เรื่องใหม่ในตลาดที่อยู่อาศัย EEC “บ้าน-คอนโดมือสอง” เด้งรับลดค่าโอน-จำนอง

ไตรมาส 3/64 ตลาดที่อยู่อาศัยโซน EEC ทำสถิตินิวไฮในด้านซัพพลายจากการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินต่ำที่สุดในรอบ 9 ปี หรือในรอบ 34 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 2/56

จึงเป็นเรื่องที่ต้องลุ้นกันต่อไปว่า ตลาด EEC 3 จังหวัด (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) จะสามารถพลิกฟื้นจากสถานการณ์โควิดได้หรือไม่ บนความหวังของคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ว่า ปี 2565 เริ่มมีสัญญาณบวกดีกว่ายุคโควิด 2 ปี (2563-2564) ที่ผ่านมา

“ซัพพลาย-ดีมานด์” ขาลง

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ( REIC) ระบุว่า ภาพรวมตลาดในพื้นที่รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่มีการชะลอตัวต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 3/64 ดังนี้

“ฝั่งซัพพลาย” พบว่าการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินต่ำที่สุดในรอบ 9 ปี (2556-2564) และการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี (2560-2564) แต่มีทิศทางดีขึ้น โดยไตรมาส 3/64 เริ่มปรับตัวเป็นบวก 13.3% เทียบกับไตรมาส 2/64

“ฝั่งดีมานด์” พบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีจำนวนหน่วยลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 10 นับตั้งแต่ไตรมาส 2/62 ที่เริ่มประกาศใช้มาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทย สาระสำคัญ LTV เป็นมาตรการบังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป

จีดีพีชะลอ-อสังหาเดี้ยงตาม

ในภาพใหญ่ตัวเลขเศรษฐกิจไทย 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2564) ขยายตัวติดลบในไตรมาส 1/64 อยู่ที่ -2.6% ไตรมาส 2/64 ขยายตัวเพิ่มขึ้น 7.6% แต่เป็นการขยายตัวจากภาวะเศรษฐกิจที่ต่ำผิดปกติเมื่อเทียบกับไตรมาส 2/63 ขณะที่ไตรมาส 3/64 กลับมาติดลบอีกครั้ง -0.3%

ส่งผลให้ซัพพลาย 9 เดือนแรกหดตัวชัดเจน โดยใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวนโครงการติดลบ -31.3% จำนวนหน่วยติดลบ -34.6% การออกใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้น 9.1% โดยมีข้อสังเกตว่าเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำผิดปกติเทียบกับ 9 เดือนแรกปี 2563

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนหน่วยลดลง -18.3% และมูลค่าลดลง -16.3%

ส่อง 6 ปัจจัยบวกฟื้นเชื่อมั่น

สำหรับภาพรวมทั้งปี 2564 พบว่ามีปัจจัยบวกนานาประการ เริ่มจาก 1.อัตราดอกเบี้ยในตลาดต่ำมาก 2.รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ลดค่าโอน-จดจำนองที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ไม่เกิน 3 ล้านบาทถึงสิ้นปี 2564 3.ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Property Tax) เหลือ 10% ช่วยลดภาระผู้ซื้อและผู้ขาย

4.แบงก์ชาติประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV จากเดิมบังคับเงินดาวน์ 20-30% ในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2-3 ปรับเป็น LTV 100% สำหรับสัญญาเงินกู้ตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564-31 ธันวาคม 2565 นับเป็นปัจจัยที่มีส่วนทำให้ยอดโอนในจังหวัด EEC ลดลงไม่รุนแรงตามที่คาดการณ์กันไว้ตั้งแต่ต้นปี 2564

5.นโยบายเปิดประเทศตั้งแต่ 1 พฤศจิกายน 2564 โดย “ชลบุรี-ระยอง” ถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีฟ้านำร่องการท่องเที่ยว และ 6.สภาพัฒน์ประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจไทย (จีดีพี) ปี 2564 จะขยายตัวเป็นบวก 1.2% เทียบกับจีดีพีที่ลดลง -6.1% ในปี 2563

