ไทม์ไลน์ช่วงรอยต่อของการเตรียมความพร้อมบริหารราชการแผ่นดินของรัฐบาลแพทองธาร 1 ทาง บมจ.ศุภาลัยจัดทริปคณะสื่อมวลชนเยี่ยมชมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศออสเตรเลีย ณ ต้นเดือนกันยายน 2567 ที่ผ่านมา โดยมีประสบการณ์ 11 ปี ร่วมลงทุนมาแล้ว 12 โครงการในปัจจุบัน มูลค่าร่วมทุนในสัดส่วนศุภาลัย 50,000 ล้านบาท ควบคู่กับประกาศแผนลงทุนเพิ่มเติมอีก 12 โครงการใหม่ มูลค่าร่วมทุนรอบใหม่สูงถึง 137,700 ล้านบาท
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษผู้บริหารระดับคีย์แมน 2 คน ที่เป็นตัวแทนของศุภาลัยในการเข้ามานั่งเป็นบอร์ดอยู่ในบริษัทร่วมทุนกับออสเตรเลีย ประกอบด้วย “ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม” กับ “อธิป พีชานนท์” กรรมการ บริษัท ศุภาลัย ออสเตรเลีย โฮลดิงส์ เพื่อร่วมกันถอดประสบการณ์นโยบายภาครัฐของรัฐบาลออสเตรเลีย ในการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยใช้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือจะโฟกัสให้ชัด ๆ ก็คือธุรกิจที่อยู่อาศัย เป็นเครื่องมือในการชี้วัดการฟื้นเศรษฐกิจอย่างเป็นรูปธรรม
ความยาก-ง่าย ลงทุนอสังหาฯออสเตรเลีย
เริ่มต้นกันด้วยประสบการณ์ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ออสเตรเลียมีกฎระเบียบเคร่งครัดอะไรบ้างที่แตกต่างจากไทย โดย “ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม” กล่าวว่า การขออนุญาตจัดสรรในไทย ขอครั้งเดียวแบบยกแปลง แต่ที่ออสเตรเลียมีหลายขั้นตอน ทุกขั้นตอนมีใบอนุญาตทั้งสิ้น เริ่มจากการออกใบอนุญาตจัดสรรครั้งแรก เรียกว่า “ขออนุมัติผัง” ทั้งโครงการ โดยขั้นตอนนี้ยังไม่ต้องแบ่งแปลง จากนั้นเมื่อจะเริ่มลงรายละเอียดพัฒนาทีละเฟส จะต้องขอใบอนุญาตเป็นรายเฟสอีกครั้ง
ถัดมา พื้นที่ส่วนกลางจะมีผังเมืองแม่บทของเมือง ที่กำกับดูแลโดยเคาน์ซิล เปรียบเหมือนเป็น เทศบาล, สภาตำบล หรือสำนักที่ว่าการอำเภอของท้องถิ่น ดีเวลอปเปอร์จะออกแบบถนนและสวนส่วนกลางในโครงการและลงทุนพัฒนา จากนั้นกฎเหล็กคือถนนจะต้องโอนให้กับท้องถิ่นดูแล โดยผังเมืองภาพใหญ่จะมีถนนตัดทะลุถึงกันทั้งหมด ทำให้เพื่อนบ้านในหมู่บ้านอื่นสามารถเข้ามาใช้ฟาซิลิตี้ในโครงการได้ ทั้งถนน สวน โรงเรียน พื้นที่รีเทล เป็นต้น
“ในออสเตรเลีย การขออนุญาตนอกจากผังเริ่มต้น ในแต่ละบล็อกยังต้องขออนุญาตเพิ่มเติมอีกต่างหาก ดังนั้นในออสเตรเลียไม่ได้ถือว่าทำอสังหาฯง่ายกว่าเมืองไทย”
เกร็ดเล็กเกร็ดน้อยน่าจะเป็นเรื่องค่าใช้จ่ายนอกบริบท หรือค่าใช้จ่ายที่คาดไม่ถึง ที่เรียกว่า Extra Charge เป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการของเคาน์ซิลโดยตรง อาทิ ที่ดินรอบอ่างเก็บน้ำดิบสำหรับทำน้ำประปาของเมือง ต้องลงทุนสร้างเขื่อนรอบอ่างเพื่อให้เคาน์ซิลมั่นใจว่าการอยู่อาศัยรอบอ่างจะไม่มีการปนเปื้อนลงในอ่างน้ำดิบ
