หุ้นอสังหาฯ โค้งท้ายปีกำไรพุ่ง เข้ม “แอลทีวี” เอฟเฟ็กต์สั้น-ตลาดรวมฟื้น

หุ้นอสังหาฯ เผชิญปัจจัย “เลิกผ่อนคลาย LTV-ต่างชาติซื้อที่ดิน” โบรกฯประเมินผลกระทบน้อย “บล.เคจีไอ” คาดเป็นเซ็นติเมนต์ระยะสั้น ชี้ตลาดพลิกฟื้น-ยอดขายปรับตัวดีขึ้นแล้ว คาดกำไรไตรมาส 3 โต 54% มองบ้านแนวราบโตต่อเนื่องรับเรียลดีมานด์-คอนโดฯผ่านจุดต่ำสุดแล้ว ด้าน “บล.เอเซีย พลัส” มองปัจจัยต่างชาติซื้อที่ดินในไทยส่งผลเชิงบวก

นายณภัทร วรจรรยาวงศ์ ผู้จัดการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กรณีธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยกเลิกผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) ที่จะหมดอายุสิ้นปีนี้ โดยให้เริ่มกลับไปใช้เกณฑ์เก่าตั้งแต่ต้นปี 2566 นั้น

ประเมินว่าจะเป็นบรรยากาศเชิงลบระยะสั้นต่อหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เพราะทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ลดน้อยลง โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ระดับกลาง-ล่าง เพราะมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจมากกว่าเซ็กเมนต์ระดับกลาง-บน

“เราไม่ได้มองผลกระทบเป็นลบมาก เพราะว่าถ้าซื้อบ้านหลังแรกเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร ก็ยังจะกู้ได้ 100% พร้อมท็อปอัพโลนอีก 10% สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท คือง่าย ๆ เป็นการกลับมาลดความร้อนแรงในการเก็งกำไรมากขึ้นในภาวะที่ตลาดเริ่มฟื้นตัว”

โดยภาพตอนนี้ วัฏจักรของอสังหาฯอยู่ในช่วงการฟื้นตัวหักหัวขึ้นแล้ว และปีหน้าจะเป็นการฟื้นตัวต่อเนื่อง ทำให้การยกเลิกมาตรการ LTV จะไม่ได้ทำให้ภาพการฟื้นตัวในระยะกลางถึงระยะยาวเปลี่ยนไป โดย บล.เคจีไอมอง GDP ปีหน้าจะขยายตัวได้ 4% โตต่อเนื่องจากปีนี้ โดยตลาดบ้านแนวราบจะเติบโตต่อเนื่อง เพราะคนซื้อเป็นเรียลดีมานด์ ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมถึงแม้ไม่มีมาตรการ LTV ก็ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว

“จะเห็นว่าไซเคิลของการลดล้างสต๊อก หรือเคลียร์สต๊อกผ่านไปแล้ว ผู้ประกอบการเริ่มกลับมาเปิดโครงการคอนโดฯใหม่ ตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังปีนี้ ซึ่งมีผลตอบรับที่ค่อนข้างดี

โดยอัตราการขายของโครงการใหม่ (take up rate) เฉลี่ยเกิน 30% ถือเป็นตัวเลขที่ดี พูดง่าย ๆ ว่าเซนติเมนต์คอนโดฯกลับมาแล้ว และที่สำคัญเริ่มเห็นกำลังซื้อจากคนต่างชาติฟื้นตัวแล้ว โดยปี 2564 ซื้ออสังหาฯประมาณ 1.2 พันยูนิต แต่ช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้กลับมาซื้อแล้ว 2 พันยูนิต”

นายณภัทรกล่าวว่า ยอดรวมการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 3/2565 เร่งตัวอยู่ที่ 60,444 ล้านบาท พุ่งขึ้นกว่า 123% เทียบจากช่วงเดียวกันปีก่อน (YOY) และเพิ่มขึ้น 29% จากไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) จึงคาดการณ์กำไรปกติงวดไตรมาส 3/2565 จำนวน 8 บริษัท

ประกอบด้วย 1.บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) 2.บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) 3.บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) 4.บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) 5.บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI)

6.บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) 7.บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) และ 8.บมจ.ศุภาลัย (SPALI) จะอยู่ที่ 7,700 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 54% YOY และเพิ่มขึ้น 7% QOQ โดยประเมินกำไรทั้งปี’65 จะอยู่ที่ 31,878 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.5% YOY และประเมินกำไรปี 2566 ไว้ที่ 34,455 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.08% YOY

“3 บริษัทที่ฟื้นตัวเด่นในไตรมาสนี้ คือ ANAN, PSH และ SPALI แต่ถ้าเป็นหุ้นที่เราชอบจะเป็นหุ้นที่มีธีมทำแนวราบ พวกบ้านเดี่ยวและทาวเฮาส์ เพราะเชื่อว่าตลาดแนวราบคนซื้อเป็นเรียลดีมานด์ เป็นตลาดที่ยังโตได้ค่อนข้างดี มีการเปิดตัว มีการได้มาร์เก็ตแชร์เพิ่ม จากรายใหญ่กินรายเล็ก ส่วนใครที่ทำคอนโดฯจะต้องมี back log ที่ดีตุนเอาไว้มาก ๆ เพื่อรอโอน ซึ่งหุ้นที่เข้าทั้งสองธีมนี้คือ AP, LH และ ORI”

นางสาวนวลพรรณ น้อยรัชชุกร ผู้อำนวยการสายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส กล่าวว่า กลุ่มอสังหาฯคงได้รับผลกระทบในเชิงเซนติเมนต์ จากประเด็นการยกเลิกผ่อนคลาย LTV แต่การดำเนินงานไม่น่าจะมีผลอย่างมีนัยสำคัญ โดยผลการดำเนินงานช่วงไตรมาส 3 ส่วนใหญ่เติบโต YOY และ QOQ อีกทั้งยังเห็นการโตได้ต่อในไตรมาส 4/2565 ซึ่งเป็นไตรมาสที่กำไรจะดีที่สุดของปี

“การเปิดตัวโครงการแนวราบปีนี้เยอะมากโดยเฉพาะครึ่งปีหลัง ส่วนโครงการคอนโดฯดีขึ้นเมื่อเทียบปีก่อน แต่เทียบก่อนโควิดอาจจะยังไม่ไปถึงจุดนั้น แต่เชื่อว่าจะค่อย ๆ ฟื้นตัว และคาดหวังเปิดประเทศ รวมทั้งจีนผ่อนคลาย Zero COVID ก็น่าจะทำให้กำลังซื้อโครงการคอนโดฯน่าจะกลับมาได้”

นางสาวนวลพรรณกล่าวด้วยว่า ส่วนประเด็นที่รัฐมีนโยบายให้ต่างชาติซื้อที่ดิน 1 ไร่ในไทย แลกกับการลงทุนในพันธบัตร กองทุนรวม และกองรีท วงเงินไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทนั้น อาจจะมีผลเชิงบวกกับกลุ่มอสังหาฯบ้าง แต่ถ้ามีการเพิ่มเพดานความเข้มงวดมากขึ้น สิ่งที่ได้ก็อาจจะน้อยลง แต่ทั้งนี้ถ้าไม่มีนโยบายนี้เลยก็ไม่ได้มีผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