ราคาแพงขึ้น-มูลค่าลบน้อยลง

เมื่อถ่วงน้ำหนักปัจจัยบวกและลบ REIC ประเมิน 2564 ทั้งปี ตลาด EEC ดังนี้

1.การขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน คาดว่าขยายตัวอยู่ในช่วง -16.0% ถึง -31.3% 2.การขอใบอนุญาตก่อสร้างคาดว่าขยายตัวอยู่ในช่วงเป็นบวก 11.2% ถึงติดลบ -9.1%

3.หน่วยโอนกรรมสิทธิ์คาดว่ามีการขยายตัวในช่วง -14.8% ถึง -30.3%

4.มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าขยายตัวอยู่ในช่วง -0.1% เหตุผลเพราะราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วยปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2563

ใบอนุญาตทาวน์เฮาส์ 50%

รายละเอียดเชิงสถิติ เริ่มจาก “ด้านซัพพลาย” การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินไตรมาส 3/64 มี 28 โครงการ ลดลง -46.2% จำนวน 2,575 หน่วย ลดลง -59.5% เทียบกับไตรมาส 3/63 ซึ่งมี 52 โครงการ 6,358 หน่วย

สรุป ไตรมาส 3/64 ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ในยุคก่อนโควิด โดยโครงการลดลง -44.0% จำนวนหน่วยลดลง -54.8%

ขณะที่ 9 เดือนแรกมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน 99 โครงการ ลดลง -31.3% จำนวนหน่วย 9,665 หน่วย ลดลง -34.6% เทียบกับ 9 เดือนแรกปี 2563 ซึ่งมี 144 โครงการ 14,767 หน่วย

ในจำนวน 9,665 หน่วย เป็นทาวน์เฮาส์มากที่สุด 4,872 หน่วย สัดส่วน 50.4% (ลดลง -37.4%) บ้านเดี่ยว 2,425 หน่วย สัดส่วน 25.1% (ลดลง -37.3%) และบ้านแฝด 2,234 หน่วย สัดส่วน 23.1% (ลดลง -22.8%)

“คอนโด” แอบฟื้น 5 พันหน่วย

“การออกใบอนุญาตก่อสร้าง” ไตรมาส 3/64 ทั้งบ้านที่ประชาชนสร้างเอง บ้านจัดสรร-คอนโดฯ มี 8,362 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.3% เทียบกับไตรมาส 3/63 แต่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี -21.7%

แยกตามประเภทเป็นโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) 6,374 หน่วย ลดลง -5.8% ขณะที่คอนโดฯมีจำนวน 1,988 หน่วย เพิ่มขึ้น 223.7% เทียบกับไตรมาส 3/63

สำหรับ 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2564) มีจำนวน 25,411 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.1% แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 20,269 หน่วย ลดลง -3.1% คอนโดฯ 5,142 หน่วย เพิ่มขึ้น 116.3% อาจดูเสมือนคอนโดฯโตเยอะแต่ในข้อเท็จจริงเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำผิดปกติเทียบกับ 9 เดือนแรกปี 2563

มือสองหน่วยโอนเบียดมือหนึ่ง

“การโอนกรรมสิทธิ์” ไตรมาส 3/64 มีจำนวน 10,087 หน่วย ลดลง -13.8% มูลค่า 23,372 ล้านบาท ลดลง -13.1% เทียบกับไตรมาส 3/63 ที่มีการโอน 11,698 หน่วย มูลค่า 26,907 ล้านบาท

โดยเป็นบ้านแนวราบมากสุด 7,920 หน่วย สัดส่วน 78.5% (ลดลง -12.5%) มูลค่า 18,404 ล้านบาท ลดลง -10.9% เทียบกับไตรมาส 3/63 มีจำนวน 9,052 หน่วย มูลค่า 20,644 ล้านบาท

