ปล่อยเช่าคอนโดต่างชาติ ผิดหรือถูก ได้หรือเสีย ?

ฟังความเห็นนักกฎหมายอสังหาฯ กรณีชาวจีนใช้ถังดับเพลิงทุบห้องพักในคอนโดแห่งหนึ่ง เกิดคำถามของสังคมออนไลน์ว่า การปล่อยเช่าคอนโดรายวันให้กับชาวต่างชาติถูกกฎหมายหรือไม่ และที่ผ่านมาประเทศไทยได้อะไรจากธุรกิจนี้

จากคลิปชายชาวต่างชาติใช้ถังดับเพลิงทุบประตูห้องสร้างความหวาดระแวงให้กับคนไทยเป็นอย่างมาก อย่างที่ทราบกันดี ปัจจุบันคนส่วนใหญ่เลือกอาศัยอยู่ในคอนโด ห้องเช่าที่เป็นห้องพักรายเดือน มากกว่าการซื้อบ้าน จากปัจจัยด้านราคา และทำเลที่ยิ่งใกล้ห้างสรรพสินค้า แหล่งท่องเที่ยวก็ยิ่งมีราคาสูง ทำให้การเช่าพักในอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุสัญญาระยะสั้นนั้นตอบโจทย์มากกว่า 

ทำให้หลังจากวิดีโอถูกเผยแพร่ออกมาก็กลายเป็นกระแสวิพากย์พิจารณ์ ทั้งการที่ชาวต่างชาติสามารถเข้าพักในคอนโดแบบรายวันได้อย่างไร และสร้างความเดือดร้อนให้กับผู้พักอาศัยชาวไทยมามากแค่ไหน 

นายกวิภัฎ กลิ่นศรีราช ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายกฎหมายบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง และเจ้าของเพจ นักกฎหมายอสังหา กล่าวว่า ปัญหานี้เกิดขึ้นมาตั้งแต่ปี 2560 ยิ่งเป็นคอนโดที่ทำเลดี ใกล้สถานที่ท่องเที่ยว ก็ยิ่งมี Airbnb หรือการปล่อยเช่ารายวันจำนวนมาก จากการหาลูกค้าชาวต่างชาติของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Developer) เพื่อมาทดแทนกำลังซื้อในไทยที่มีปัญหา 

“ย้อนกลับไปไม่กี่ปีจะเห็นเลยว่า มีการทำโปรโมชั่น ปล่อยให้ต่างชาติซื้อคอนโดเยอะมาก ประกอบกับช่วงโควิดที่ต่างชาติไม่สามารถจัดการอะไรเองได้ เลยต้องพึ่งพานายหน้าจัดการซื้อ-ขาย-ปล่อยเช่าให้กับคนชาติเดียวกันอีกที” แม้ก่อนหน้านี้จะเจอได้น้อยในสังคมไทย แต่หลังจากปี 2560 มาก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ

การที่ต่างชาติเลือกเช่าคอนโดมากกว่าโรงแรมที่มีเซอร์วิสครบครัน กวิภัฎให้เหตุว่า การเช่าคอนโดรายวันนั้นราคาถูกกว่าโรงแรม ทั้งทำเลที่มีให้เลือกมากกว่า โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ที่เดินทางไปแหล่งท่องเที่ยวง่าย นอกจากนั้นการโฆษณา Facilities ของผู้ปล่อยเช่าก็เป็นอีกปัจจัยดึงดูดให้ตัดสินใจเลือกใช้บริการคอนโดรายวัน

แม้ว่า การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติจะมีกฎว่าให้ถือได้ไม่เกิน 49% แต่ปริมาณที่มาก ทำให้เกิดปัญหาในการจัดเก็บค่าส่วนกลาง และนายหน้าก็ใช้วิธีการปล่อยให้เช่ารายวัน ซึ่งเป็นงานหนักของนิติฯ ต้องมาตามดูว่า ผู้เช่าในแต่ละวันใช่คนเดียวกันหรือไม่

ในทีแรกอาจเข้าใจกันว่า เป็นการตลาดของคนไทยปล่อยให้ชาวต่างชาติเช่า แต่จริง ๆ แล้ว การปล่อยเช่าคอนโดนั้น บางทีก็มาจากชาวต่างชาติ หรือตัวแทนดูแลที่พูดได้ไทย และมีการปล่อยเช่าอย่างโจ่งแจ้ง ไม่เกรงกลัวต่อกฎหมาย และปัญหาที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่ก็มาจากเจ้าของชาวต่างชาติ

นิติฯ จึงสร้างกฎระเบียบใหม่ขึ้นมาเพื่อป้องกันปัญหา แต่เทคนิคเอาตัวรอดแบบใหม่ก็มีมาใหม่ทุกวัน กลายมาเป็นปัญหาที่กวิฎักเทียบกับสิวหนองรอวันแตกในสังคมไทย และยังไม่ได้มีความชัดเจนด้านการจัดการจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ผิดกฎหมายชัด แต่ยังมีช่องโหว่

