อุทัย อุทัยแสงสุข ‘เศรษฐกิจไม่ดี แสนสิริก็ไม่ถอย’

ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจผันผวนและในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่ “ยุคทอง” เหมือนเคย ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มผ่อนคันเร่ง เน้นประคองตัว พร้อมมองหาธุรกิจน่านน้ำใหม่ เพื่อสร้างรายได้ระยะยาว ฝ่าบททดสอบ โจทย์ยากและท้าทาย

แต่มุมมองของ “อุทัย อุทัยแสงสุข” กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กลับมองว่า แม้เศรษฐกิจไม่ดี แผนธุรกิจปีนี้ที่ออกมา เราก็ไม่ได้ถอย คิดว่าน่าจะประคองธุรกิจให้อยู่ระดับอย่างนี้ได้ แต่ละบริษัทมีมุมมองไม่เหมือนกัน ภาพใหญ่คือจีดีพีโตไม่ถึง 2% แต่ถ้าได้รัฐบาลดี มีนโยบายต่าง ๆ ออกมาส่งเสริม ปรับโครงสร้างเศรษฐกิจประเทศไปได้ด้วยดี เชื่อว่าจะมีอะไรบางอย่างออกมากระตุ้น

เพิ่มลงทุนคอนโดฯ-ลดบ้านเดี่ยว

ปีนี้แสนสิริเปิด 33 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 51,000 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 48,000 ล้านบาท ยอดโอน 39,000 ล้านบาท เรากลับมาทำคอนโดฯมากขึ้นเปิด 17 โครงการ แต่มูลค่าโครงการไม่เพิ่ม อยู่ที่ 26,000 ล้านบาท เพราะขนาดโครงการเล็กลง เป็นระดับพรีเมี่ยม-มีเดียม ราคาเฉลี่ย 4-5 ล้านบาท ถ้าเป็นแคมปัส ตร.ม.ละ 7-8 หมื่นบาท และขยายลงทุนภูเก็ตต่อเนื่อง 6 โครงการ เนื่องจากประเมินศักยภาพ “ภูเก็ตยังไปได้” มีตลาดต่างชาติเข้ามาเสริมดีมานด์ทั้งรัสเซีย ยูเครน และยุโรป กับตลาดคนไทยที่ทำงานในภูเก็ต ซึ่งภูเก็ตเป็นตลาดใหญ่อันดับสองรองจากกรุงเทพฯ ปีนี้น่าจะโอน 5,000 ล้านบาท นอกจากนี้ยังเปิดที่กรุงเทพฯ พัทยา และขอนแก่น เป็นแคมปัสคอนโดฯใกล้มหาวิทยาลัยและแหล่งงาน

“เรามั่นใจ เห็นความต้องการ จึงเปิดคอนโดฯเพิ่ม ปีที่แล้วโอนเกือบ 15,000 ล้านบาท ยอดพรีเซลวิ่งขึ้นมา 20,000 ล้านบาท แต่ปัญหาคือกู้ยาก เราโชคดีที่แบรนด์ โปรดักต์ออกมาดี ทำให้แบงก์อยากซัพพอร์ต ผลจากปีที่แล้วมาปีนี้ คุยกับ 3-4 แบงก์ใหญ่ที่เป็นพันธมิตร บอกเลยว่าปีนี้เริ่มเลือกผู้ประกอบการ ถ้าทำธุรกิจได้ดี ฐานการเงินมั่นคง โปรดักต์ดี บริการหลังการขายดี เขาซัพพอร์ตเต็มที่ เวลาแบงก์มาคุยแสนสิริจะให้เปอร์เซ็นต์ตรงนี้สูงขึ้น ถ้า DSR สูง โอกาสกู้ของลูกค้าก็ง่ายขึ้น ทำให้เรามีรีเจ็กต์เรต 10%”

ส่วนตลาดแนวราบ “อุทัย” ระบุว่า เริ่มเห็นเทรนด์ลดลงปีนี้จึงเปิดบ้านเดี่ยว 16 โครงการ มูลค่า 25,000 ล้านบาท เนื่องจากกลุ่มเรียลดีมานด์ยังกังวลเศรษฐกิจ ปีที่แล้วแสนสิริโอนแนวราบ 22,000 ล้านบาท ปีนี้ตั้งเป้าโอน 21,000 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย เพราะสถานการณ์ตอนนี้ไม่ดีกว่าปีที่แล้ว เผลอ ๆ อาจจะย่อลงกว่า ทำให้ถอยบ้านเดี่ยว ขยายในเฟสเดิม และเปิดโครงการใหม่บางทำเล ไฮไลต์โครงการนาราสิริ บรมราชชนนี และกรุงเทพกรีฑา เปิดตัวกุมภาพันธ์-มีนาคมนี้