ที่เหลือเป็นคอนโดฯ โอน 2,167 หน่วย สัดส่วน 21.5% (ลดลง -18.1%) มูลค่าโอน 4,968 ล้านบาท ลดลง -20.7% เทียบกับไตรมาส 3/63 ซึ่งโอน 2,646 หน่วย มูลค่า 6,263 ล้านบาท

ข้อมูลน่าสนใจคือ REIC แยกการโอนที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มีจำนวน 5,335 หน่วย สัดส่วน 53% และยอดโอนที่อยู่อาศัยมือสอง 4,752 หน่วย สัดส่วน 47% ขณะที่มูลค่าการโอนโครงการสร้างใหม่ 13,486 ล้านบาท สัดส่วน 58% บ้านมือสอง 9,886 ล้านบาท สัดส่วน 42%

จับตา “มูลค่าโอน” บ้านมือสอง

สำหรับ 9 เดือนแรก (มกราคม-กันยายน 2564) มีการโอน 26,339 หน่วย ลดลง -18.3% มูลค่าโอน 61,195 ล้านบาท ลดลง -16.3% เทียบกับ 9 เดือนแรกปี 2563 โอน 32,248 หน่วย มูลค่า 73,115 ล้านบาท

ในจำนวนนี้เป็นบ้านแนวราบมากที่สุด 19,203 หน่วย สัดส่วน 72.9% (ลดลง -22.4%) มูลค่าโอน 45,531 ล้านบาท (ลดลง -18.2%) เทียบกับ 9 เดือนแรกปี 2563 โอน 24,750 หน่วย มูลค่า 55,630 ล้านบาท

ส่วนการโอนคอนโดฯ มี 7,136 หน่วย สัดส่วน 27.1% (ลดลง -4.8%) มูลค่า 15,664 ล้านบาท (ลดลง -10.4%) เทียบกับ 9 เดือนแรกปี 2563 โอน 7,498 หน่วย มูลค่า 17,485 ล้านบาท

โดยเป็นการโอนบ้านสร้างใหม่ 14,032 หน่วย สัดส่วน 53% บ้านมือสอง 12,307 หน่วย สัดส่วน 47% ขณะที่มูลค่าการโอนบ้านสร้างใหม่ 35,602 ล้านบาท สัดส่วน 58% บ้านมือสอง 25,593 ล้านบาท สัดส่วน 42%

2-3 ล้านโอนฮึ่มทั้งบ้านเก่า-ใหม่

เนื่องจากยอดโอนมาจากบ้านแนวราบเกือบ 3 ใน 4 หรือ 72.9% ทาง REIC พบว่าเป็นการโอนบ้านสร้างใหม่ 9,119 หน่วย สัดส่วน 47% โอนบ้านมือสอง 10,084 หน่วย สัดส่วน 53%

ในด้านมูลค่าสวนทางกัน เป็นการโอนบ้านใหม่ 24,291 ล้านบาท สัดส่วน 53% โอนบ้านมือสอง 21,240 ล้านบาท สัดส่วน 47%

ระดับราคาบ้านแนวราบส่วนใหญ่โอนหลังละ 2-3 ล้านบาทมากที่สุด 7,027 หน่วย สัดส่วน 36.6% โดยเป็นบ้านใหม่ 3,992 หน่วย บ้านมือสอง 3,035 หน่วย

รองลงมามีการโอนราคา 1.5-2 ล้านบาท จำนวน 4,581 หน่วย สัดส่วน 23.9% แบ่งเป็นบ้านสร้างใหม่ 2,203 หน่วย บ้านมือสอง 2,378 หน่วย

และมียอดโอนหลังละ 3-5 ล้านบาท 2,649 หน่วย สัดส่วน 13.8% แบ่งเป็นบ้านสร้างใหม่ 1,740 หน่วย บ้านมือสอง 909 หน่วย

