ส่องยอดขายครึ่งปีแรก 2567 “ตกต่ำรอบสิบปี” ยุคความเหลื่อมล้ำของการมีบ้าน

อนาคตที่คาดเดาไม่ได้ เกิดขึ้นจริงแล้วในปี 2567

ประเมินจากภาพสะท้อนของสถิติยอดขายตลาดที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงครึ่งปีแรก ที่อยู่มีข้อมูลหลายรายการทำสถิติ New Low ตกต่ำสุดในรอบ 10 ปี (ดูกราฟิกประกอบ)

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย หรือสมาคมคอนโดมิเนียม แลหลังครึ่งปีแรกยอดขายหดตัวรุนแรงในเซ็กเมนต์ตลาดแมส หรือกำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

อนาคตที่จะแลไปข้างหน้าในช่วงครึ่งปีหลังจะเป็นอย่างไร ตลอดจนมีข้อเสนอแนะอะไรถึงรัฐบาล เพื่อไม่ให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับภาวะ Hard Landing จากผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องยาวนาน

Q : ยอดขายครึ่งปีแรกเป็นขาลง

ถ้าดูจากยอดขายที่หดตัวทุกระดับราคา ทุกประเภทสินค้าทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ ตลาดแมสราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ยอดขายลดลง 40-50% ยิ่งตลาดล่างไม่เกิน 3 ล้านบาท ยอดขายหายไปเกินครึ่ง แสดงว่าคนหยุดซื้อเพราะซื้อไม่ได้ ไม่ใช่ไม่อยากซื้อ ดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยมีอยู่ตลอด แต่ปีนี้เจอสารพัดปัจจัยลบเข้าไป

สิ่งที่น่าเป็นห่วงไม่ใช่เรื่องตลาดถดถอย แต่เป็นเรื่องคนไทยกับโอกาสการมีบ้านเป็นของตนเอง ทำไม่ได้อีกแล้ว ผลกระทบจากมาตรการ LTV-Loan to Value ทำลายโอกาสการมีบ้านของคนไทยโดยสิ้นเชิง โดยเฉพาะตลาดกลาง-ล่าง ถ้าภาครัฐไม่ทำอะไร อีกสักพักจะลามไปตลาดบนแน่นอน เพราะกลุ่มราคาสูงกว่า 20 ล้าน แม้ไม่ลบเยอะ แต่ก็ไม่บวก

นาทีนี้จำเป็นต้องมีโครงสร้างการเยียวยาแล้ว ต้องวางโครงสร้างสำหรับสนับสนุนการมีบ้านของคนไทย ไม่ใช่มาตั้งกำแพง LTV (บังคับเงินดาวน์แพง 20-30%) หมดสมัยแล้ว

Q : ข้อเสนอมีอะไรบ้าง

ส่วนที่ 1.ยกเลิกนโยบาย LTV ต้องยกเลิกชั่วคราว ไม่ใช่ยกเลิกแค่สินเชื่อต่ำกว่า 5 ล้านบาท แต่ต้องยกเลิกทุกระดับราคา เพราะถ้ายกเลิกแค่ต่ำกว่า 5 ล้าน วันนี้เอาไม่อยู่แล้ว ในอนาคตถ้าเศรษฐกิจดีขึ้น เรื่อง LTV ก็ไปเริ่มบังคับกับสินเชื่อหลังที่ 3 (ปัจจุบันเริ่มบังคับการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป) ซึ่งธุรกิจอสังหาฯเป็นเสาหลักของเศรษฐกิจ มีขนาดตลาด 1 ล้านล้านบาทต่อปี มีตัวทวีคูณหรือมัลติไพเออร์ 2.9 เท่า มีสัดส่วน 10-15% ของจีดีพี

ผมอยากเปิดมุมมองว่าเรื่องเศรษฐกิจก็สำคัญ แต่อีกเรื่องที่สำคัญเหมือนกันคือความเหลื่อมล้ำ จากการไม่มีบ้านเป็นของตนเองของคนไทย อันนี้อะไรที่เป็นอุปสรรคต้องปลดล็อกให้หมด เพราะนโยบาย LTV มีผลต่อคนไทยโดยตรง

ตอนนี้คนซื้อบ้านเจอปัญหาดอกเบี้ยสูงด้วย ทำให้กำลังซื้อคนถดถอยลง ประกอบกับเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ค่าครองชีพที่สูงขึ้น มาเจอกันหมดทุกเรื่องในตอนนี้ ดังนั้นที่บอกว่าการฟื้นตัวแบบเคเชป K Shape ดอกเบี้ยที่สูง ค่าครองชีพที่สูง ทำให้กำลังซื้อคนต่ำลง ขณะที่ดอกเบี้ยสูง ทำให้ราคาบ้านขึ้น ราคาที่ดินที่ไม่ลดลง แต่ราคาบ้านที่สูงขึ้นทำให้ไม่มาเจอกันแล้ว เป็นเคเชปที่ไม่มีจุดตัด ระหว่างกำลังซื้อกับราคาบ้าน สะท้อนให้เห็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุด

Q : ครึ่งปีหลังแนวโน้มจะเป็นยังไง

ไตรมาส 3 น่าจะฟื้นตัวได้บ้าง แต่คงไม่สามารถทำให้การถดถอยอย่างรุนแรงหายไป ได้แค่บรรเทาได้บ้าง แค่ประคับประคอง ตลาดทาวน์เฮาส์ Lowest Record ตั้งแต่หลังฟองสบู่แตกปี 2540 แสดงให้เห็นแล้วว่ามันทำลายโครงสร้างการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองของคนไทย

สิ่งที่เรากลัวว่าจะเกิดเจเนอเรชั่น Rent & Review วันนี้มันเกิดขึ้น ต้องเช่าอย่างเดียว ซื้อไม่ได้แล้ว Rent แล้วก็ Review ที่อยู่อาศัย แต่เป็นการเช่า ไม่ใช่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

ส่วนที่ 2.เป็นเรื่องระยะยาว ต้องมีการ Subsidy ต้องมีโครงสร้างถาวรสนับสนุนราคาต่ำกว่า 5 ล้านเป็นการถาวร โดยเฉพาะต่ำกว่า 3 ล้านลงมา ไม่เช่นนั้นคนกลุ่มนี้จะไม่มีบ้าน ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อและมีบ้านเป็นของตนเองได้

สมาคมมีข้อเสนอเรื่องการเก็บภาษีจากคนต่างชาติ เป็นโครงสร้างที่ทำให้รัฐบาลไม่ต้องมีงบประมาณในการ Subsidy คนต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมไทย ต้องเสียภาษีที่สูงกว่าคนไทย รวมทั้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเก็บทุกปี เบื้องต้นส่วนต่างที่เก็บภาษีคนต่างชาติแพงกว่าคนไทยนำมาจัดตั้งเป็นกองทุน

เบื้องต้นน่าจะมีรายได้จากตรงนี้ปีละ 1 หมื่นล้านบาท นำมาสนับสนุนคนไทยให้สามารถกู้ได้ ผ่อนได้ เพื่อให้มีบ้านเป็นของตนเอง ถ้าไม่ทำอย่างนั้น คนไทยจะไม่มีบ้านเป็นของตนเอง ปัญหานี้จะเกาะกินไปเรื่อย ๆ

รัฐบาลไทยต้องมีระบบ Subsidy คนไทยเป็นการถาวรเหมือนรัฐบาลสิงคโปร์ ที่สนับสนุนคนรุ่นใหม่ของเขาในการมีบ้านเป็นของตนเอง เพราะเป็นหน้าที่ของรัฐบาลในการลดความเหลื่อมล้ำ แล้วไปเก็บภาษีจากคนที่มี (ชาวต่างชาติ) มาให้คนที่ไม่มี เราก็เริ่มเก็บภาษีจากการถือครอง (โควตาคอนโดฯ) ของคนต่างชาตินั่นแหละ ดีที่สุด

Q : เจอผู้ว่าการแบงก์ชาติวันนี้ อยากคุยอะไร

อยากให้ดูตัวเลขนี้ (ยอดขายครึ่งปีแรก) เป็นการทำลายโอกาสการมีบ้านเป็นของตนเองของคนไทย คุยกันด้วยตัวเลข ต้องออกมาให้เห็นก่อนว่าสุดท้ายต้องทำอะไรแล้วนะ เพื่อประคับประคองไม่ให้อสังหาฯฮาร์ดแลนดิ้ง ไม่ใช่กระตุ้นเศรษฐกิจ

นาทีนี้ แบงก์ชาติต้อง Reconsider (มาตรการ LTV) ได้แล้ว ตัวเลขมันมาแล้ว อย่างน้อย LTV ทำได้เลย มีผลทันที เพื่อประคับประคองไม่ให้ฮาร์ดแลนดิ้งลงมากกว่านี้ และลามไปถึงเซ็กเมนต์กลาง-บน กับปลดล็อกดอกเบี้ยแพง เพื่อประคองกำลังซื้อของผู้บริโภคที่มีภาระจากเรื่องดอกเบี้ย คิดว่าถึงเวลาแล้ว รอไม่ได้อีกแล้ว