“ช่วง 1-2 ปี หลังโควิด คนซื้อบ้านมากขึ้น กระทั่งช่วงหลังเศรษฐกิจไม่ดี มีการย้ายไปทำตลาดบน เกิดการแข่งกันในตลาดมีเดียม มีซัพพลายแนวราบเข้าสู่ตลาดมากขึ้น แต่แสนสิริเราสามารถรักษายอดโอนกว่า 20,000 ล้านบาทนี้ได้ด้วยแบรนดิ้ง โปรดักต์ บริการหลังการขาย นี่คือในส่วนของบ้านเดี่ยว ส่วนทาวน์โฮมเรายังทำอยู่ แต่ขยับราคาเป็น 3-4 ล้านบาท ไม่มี 2 ล้านบาท เพราะรีเจ็กต์เรตสูง”

รักษาความเร็ว-ปั้น New S-Curve

“อุทัย” ย้ำว่า ทุกโครงการที่เปิดตัวปีนี้ มีที่ดินครบแล้ว ทำให้ปีนี้แสนสิริซื้อที่ดินน้อยลง โดยเฉพาะตลาดต่างจังหวัด ไม่กล้าบุกมาก เพราะตลาดไม่ใช่จะดี ด้วยภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ทำให้วิสัยทัศน์เราที่จะมองไปข้างหน้า เหมือนการขับรถไปข้างหน้าที่เห็นหมอกเต็ม ไม่กล้าเร่งความเร็ว เราแค่รักษาความเร็ว แค่นี้ยังต้องมองซ้าย มองขวา แต่สปอตไลต์เราแรง เลยมองได้ไกลกว่าคนอื่น และเครื่องยนต์เราดูแลรักษาอยู่ตลอดเวลา เปลี่ยนน้ำมันเครื่อง น้ำมันยังเต็มถัง ก็รอจังหวะ แต่รักษาความเร็วไว้อย่าให้มันลงไปมากเกินไป

ขณะเดียวกัน แสนสิริสร้าง New S-Curve เปิดตัว “ต้นแบบ” ธุรกิจรับสร้างบ้าน สร้างบ้านบนที่ดินลูกค้า ด้วยแบบบ้านแสนสิริ ลูกค้าสามารถดูบ้านตัวอย่างได้ที่โครงการ เป็นข้อได้เปรียบ ทำให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่าย ส่งมอบบ้านให้ลูกค้าได้เร็ว เพราะใช้ระบบพรีแคสต์ทำให้สร้างเสร็จ 8 เดือน ถ้าเป็นการสร้างบ้านทั่วไปใช้เวลาอย่างน้อย 1 ปี เปิดมา 8 เดือน มียอดขาย 30 หลัง มูลค่า 250 ล้านบาท ปีนี้ตั้งเป้า 500 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอีก 1 เท่า

“เราไม่ทำระยะสั้น เรามองเป็น S-Curve ตัวใหม่ ตลาดรับสร้างบ้านใหญ่มาก มีมูลค่า 2 แสนล้านบาท ตั้งเป้า 4 ปี มียอดขาย 1,000 ล้านบาท เป็นการต่อยอดธุรกิจพรีแคสต์ โรงงานเรามี Capacity สร้างบ้านได้ 4,500 หลังต่อปี ยังเป็นการใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ เรารับสร้างบ้านทั่วประเทศ ไม่จำกัดระยะทาง มีบวกค่าขนส่งเล็กน้อย ตอนนี้ลูกค้าเราไม่ได้อยู่แค่กรุงเทพฯ ปริมณฑล มีที่ชลบุรีและระยองด้วย”

ตลาดคัดกรองผู้เล่น-รายย่อยลำบาก

“อุทัย” สะท้อนอนาคตตลาดอสังหาฯ การเติบโตจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ถ้าจีดีพีโต 1-2% ไปเรื่อย ๆ คิดว่าตลาดจะยังคงรักษาระดับนี้ ถามว่าแสงสว่างปลายอุโมงค์ของอสังหาฯจะมาเมื่อไหร่ ผมว่ามันจะมาตอนที่จีดีพีเกิน 3% เมื่อก่อนตลาดอสังหาฯมีมูลค่าประมาณ 1 ล้านล้านบาท วันนี้ลงมาเหลือ 600,000-700,000 ล้านบาท และจะยังคงอยู่ในตัวเลขนี้ ขณะที่ตอนนี้ตลาดเช่ามีมากขึ้น จากการที่คนรุ่นใหม่ไม่มีความสามารถในการซื้อได้ หากสถานการณ์ตลาดเป็นแบบนี้อีก 3-4 ปี ปัญหาที่เกิดขึ้นในอนาคตคือ รายเล็กหาย เหมือนยุคต้มยำกุ้ง ผู้ประกอบการมี 4,000-5,000 ราย เหลือ 2,000 ราย

