เร่งปิดดีลขาย ‘รอยัลออคิดฯ’ เคลียร์หนี้-คืนเงินผู้ถือหน่วย

บลจ.วรรณ เดินหน้าขาย “โรงแรมรอยัล ออคิดฯ” เร่งปิดดีลภายใน 14 วัน ลุ้นปิดกอง GROREIT สิ้น พ.ย.-คืนเงินผู้ถือหน่วย เร่งเคลียร์หนี้ออมสิน 1.35 พันล้าน แจงขายให้ “ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที” เหมาะสมกว่าขายคืน “ROH” ส่วนวิธีเปิดประมูลเป็นแผนสำรอง แม้มีผู้สนใจกว่า 20 ราย

นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (บลจ.วรรณ) เปิดเผยว่า ตามที่ที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพิแทลลิที ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) ครั้งที่ 1/2569 เมื่อวันที่ 28 ต.ค. 2569 มีมติไม่อนุมัติการจำหน่ายทรัพย์สินหลักให้แก่บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ในราคา 4,873 ล้านบาท

โดยอนุมัติจำหน่ายให้แก่บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ในราคา 5,300 ล้านบาท ซึ่งต้องซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายใน 14 วัน รวมถึงเพิกถอนหน่วยทรัสต์ GROREIT ออกจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เลิกกองทรัสต์ และเข้าสู่กระบวนการชำระบัญชี

“จะลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายกับบริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที โดยผู้ซื้อจะต้องวางเงินมัดจำ 100 ล้านบาท ในวันลงนาม และชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 5,200 ล้านบาท พร้อมดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายใน 14 วัน หรือภายในวันที่ 11 พ.ย. 2569 หากการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปตามแผน กองทรัสต์จะนำเงินที่ได้รับเข้าสู่กระบวนการชำระหนี้สินและจัดสรรเงินคืนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามขั้นตอนที่เกี่ยวข้อง โดยคาดหวังว่าจะสามารถเลิกกองทรัสต์ให้แล้วเสร็จภายในสิ้นเดือน พ.ย. นี้”

สำหรับผู้ซื้อ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที มีนายสุชาติ เจียรานุสสติ ผู้ก่อตั้งและประธาน SC Capital Partners เป็นผู้ถือหุ้น มีประสบการณ์ลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาค และเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ฝั่งตรงข้ามโรงแรม ถือว่ามีความเข้าใจในทรัพย์สินที่เสนอซื้อเป็นอย่างดี อีกทั้งมีความพร้อมทางการเงิน และไม่จำเป็นต้องใช้เวลาตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน (Due Diligence) ใหม่ ซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนให้การซื้อขายสามารถดำเนินการได้ภายในกรอบเวลาที่กำหนด

“ที่ผ่านมามีผู้สนใจติดต่อเข้ามามากกว่า 20 ราย รวมถึงกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของประเทศ เนื่องจากทรัพย์สินดังกล่าวเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่งพระนคร ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพ อย่างไรก็ตาม การเปิดประมูลจะเป็นแนวทางสำรองเท่านั้น โดยกองทรัสต์จะให้ความสำคัญกับการดำเนินการขายแก่บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที ตามมติที่ประชุมก่อน”

สำหรับเหตุผลที่ผู้ถือหน่วยไม่อนุมัติข้อเสนอซื้อคืนของ ROH ในราคา 4,873 ล้านบาทนั้น เนื่องจากราคาดังกล่าวเป็นราคาที่กำหนดไว้ตั้งแต่วันที่ 15 ก.ค. 2564 ซึ่งเป็นเวลากว่า 5 ปีที่ผ่านมา จึงไม่สอดคล้องกับมูลค่าทรัพย์สินในปัจจุบันและระยะเวลาที่ผู้ถือหน่วยได้ลงทุนมา ขณะที่ข้อเสนอของบริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที ที่สูงกว่าราคาประเมิน มีความเหมาะสมและสามารถสร้างประโยชน์ให้แก่ผู้ถือหน่วยได้มากกว่า

“ผลตอบแทนที่ผู้ถือหน่วยจะได้รับจากการขายทรัพย์สินในราคา 5,300 ล้านบาท ภายหลังหักชำระหนี้สินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว เบื้องต้นคาดว่าจะสามารถคืนเงินต้นให้แก่ผู้ถือหน่วยได้ประมาณ 10 บาทต่อหน่วย พร้อมกำไรอีกประมาณ 2 บาทต่อหน่วย รวมเป็นเงินประมาณ 12 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) เกือบ 9% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดังกล่าวยังเป็นเพียงประมาณการ ซึ่งขึ้นอยู่กับผลสำเร็จของการจำหน่ายทรัพย์สิน ตลอดจนหนี้สินและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงในกระบวนการชำระบัญชี”

ทั้งนี้ บลจ.วรรณ ได้ยื่นฟ้อง ROH ต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้ เมื่อวันที่ 21 ต.ค. 2569 ในประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการผิดสัญญาเช่าและการไม่ส่งมอบพื้นที่คืนให้แก่กองทรัสต์ และได้ยื่นคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวต่อศาล เพื่อขอให้มีคำสั่งให้ ROH นำเงินมาวาง เดือนละ 25 ล้านบาท ซึ่งคำนวณจากค่าเช่าเดิมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ในช่วงเวลาที่ยังคงครอบครองทรัพย์สินและยังไม่ได้ส่งมอบพื้นที่คืน

ส่วนกรณีที่มีกระแสข่าวว่า ROH ได้ยื่นฟ้องกองทรัสต์และ บลจ.วรรณ นั้น ขณะนี้ยังไม่ได้รับเอกสารคำฟ้องอย่างเป็นทางการ แต่พร้อมดำเนินการต่อสู้คดีตามกระบวนการยุติธรรม

นายพจน์กล่าวด้วยว่า สถานะทางการเงินของ GROREIT ปัจจุบันกองทรัสต์มีภาระเงินกู้ยืมจากธนาคารออมสินประมาณ 1,350 ล้านบาท โดยได้ระงับการจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยเป็นการชั่วคราวตั้งแต่เดือน มี.ค.ที่ผ่านมา เพื่อสำรองกระแสเงินสดสำหรับชำระดอกเบี้ยเงินกู้ ล่าสุดธนาคารออมสินได้อนุมัติขยายระยะเวลาชำระหนี้เงินกู้ออกไปอีก 6 เดือน สิ้นสุดในเดือน ม.ค. 2570

“การเร่งจำหน่ายทรัพย์สินให้แล้วเสร็จภายในเดือน พ.ย.นี้ จะช่วยให้กองทรัสต์สามารถนำเงินที่ได้รับไปชำระหนี้เงินกู้แก่ธนาคารออมสิน ลดความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับหลักประกัน และนำเงินส่วนที่เหลือเข้าสู่กระบวนการคืนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ได้รวดเร็วยิ่งขึ้น”

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ทางตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ได้สั่งให้ ROH ชี้แจงข้อมูลเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจของบริษัท 4 ประเด็นสำคัญ คือ 1.ผลกระทบต่อการประกอบธุรกิจของบริษัท 2.ระยะเวลาที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินในการประกอบธุรกิจโรงแรม 3.กำหนดเวลาที่บริษัทจะหยุดรับรู้รายได้จากธุรกิจโรงแรม และ 4.ทิศทางและนโยบายการประกอบธุรกิจ รวมถึงแผนดำเนินการ
และกรอบเวลาในการหาธุรกิจใหม่ ภายในวันที่ 4 พ.ย.นี้