กรุงไทยประเมินผ่อน LTV หนุนปีหน้าโอนกรรมสิทธิ์บ้านพุ่ง 4.5 หมื่นล้านบาท

Krungthai COMPASS คาดผ่อน LTV กระตุ้นมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมากสุดราว 45,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปีหน้ามีแนวโน้มสูงขึ้นจาก 646,000 ล้านบาท ไปอยู่ที่ 691,000 ล้านบาท ชี้หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังเป็นปัจจัยกดดันต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค

วันที่ 25 ตุลาคม 2564 ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย วิเคราะห์ถึงกรณีเมื่อวันที่ 21 ต.ค. 2021 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้แถลงมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง (LTV) ให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถกู้ได้เต็มหลักประกันในทุกสัญญา เป็นการชั่วคราว

โดยสาระสำคัญของการผ่อนคลาย LTV ในครั้งนี้ คือ การกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) เป็น 100% สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทในสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป และที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาท ในสัญญาที่ 1 เป็นต้นไป ส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน จากเดิมที่ต้องวางเงินดาวน์ 10-30% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย (ตารางที่ 1)

อย่างไรก็ดี ธปท.ระบุว่าการผ่อนคลาย LTV ในครั้งนี้จะมีผลเพียงชั่วคราวสำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2021 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2022 เท่านั้น

ที่อยู่อาศัยหดตัวลงจากช่วงก่อนหน้าค่อนข้างมาก สะท้อนผลการดำเนินงานของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่ยังอยู่ในระดับต่ำกว่าในอดีตอยู่มากทั้งในแง่ของรายได้รวมที่ลดลง 14.2% จาก 197,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2016-2018 ลงมาอยู่ที่ 169,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2019-2021F (รูปที่ 1)

เช่นเดียวกับกำไรสุทธิที่ปรับตัวลงถึง 23.5% จาก 34,000 ล้านบาทต่อปี ลงมาอยู่ที่ 26,000 ล้านบาทต่อปี (รูปที่ 2) ในช่วงเวลาเดียวกัน

Krungthai COMPASS ประเมินเป็นการเบื้องต้น(Initial Assessment) ว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV มีโอกาสจะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยได้ใน 2 ประเด็น ประกอบด้วย

ประเด็นที่ 1 “Sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น” โดยหากพิจารณาดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย (HDSI) สำหรับช่วง 6 เดือนข้างหน้า จะเห็นได้ว่าดัชนีดังกล่าวปรับตัวสูงขึ้นจาก 50.5 จุดในไตรมาส 2/2021 ขึ้นมาอยู่ที่ 57.2 จุดในไตรมาส 3/2021 จากข่าวความคืบหน้าของมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติ และสำหรับการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ คาดว่าจะส่งเสริมให้ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความเชื่อมั่นในการดำเนินธุรกิจสูงขึ้นในไตรมาส 4/2021 (รูปที่ 3)

ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น จะส่งเสริมให้ภาคอสังหาฯ มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนเปิดโครงการใหม่ที่มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลบวกต่อเนื่องแก่ธุรกิจที่อยู่ใน Value-Chain ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจผลิตและจัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ตลอดจนธุรกิจผลิตเฟอร์นิเจอร์ และรับตกแต่งภายใน

ทั้งนี้ เราคาดว่ายูนิตที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2022 จะอยู่ที่ 65,000 ยูนิต ปรับตัวสูงขึ้น 41% จากปี 2021 โดยส่วนใหญ่กว่า 55-60% ของยูนิตเปิดใหม่ทั้งหมดจะเน้นไปที่บ้านจัดสรรซึ่งสามารถก่อสร้างให้เสร็จภายในปีได้ (บ้านจัดสรรมักมีระยะเวลาก่อสร้างเฉลี่ย 3-6 เดือน) ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ครั้งนี้มากที่สุด (รูปที่ 4)

ประเด็นที่ 2 คาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในทุกสัญญาสามารถกู้ได้เต็มหลักประกัน อาจทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2022 มีมูลค่าเพิ่มขึ้นสูงสุด 45,000 ล้านบาท คิดเป็น Upside ให้กับตลาดได้สูงสุด 7% โดย การประเมินของเราอยู่ภายใต้สมมุติฐาน 2 ข้อ คือ 1) การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลบวกต่อตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่าบ้านจัดสรร เนื่องจากผู้บริโภคที่ซื้อบ้านจัดสรรมักเป็น Real Demand และมีสัดส่วนการกู้ซื้อในสัญญาที่ 1 ค่อนข้างมากอยู่แล้ว

