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กสิกรไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การที่ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ชนะการประมูลคว้าสิทธิ์เช่าที่ดิน 30 ปี บริเวณ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ ซึ่งเป็นพื้นที่โรงภาพยนตร์สกาลา จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งตั้งอยู่บริเวณหัวมุมถนนสี่แยกปทุมวัน ตรงข้ามห้างสรรพสินค้า MBK และ Siam Discovery มีพื้นที่โดยรวม 7 ไร่ และมีอาคารพาณิชย์ล้อมรอบ 79 อาคาร มีพื้นที่อาคารโดยรวม 9,500 ตารางเมตร ถือว่าเป็นบวกต่อ CPN

โดยที่ดินดังกล่าวจะได้รับการส่งมอบจากจุฬาฯ ภายในต้นปี 2565 จากนั้นกลุ่ม CPN จะใช้เวลารีโนเวตประมาณ 1 ปี ก่อนจะเปิดดำเนินการได้ช่วงปี 2566 โดยจะไม่มีการปรับเปลี่ยนโครงสร้างเชิงสถาปัตยกรรมของตัวอาคารจากปัจจุบันตามเงื่อนไขในการประมูล

ทั้งนี้ เบื้องต้นจากการสอบถามไปยัง CPN ระบุว่า มูลค่าโครงการนี้คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 7,750 ล้านบาท ซึ่งมีขนาดค่อนข้างใหญ่ เพราะโดยปกติการพัฒนาห้างสรรพสินค้าจะใช้เม็ดเงินลงทุนอยู่ในกรอบ 5,000-7,000 ล้านบาท ทั้งนี้ เนื่องจากไม่สามารถปรับเปลี่ยนโครงสร้างเชิงสถาปัตยกรรมได้ เชื่อว่าพื้นที่ 9,500 ตารางเมตร ทาง CPN น่าจะเพิ่มพื้นที่ให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะมากได้ หรือประมาณ 20,000-30,000 ตารางเมตร เนื่องด้วยพื้นที่โรงภาพยนตร์สกาลามีขนาดใหญ่มาก บรรจุคนได้กว่า 1,000 ที่นั่ง ดังนั้น พื้นที่ตรงนี้จะสามารถจัดโครงสร้างชั้น 2 และชั้น 3 ได้ เพื่อทำเป็นกึ่งช็อปปิ้งสตรีตใหม่ ใจกลางสยามสแควร์

“ดีลนี้เป็นบวกต่อ CPN เพราะโดยปกติอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ที่ CPN จะลงทุนในแต่ละโครงการอยู่ในกรอบ 10-15% (คำนวณจากเม็ดเงินลงทุน 7,750 ล้านบาท กรอบ IRR 10-13.5% บน Discount Rate 7% จะได้มูลค่าหุ้นส่วนเพิ่มประมาณ 0.54-1.35 บาท) ซึ่งเราเชื่อว่ากลุ่มเป้าหมายคงเน้นจับกลุ่มวัยรุ่น นักเรียน, นักศึกษา คล้ายกันกับคู่แข่ง เพราะเป็นศูนย์รวมวัยรุ่นและศูนย์กลางค้าปลีกในประเทศ แต่ธีมการพัฒนาห้างคงไม่เหมือนกับรายอื่น ๆ น่าจะเน้น walking streets แบบ outdoor เหมือนฮ่องกง, สิงคโปร์ เพราะมีตึกแถวด้านนอก”

ทั้งนี้ แม้ว่าการลงทุน 3 โปรเจ็กต์ใหญ่ช่วงที่ผ่านมา จะไม่อยู่ในแผนการลงทุนระยะยาว 5 ปีของ CPN ไม่ว่าจะเป็นการใช้เงิน 25,000 ล้านบาท เข้าไปซื้อหุ้น บมจ.สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ (SF), การซื้อที่ดินหลังห้างเซ็นทรัลเอ็มบาสซี่ 13,900 ล้านบาท และการเช่าที่ดิน 30 ปี พื้นที่โรงภาพยนตร์สกาลา มูลค่า 7,750 ล้านบาท แต่ถ้าพิจารณางบดุล (balance sheet) ของ CPN แทบไม่ต้องกังวล เพราะสิ้นไตรมาส 2/2564 อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E) อยู่แค่ 0.5 เท่า

ดังนั้น หากประเมินดีล SF ทำเทนเดอร์ออฟเฟอร์ได้หุ้นทั้งหมด 100% จบในเดือน ต.ค. 2564 จะส่งผลให้ระดับ D/E ขยับขึ้นมาแค่ 0.8 เท่า ซึ่งยังมีช่องให้ใช้เงินอีก 15,000 ล้านบาทภายในปีนี้ โดยที่ระดับ D/E ยังไม่เกิน 1 เท่า (ตามนโยบายของบริษัท) สะท้อนว่า CPN ยังมีฐานะการเงินแข็งแกร่ง โดยยังไม่รวมปี 2565 หากกำไรกลับมาใกล้เคียงปกติแล้ว ทำให้ฐานทุนใหญ่ขึ้น มีกระแสเงินสด (cash flow) กลับมา ซึ่งการขยายตรงนี้จะช่วยสร้างโอกาสในการเติบโต และป้องกันพื้นที่เพื่อลดการแข่งขัน

นายสรพงษ์ กล่าวว่า ประเมินกำไร CPN ปี 2564 ไว้ที่ 7,736 ล้านบาท ติดลบ 19.1% จากช่วงเดียวกันปีก่อน ส่วนปี 2565 คาดกำไรที่ 9,773 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.3% (ยังไม่รวมกำไร SF ปีละเกือบ 1,000 ล้านบาทที่จะเข้ามา) โดยให้ราคาเป้าหมายกลางปี 2565 ไว้อยู่ที่ 58.50 บาท ยังมีอัพไซต์กว่า 10%

“แม้ 3 โปรเจ็กต์นี้จะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ แต่เชื่อว่าหลังได้ SF ซึ่งเป็นเจ้าพ่อ community mall ภายใต้แบรนด์ต่าง ๆ มาแล้ว จะถูกนำไปใช้ขยายในพื้นที่ชุมชน ซึ่งน่าจะสร้างฐานให้ CPN ในระยะยาว และเนื่องด้วย CPN เป็นหุ้น reopening play เริ่มเห็นคนไทยกลับเข้ามาลงทุน ทำให้มองเป็นบวกจากรายได้ที่เคยหายไปช่วงล็อกดาวน์ แต่ต้องมอนิเตอร์ว่าเปิดเมืองแล้วจะเกิดการระบาดระลอกใหม่หรือไม่ ถ้ามีกลับทิศจะเป็นปัจจัยเชิงลบต่อนักลงทุนระยะสั้น แต่ระยะยาวจำนวนการฉีดวัคซีนดีขึ้นและกลับมาทำธุรกิจได้ปกติ หุ้น CPN ที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีมูลค่าส่วนเพิ่มจากการลงทุนใหม่ ๆ อีกมาก” นายสรพงษ์กล่าว