กรณีที่ดินริมทะเลที่เคยเป็นอู่ต่อเรือ ต้องลงทุนหลักล้านดอลลาร์ออสเตรเลียในการเก็บสารเคมีออกให้หมดจากพื้นที่ และถ้าต้องการเช่าที่ดินทำท่าเรือจะต้องลงทุนสร้างสวนสีเขียวหน้าหาด ซึ่งต้องลงทุนเพิ่ม 6 แสนดอลลาร์ออสเตรเลีย แต่ถือว่าคุ้ม เพราะเคาน์ซิลให้สิทธิการเช่าท่าเรือ 99 ปี ปัจจุบันอายุการเช่าเดินมาแล้ว 25 ปี โดยคิดค่าเช่าความยาวเมตรละ 1 หมื่นดอลลาร์ออสเตรเลีย เรือขนาด 10 เมตร มีค่าเช่าท่าเรือ 1 แสนดอลลาร์ออสเตรเลีย เป็นต้น
ส่วนราคามาตรฐานของสินค้าที่อยู่อาศัย ข้อแตกต่างคือ ออสเตรเลียจะซื้อขายแบบ “บ้าน 2 สัญญา” กล่าวคือ บ้านแนวราบพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 500-1,000 ไร่ ดีเวลอปเปอร์พัฒนาแลนด์แบงก์ แบ่งแปลง ลงทุนสาธารณูปโภคในโครงการ ลูกค้าซื้อแลนด์แบงก์ จากนั้นจะใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้านมาก่อสร้างบ้านบนแลนด์แบงก์ที่เลือกไว้ ทำให้เจ้าของบ้านสามารถเลือกแบบบ้าน ความสูงชั้นเดียวหรือสองชั้น โดยบ้าน+ที่ดินมีราคาเฉลี่ยบวกลบอยู่ที่ 6.5 แสนดอลลาร์ออสเตรเลีย
“Housing Start” ตัวชี้วัดเศรษฐกิจฟื้น-ไม่ฟื้น
ผู้บริหารอีกราย “อธิป พีชานนท์” กล่าวว่า การเข้าไปลงทุนในออสเตรเลียของศุภาลัยมีการเติบโตเกินคาดหมาย จาก 2 สาเหตุ คือ 1.เข้าถูกจังหวะเพราะเป็นช่วงเวลาที่ออสเตรเลียก็เจอวิกฤตเศรษฐกิจเหมือนกับทุกประเทศในโลก ทำให้มีนโยบายพึ่งการลงทุนจากต่างชาติ และศุภาลัยถือเป็นต่างชาติรุ่นแรก ๆ ที่เข้าไปลงทุน 2.มีพาร์ตเนอร์ที่เลือกไม่ผิดและเป็นพาร์ตเนอร์ที่ดี
“คำว่า ลงทุนถูกจังหวะ ก็คือช่วงเวลานั้น (ปี 2014) เศรษฐกิจของออสเตรเลียเปิดช่องให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนได้ ขณะที่พาร์ตเนอร์ของเรามีปัญหาขอสินเชื่อโครงการ เป็นโอกาสที่เราได้มาร่วมกับเขา ถ้าเขาดีอยู่แล้วเราก็ไม่มีโอกาสไปร่วมกับเขา จังหวะนั้นเขาก็กวักมือเรียก บังเอิญจังหวะนั้นเศรษฐกิจออสเตรเลียกำลังจะฟื้นแต่ยังไม่ฟื้นเต็มตัว ทำให้ราคาที่ดินไม่แพงจนเกินไป ทำให้เราได้ไปซื้อที่ดินในราคาที่มีโอกาสสูงขึ้น และที่ดินก็ราคาสูงขึ้นจริง ๆ”
คำถามสำคัญคือ โมเดลการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลต่างประเทศ และสิ่งที่อยากเสนอแนะต่อรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร มีอะไรบ้าง
“ผมเชื่อว่าทุกรัฐบาลต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจ เพียงแต่จะใช้อะไรเป็นวิธีการกระตุ้นเศรษฐกิจ ใช้อสังหาฯไหม ยุครัฐบาลคุณเศรษฐา ทวีสิน มองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในสิ่งที่เขาจะใช้กระตุ้นเศรษฐกิจที่ดีได้”