และ 2) การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลกับที่อยู่อาศัยในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงไป มากกว่าที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากเรามองว่าผู้บริโภคที่จะมีศักยภาพในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทไปได้นั้นต้องมีรายได้อยู่ตั้งแต่ 100,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปน่าจะเป็นกลุ่มที่มี Wealth เพียงพอต่อการวางเงินดาวน์ที่ 10-30% ตามเกณฑ์ LTV เดิมอยู่ก่อนแล้ว

สมมุติฐานทั้ง 2 ข้อสะท้อนมุมมองของเราว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV น่าจะกระตุ้นให้เกิดการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปที่จะสามารถกลับมากู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกันอีกครั้ง โดยจากประมาณการมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสำหรับปี 2022 ของเราในกรณี Baseline (ยังไม่ผ่อนคลาย LTV) ที่ 257,000 ล้านบาท คาดว่าประมาณ 70% จะเป็นการโอนคอนโดมิเนียมในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่า 180,000 ล้านบาท ซึ่งหากอ้างอิงกับข้อมูลในอดีต คอนโดมิเนียมในระดับราคานี้จะมีสัดส่วนของการกู้ในสัญญาที่ 2 ขึ้นไปเท่ากับ 25% ซึ่งคิดเป็นมูลค่าเท่ากับ 45,000 ล้านบาท

ในกรณีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันซึ่งได้รับผลกระทบจากโควิด-19 และพฤติกรรมของผู้บริโภคไทยที่หันไปนิยมบ้านจัดสรรกันมากขึ้น มีสัดส่วนของผู้กู้ในตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป อยู่ในระดับต่ำมาก หรือไม่มีเลย เราคาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะเป็น Upside ให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภาพรวม (บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม) สำหรับปี 2022 ปรับตัวสูงขึ้นได้สูงสุด 45,000 ล้านบาท จาก 646,000 ล้านบาท ในกรณี Baseline ขึ้นไปอยู่ที่ 691,000 ล้านบาท (รูปที่ 5)

อย่างไรก็ดี Upside ที่เกิดขึ้นจริงอาจอยู่ในระดับต่ำกว่าการประเมินของเราได้ โดยขึ้นอยู่กับสัดส่วนของผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ในปัจจุบันว่าตัวเลขที่แท้จริงอยู่ที่ระดับเท่าใด ยกตัวอย่าง เช่น หากปัจจุบันมีสัดส่วนผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป ที่ 12.5% หรือครึ่งหนึ่งจากค่าเฉลี่ยในอดีต การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ก็อาจทำให้เกิด Upside ได้ 22,500 ล้านบาท เท่านั้น นอกจากนี้คาดว่าภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงถึง 89.3% ต่อ GDP ในไตรมาส 2/2021 ก็จะเป็นปัจจัยกดดันต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน

Our View :

Krungthai COMPASS ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2022 จะได้รับประโยชน์ต่าง ๆ จากมาตรการภาครัฐ ทั้งมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติ และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของ ธปท. โดยเราคาดว่ามูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2022 มีโอกาสอยู่ที่ 646,000 ล้านบาท ในกรณี Baseline และอาจเพิ่มขึ้นได้สูงสุดเป็น 691,000 ล้านบาท

จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV คือผู้พัฒนาที่มีโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในสิ้นปี 2022 เนื่องจากเงื่อนไขของ ธปท. คือจะผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราวจนถึง 31 ธ.ค. 2022

ทั้งนี้ สำหรับผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่ไม่มีโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในสิ้นปีหน้า ควรพิจารณาการขึ้นโครงการบ้านจัดสรรที่มักใช้เวลาก่อสร้างเพียง 3-6 เดือน เป็นหลัก เพราะหากสามารถก่อสร้างให้เสร็จภายในปีได้ ก็จะทำให้ผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากการกู้เต็มมูลค่าหลักประกันได้มากที่สุด