ไม่เพียงแต่สร้างความเสียหายที่ผิดกฎหมาย แต่การเข้าพักในอาคารชุดที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจปล่อยเช่ารายชั่วโมง หรือรายวัน ก็ขัดต่อหลักกฎหมายของประเทศไทย

อิงตามคำพิพากษาของศาลจังหวัดเพชรบุรีที่ตัดสินคดีความ ว่า การปล่อยเช่าคอนโดรายวันผิดพ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 15 ห้ามไม่ให้ผู้ใดประกอบธุรกิจโรงแรม และมาตรา 59 ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 15 วรรคหนึ่ง ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,00 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่

แม้ว่าจะมีข้อกฎหมายอย่างชัดเจน แต่ก็ไร้การจัดการขั้นเด็ดขาดของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง กวิภัฎจึงเสนอการแก้ปัญหาเรื่องนี้ว่า รัฐบาลต้องให้หน่วยงานอย่างกรมที่ดิน ที่ขึ้นตรงกับกระทรวงมหาดไทย และกรมการปกครอง ประกาศว่า การปล่อยเช่ารายวันในอาคารชุดเป็นเรื่องผิดกฎหมาย โดยไม่ต้องให้นักวิชาการหรือนักกฎหมายรวบรวมข้อมูลมาตีแผ่ให้ประชาชนกันเอง

“ถ้ารัฐบาลจัดการได้ก็จะลดข้อถกเถียง และทุกคนก็จะปฏิบัติตรงกัน” กวิภัฎกล่าว

นอกจากนั้นด้วยข้อบังคับของคอนโดแต่ละที่ไม่เหมือนกัน และตัวกฎหมายที่ไม่ได้ระบุให้คอนโดมีข้อบังคับนี้ ทำให้เมื่อไหร่ที่มีคนใช้ช่องโหว่งในการปล่อยเช่ารายวัน นิติฯ เองก็ต้องหาข้อกฎหมายมาต่อสู้กันต่อไป ซึ่งข้อเสียนี้อาจทำให้ผู้สร้างความเสียหายชนะคดีนี้จากการมีโอกาสในการแก้ตัว

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาฯ กวิฎกให้คำแนะนำว่า ผู้พัฒนาโครงการฯ ต้องนำข้อบังคับห้ามปล่อยเช่าคอนโดรายวันมาประกาศตั้งแต่ต้น เพื่อไม่ให้เกิดความเสียหายและกลายมาเป็นภาระของเจ้าของร่วมที่ต้องมาจัดประชุม หรือแก้ไขข้อบังคับในภายหลัง

“พ.ร.บ.(โรงแรม พ.ศ. 2547) ระบุว่า การแก้ไขข้อบังคับต้องใช้มติที่มากกว่าครึ่งของเจ้าของร่วมทั้งหมด ซึ่งถ้าเป็นคอนโดที่ใหญ่ มีจำนวนมากกว่า 1,000 ยูนิต การรวมตัวกันจึงเป็นเรื่องยาก”

กำลังต่างชาติทดแทนคนไทย

จากการสร้างความวุ่นวาย และความหวาดกลัวต่อความปลอดภัยของผู้เช่ารายอื่น แน่นอนความเป็นความเสียหายที่มองเห็นได้อย่างชัดเจน แต่ก็ยังมีข้อดี

กวิฎักกล่าวว่า “ในมุมผู้พัฒนาโครงการฯ ที่ต้องการขาย เขาไม่สนหรอกว่า จะขายให้ใคร ขอแค่ขายได้ แม้รู้ว่าจะเกิดปัญหาอะไรในอนาคต ยกตัวอย่างคนจีนซื้อคอนโดจำนวน 10 ห้อง เขาจะไม่รู้เลยเหรอว่า เขาจะอยู่จริง ๆ ไหม แต่ถามว่าขายไหม แน่นอนว่า ขาย เพราะตัวกฎหมายมีข้อบังคับแค่เปอร์เซ็นต์การถือครองของชาวต่างชาติ”

ขณะที่ข้อเสียที่เกิดขึ้นอาจส่งผลกระทบที่มากกว่า หากผู้ต้องการเช่าได้ยินเสียงลือเสียงเล่าอ้างบนโลกออนไลน์ว่า มีปัญหาเช่นนี้เกิดขึ้น ยอดขายห้องพักที่เหลืออาจแย่ลง เพราะไม่มีใครอยากมาเจอปัญหานี้ และเป็นเรื่องที่ต้องยอมรับว่า ผู้เข้าพักรายวัน ไม่มีจิตสำนึกในการเป็นเจ้าของ การดูแลที่พัก และการเข้าใช้ส่วนกลางจึงไม่ได้คำนึงถึงการรักษาผลประโยชน์ของสถานที่