โดยหลายประเทศก็ใช้อสังหาฯเป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจ เหตุผลเพราะ 1.มีวอลุ่มต่อจีดีพีไม่น้อย ในไทยเฉลี่ยที่ 5% ไม่นับการก่อสร้างถนนหนทางซึ่งไม่ใช่อสังหาฯ แต่ถ้ารวมแล้วจะมีขนาด 12% ของจีดีพี ผลทวีคูณหมุนระบบเศรษฐกิจได้ 2.9 เท่า การคำนวณถ้าวอลุ่มอสังหาริมทรัพย์ต่อปีมูลค่า 8 แสนล้านบาท มัลติไพเออร์เอฟเฟ็กต์ 2.9 เท่า จะมีขนาดกระตุ้น 2-3 ล้านล้านบาท ทำให้เกิดผลกระทบต่อวงจรธุรกิจ ทำให้เกิดการจ้างงานโดยองค์รวม 1 ล้านคน คนเหล่านี้นำเงินรายได้ไปซื้อของและใช้จ่าย
2.กระตุ้นอสังหาฯช่วยได้ตั้งแต่อัพสตรีม ดาวน์สตรีม ซึ่งอัพสตรีมของอสังหาริมทรัพย์ก็มีวัตถุดิบ การจ้างงาน มีองคาพยพหรือแวลูเชน ดาวน์สตรีมเช่นเดียวกัน เมื่อสร้างบ้านเสร็จมีการซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ หลังจากสร้างบ้านเสร็จ
สำหรับตัวแบบในต่างประเทศ พบว่า หลังวิกฤตเศรษฐกิจ เวลาจะฟื้นตัวทางรัฐบาลต่างประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา มีตัวชี้วัดดูที่ Housing Start มีการก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้นหรือเปล่า เป็นอินดิเคเตอร์หลักในการดูเศรษฐกิจ ไม่ใช่แค่การขออนุญาตก่อสร้างแต่เก็บข้อมูลไปถึงการลงมือเปิดไซต์และตอกเสาเข็ม แต่เมืองไทยไม่ได้เก็บข้อมูลเหมือนเมืองนอก รัฐบาลเมืองนอกมองว่า Housing Start เป็นตัวชี้วัดที่ชัดเจน ถ้าเศรษฐกิจดี คนจะเริ่มซื้อบ้านใหม่ สร้างบ้านใหม่
ออสซี่มีโปรแกรมอุดหนุนซื้อบ้านหลังแรก
ประสบการณ์ที่ได้รับปัจจัยบวกด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ออสเตรเลีย ก็คือ รัฐบาลออสซี่มีโปรแกรมเรื่องแคชแบ็ก วงเงิน 30,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย สำหรับการซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 แสนดอลลาร์ออสเตรเลีย มีเงื่อนไขซื้อเป็นบ้านหลังแรก
“รัฐบาลออสเตรเลียเขาเข้าใจตลาด และถึงลูกถึงคน พอเศรษฐกิจไม่ดี เขาไม่ทำให้หดตัว เพราะที่อยู่อาศัยมีพื้นฐานเป็น 1 ในปัจจัย 4 ของการดำรงชีวิต ความเป็นรัฐบาลจะบอกว่าไม่ให้คนมีบ้านก็ไม่ได้ แต่ทำยังไงให้คนมีบ้านอย่างถูกต้อง เมืองนอกให้คนมีบ้านผ่านโปรแกรม First Home Buyer เพราะชีวิตคนคนหนึ่งจะต้องมีบ้านให้ได้ รัฐบาลต้องอุดหนุนกลุ่มผู้มีรายได้น้อยในสังคมของเขา”
เมื่อเปรียบเทียบกับไทย ผู้มีรายได้น้อยมีหน่วยงานเดียว คือ การเคหะแห่งชาติ ซึ่งบทบาทไม่ได้แข็งแรงมากพอที่จะช่วยทำให้คนมีบ้านได้ ขณะที่กำลังซื้อของผู้มีรายได้น้อยมีปัญหากู้ไม่ผ่าน สิ่งที่รัฐบาลไทยควรทำคือสร้างโอกาสให้คนกลุ่มนี้เข้าถึงสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ โดยใช้โมเดลเดียวกันกับบรรษัทประกันสินเชื่อรายย่อย (บสย.) ซึ่งค้ำประกันเงินกู้ให้ผู้ประกอบการเอสเอ็มอี 30% วิธีการคือจัดหากองทุนเข้ามาค้ำประกันเงินกู้ 30% ให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถซื้อบ้านได้ เพราะจะทำให้แบงก์ผ่อนคลายมากขึ้น และยอมปล่อยกู้