ในด้านมูลค่าโอน ส่วนใหญ่หลังละ 2-3 ล้านมากที่สุด จำนวน 17,407 ล้านบาท สัดส่วน 38.2% แบ่งเป็นบ้านสร้างใหม่ 9,873 ล้านบาท บ้านมือสอง 7,533 ล้านบาท

รองลงมายอดโอนหลังละ 3-5 ล้านบาท จำนวน 10,067 ล้านบาท สัดส่วน 22.1% เป็นบ้านสร้างใหม่ 6,641 ล้านบาท บ้านมือสอง 3,427 ล้านบาท

และยอดโอนหลังละ 1.5-2 ล้านบาท มูลค่า 8,174 ล้านบาท สัดส่วน 18.0% เป็นบ้านสร้างใหม่ 3,930 ล้านบาท บ้านมือสองจำนวน 4,244 ล้านบาท

คอนโด 1.5-2 ล้านโอนมากสุด

สุดท้าย การโอนคอนโดฯ ช่วง 9 เดือนแรกปี 2564 พบว่าเป็นคอนโดฯ สร้างใหม่ 4,913 หน่วย สัดส่วน 69% คอนโดฯ มือสอง 2,223 หน่วย สัดส่วน 31% โดยมูลค่าโอนคอนโดฯ ใหม่ 11,311 ล้านบาท สัดส่วน 72% คอนโดฯ มือสอง 4,353 ล้านบาท สัดส่วน 28%

กลุ่มราคาที่โอนพบว่าราคา 1.5-2 ล้านบาท มีมากสุด 2,228 หน่วย สัดส่วน 31.2% แบ่งเป็นคอนโดฯ สร้างใหม่ 1,860 หน่วย มือสอง 368 หน่วย

รองลงราคา 2-3 ล้านบาท 1,490 หน่วย สัดส่วน 20.9% เป็นคอนโดฯ สร้างใหม่ 1,095 หน่วย มือสอง 395 หน่วย

และราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท 1,318 หน่วย สัดส่วน 18.5% แบ่งเป็นหน่วยโอนสร้างใหม่ 770 หน่วย มือสอง 548 หน่วย

ในด้านมูลค่าการโอนพบว่าราคา 1.5-2 ล้านบาท โอนมากสุด 3,805 ล้านบาท สัดส่วน 24.3% แบ่งเป็นมูลค่าสร้างใหม่ 3,172 ล้านบาท มือสอง 633 ล้านบาท

รองลงราคา 2-3 ล้านบาท มูลค่า 3,655 ล้านบาท สัดส่วน 23.3% แบ่งเป็นมูลค่าสร้างใหม่ 2,695 ล้านบาท มือสอง 959 ล้านบาท

และราคา 3-5 ล้านบาท มูลค่าโอน 2,588 ล้านบาท สัดส่วน 16.5% แบ่งเป็นมูลค่าสร้างใหม่ 2,045 ล้านบาท มือสอง 543 ล้านบาท

ทั้งหมดนี้เป็นสถิติการโอนก่อนหน้าจะมีการต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเวอร์ชั่นปี 2565จุดโฟกัสอยู่ที่เปิดช่องให้ “ที่อยู่อาศัยมือสอง” ได้เอ็นจอยส่วนลดจาก 3% เหลือ 0.01% เปรียบเทียบกับเวอร์ชั่นปี 2564 ที่ให้อานิสงส์เฉพาะบ้าน-คอนโดฯ สร้างใหม่ในโครงการจัดสรร

ทำให้ฟันธงได้ไม่ยากว่าสถิติการโอนปี 2565 ในโซน EEC ต้องจับตาสินค้ามือสองซึ่งมีแนวโน้มโดดเด่นเป็นพิเศษ เพราะถัวเฉลี่ยมีราคาถูกกว่ามือหนึ่ง 20%