อย่างไรก็ตามก็ยอมรับว่ามาตรการนี้อาจต้องใช้เวลา หากรัฐบาลมีความสนใจที่จะทำ สามารถบรรจุเป็นแผนระยะกลางและระยะยาวได้
ขอรัฐบาลฟื้นมาตรการ “บ้านดีมีดาวน์”
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบายก็คือ ประสบการณ์ 11 ปีทำให้เห็นชัดเจนว่า รัฐบาลออสเตรเลียค่อนข้างไวต่อการที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจ และใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวหนึ่งที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างชัดเจน มาตรการที่ทำมาโดยตลอดก็คือ เมื่อเศรษฐกิจค่อนข้างสโลว์ดาวน์ลง และรัฐบาลสังเกตเห็นว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เริ่มน้อยลง จะเริ่มมีมาตรการแคชแบ็กหรือให้เงินอุดหนุนสำหรับคนซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งก็ได้ผลเพราะกระตุ้นการซื้อของคนที่ลังเลจะตัดสินใจ
สำหรับประเทศไทย รัฐบาลประยุทธ์ จันทร์โอชา เคยมีโปรแกรมอุดหนุนคนซื้อบ้านหลังแรก ผ่านมาตรการบ้านดีมีดาวน์ ซื้อบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รัฐอุดหนุน 50,000 บาท อย่างไรก็ตาม หลังสถานการณ์โควิดมีการเปลี่ยนแปลงทั้งด้านค่าครองชีพและต้นทุนพัฒนาโครงการ รอบนี้จึงมีข้อเสนอให้รัฐบาลแพทองธารฟื้นมาตรการบ้านดีมีดาวน์ แต่ปรับเงื่อนไขเป็นอุดหนุนการซื้อบ้านหลังแรก ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยรัฐเพิ่มวงเงินอุดหนุนเป็น 1 แสนบาท
“ข้อเสนอเลือกราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่ถูกครหาว่าช่วยคนรวย แต่ถ้าราคาต่ำเกินไป คนซื้อบ้านราคาต่ำกว่านี้ (ไม่เกิน 3 ล้านบาท) ก็มีปัญหากู้ไม่ผ่านเยอะ การฟื้นเศรษฐกิจรอบนี้ ถ้ารัฐจะช่วยจริง ๆ อุดหนุนสัก 1 แสนบาท คนจะคึกคักขึ้น มีกำลังใจซื้อบ้านมากขึ้น”
ฝากการบ้านนายกอิ๊งค์กระตุ้นครึ่งปีหลัง
คำถามภาคบังคับต้องการฝากการบ้านรัฐบาลใหม่ให้ช่วยออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐอย่างไรบ้าง “อธิป พีชานนท์” ตอบในฐานะรองประธานสภาหอการค้าแห่งประเทศไทยว่า มีอย่างน้อยที่รัฐบาลน่าจะช่วยได้ ที่สำคัญหากทำแล้วมีโอกาสเห็นผลได้ในช่วงครึ่งปีหลังนี้ 6-7 ข้อด้วยกัน
เริ่มจาก 1.มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งริเริ่มในรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน แต่จะหมดอายุมาตรการในวันที่ 31 ธันวาคมนี้ ถ้าหากรัฐบาลแพทองธารต่ออายุมาตรการนี้ไปถึงสิ้นปี 2568 เพื่อช่วยประคับประคองกำลังซื้อผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น จะเป็นผลดีกับผู้ซื้อบ้านโดยตรง
2.ขอผ่อนปรนมาตรการ LTV-loan to value ถึงแม้พูดหลายครั้งแต่ถ้าหากยังไม่ได้รับการแก้ไขก็จำเป็นต้องส่งเสียงให้ภาครัฐ โดยเฉพาะแบงก์ชาติได้ยินได้ฟัง เพื่อจะนำไปพิจารณาทบทวน สาระสำคัญ LTV ปัจจุบันบังคับให้มีเงินดาวน์ 20% ตั้งแต่การขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป เพราะมองว่ามีการเก็งกำไร แต่วิกฤติเศรษฐกิจต่อเนื่องยาวนานทำให้ไม่มีการเก็งกำไรอีกแล้ว รวมทั้งการซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นความจำเป็นเพื่อทำงานในเมือง ใกล้สถานศึกษาของบุตรหลาน ข้อเสนอคือขอให้บังคับ LTV สำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 3 เป็นต้นไป
3.เรื่องของทำยังไงให้ผู้ซื้อบ้านไม่โดนรีเจ็กต์เรต หรือแก้ปัญหากู้ไม่ผ่าน ซึ่งปัจจุบันกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีปัญหากู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% วิธีการทำยังไงไม่ให้แบงก์กังวลเรื่องหนี้ครัวเรือน ไม่กังวลเรื่อง NPL ซึ่งหนี้ครัวเรือนในฝั่งของลูกหนี้ประเภทที่อยุ่อาศัย เป็นหนี้ประเภทมีหลักประกัน และเป็นกรณีที่ผู้ซื้อเพราะต้องการใช้ประโยชน์ ไมใช่เป็นหนี้ส่วนบุคคลที่ใช้แล้วหมดไปเลย
4.ขยายตลาดส่งออก โดยอิงคอนเซ็ปต์ Old Product New Market เนื่องจากประเทศไทยมีสินค้าส่งออกเดิมๆ ไม่ได้มีสินค้านวัตกรรมหรือสินค้าไฮเทคเหมือนประเทศพัฒนาแล้ว การปรับกลยุทธ์ชูจุดขายสินค้าส่งออกเด่นๆ อย่างอาหาร สินค้าภาคเกษตร ถือเป็น Old Product แต่สร้างโอกาสใหม่ๆ ด้วยการขยายส่งออกไปยังประเทศใหม่ๆ ที่ยังไม่ได้มีการค้าขายระหว่างกันมากนัก
5.แก้ปัญหาผู้ประกอบการ SME ซึ่งไทยมี SME 10 ล้านราย จะพบว่าส่วนใหญ่ 9 ล้านกว่ารายมีปัญหาติดกับดักอยู่ในวังวนหนี้ โดยเฉพาะสถานการณ์โควิดที่ผ่านมา ถึงแม้รัฐบาลจะมีมาตรการโกดังพักชำระหนี้ หรือมีซอฟต์โลนมาช่วยสนับสนุน แต่ก็ไม่เพียงพอ เพราะวงจรชีวิตธุรกิจของเอสเอ็มอี จำเป็นต้องได้เงินใหม่มาเติมเพื่อเดินหน้าลงทุนใหม่ สร้างรายได้ใหม่เข้ามา ส่วนหนี้ค้างชำระที่มีอยู่เดิมรัฐบาลก็ต้องหากลไกมาแก้ไข โดยต้องทำแยกส่วน เพื่อให้เอสเอ็มอี มีเงินในกระเป๋าสำหรับไปลงทุนใหม่ให้ระบบเศรษฐกิจมีการหมุนเวียนได้
6.รัฐบางต้องดึงดูดการลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศ โดยเฉพาะในช่วงรอบต่องบประมาณปี 2567-2568 ซึ่งจะมีเงินงบประมาณทะลักออกมามากในช่วงไตรมาส 4/67 จำเป็นต้องมีการลงทุนภาครัฐขนานใหญ่ โดยเฉพาะการลงทุนอินฟราสตรัคเจอร์ รวมทั้งพิจารณาเพิ่มสิทธิประโยชน์เพื่อดึงดูดการลงทุนใหม่ของภาคเอกชน
และ 7.รัฐบาลต้องทำให้ประเทศไทยมี Ease of Doing อำนวยความสะดวกการค้าการลงทุนของภาคเอกชน ทั้งไทยและต่างประเทศ โดยกฎระเบียบให้มีเท่าที่จำเป็น และต้องไม่เป็นอุปสรรคต่อการทำงานของภาคเอกชน และต้องไม่เอื้อทำให้เกิดการคอร์รัปชัน ไม่ใช่ทำให้เกิดความยุ่งยาก และไม่ให้มีการใช้ดุลพินิจสูง เพราะจะเป็นการเปิดช่องให้เรียกร้องเงินนอกระบบตลอดเวลา เนื่องจากคนเห็นว่าการขออนุญาต ขออนุมัติล่าช้าก็เลยยอมจ่ายเงินนอกระบบ