ตอนนี้จากผู้ประกอบการประมาณ 1,000 ราย คาดว่าอาจเหลือ 500-600 ราย และโดย 80% เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สร้างซัพพลายใหม่ออกสู่ตลาด เพราะรายเล็กไม่กล้าเปิด แค่วันนี้เคลียร์ของเดิมไปยังยาก รายเล็กหลายเจ้าเหลือโครงการแค่ 2-3 โครงการ เวลาเคลียร์1 โครงการ อีก 2 โครงการไปไม่รอด ไม่เหมือนรายใหญ่มี 150 โครงการ อย่างเราเคลียร์ไป 10 โครงการ ยังอยู่รอด เพราะฐานการเงิน ความน่าเชื่อถือ โปรดักต์ เซอร์วิส ซึ่งจะแตกต่างกัน แต่ว่าอย่างน้อยคุณมีแอสเสตก็ทำเช่า มีเงินจ่ายดอกเบี้ยได้ เป็นกรรมวิธีในการแก้ปัญหาอย่างหนึ่ง แล้วแต่กลยุทธ์ของแต่ละคน
ตั้งกองทุน-ศึกษาตลาดเช่า

“เราก็เริ่มศึกษาตลาดเช่าบ้างเหมือนกัน เช่น ตลาดเช่าที่อยู่ใกล้มหา’ลัย เราขายแคมปัสคอนโดฯ เห็นลูกค้าเอาไปปล่อยเช่าต่อได้ผลตอบแทน 7-8% แต่ก็ต้องดูความแข็งแกร่งเราด้วย เพราะการทำโครงการพวกนี้กว่าจะคืนทุนใช้เวลา 12 ปี แต่มันก็มีสูตรทำ เมื่อถึงจุดหนึ่งแล้วเอาเข้า REIT เราเลยกันเงิน 1,000 ล้านบาท ตั้งเป็นกองทุน เพื่อหา New S-Creve อาจจะเป็นการลงทุนในโรงแรม อพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ในไทยหรือต่างประเทศ เพราะเราเคยทำ Standard มา เรารู้”

“อุทัย” อธิบายว่า การตั้งกองทุนมันเป็น Structure เวลาลงทุนเมืองนอก มีโครงสร้างเรื่องภาษี เป็นรูปแบบของการ Set up Fund แบบหนึ่ง ให้มีความน่าเชื่อถือ เราก็ไม่ได้อยากลงทุนด้วยตัวเอง อยากหาเพื่อน ทำให้กองทุนมีขนาดใหญ่ขึ้น โดยแสนสิริเริ่มต้นให้ก่อน 1,000 ล้านบาท เมื่อหาเพื่อนเพิ่มจะขยายเป็น 4,000 ล้านบาท หรือ 10,000 ล้านบาท ดีลจะมีความยืดหยุ่น คาดว่าจะสรุปในไตรมาส 1 และเริ่มลงทุนภายในปีนี้ ทั้งการลงทุนในไทยและต่างประเทศ เราตั้งเป้าเพิ่มรายได้จากธุรกิจใหม่เป็น 25% ใน 5 ปี

“การหา New S-Creve ถือเป็นการปรับตัว ตอนนี้เราต้องปรับตัวเยอะมาก โดยเฉพาะวิธีขาย ตัวโปรดักต์ให้สอดคล้องสถานการณ์ ทุกวันนี้บ้านต้อง Affordable ได้ เมื่อก่อนเราขายบ้าน 15 ล้านบาท ลูกค้ายังซื้อได้สบาย แต่วันนี้ไม่สบายแล้ว ลูกค้าอยากได้ 13 ล้านบาท ต้องทำโปรดักต์ให้มันตรง โจทย์ยากของตลาดอสังหาฯปีนี้ คือ อำนาจในการซื้อ การจะทำให้คนยอมควักกระเป๋า ต้องมั่นใจจริง ๆ คนเวลามองไปข้างหน้าไม่เห็นอนาคต ยังต้องกู้เงินอีก 20-30 ปี จึงต้องสร้างความมั่นใจให้เขา”

“อุทัย” กล่าวย้ำว่า ปัจจุบันแสนสิริมีฐานะการเงินแกร่ง มีกำไรปีละ 4,000 ล้านบาท ยังได้รับข้อเสนอจากธนาคารที่พร้อมให้การสนับสนุนสินเชื่อ ปีนี้บริษัทมีหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 15,000 ล้านบาท ทยอยครบเป็นรายไตรมาส ประมาณไตรมาสละ 3,000-4,000 ล้านบาท แต่คิดว่าจะออกหุ้นกู้ประมาณ 12,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลือมาจากสภาพคล่องเราเอง และธนาคารที่เริ่มเสนอเข้ามาแล้วหลาย พันล้านบาท

สเป็กรัฐบาลใหม่เก่งเศรษฐกิจ

สำหรับมุมมองต่อรัฐบาลใหม่ “บิ๊กแสนสิริ” ระบุว่า อยากให้มีการดึงคนที่มีความรู้ ความสามารถด้านเศรษฐกิจ เข้าร่วมรัฐบาล เพราะวันนี้เศรษฐกิจไทยมีปัญหา ต้องหาคนที่มีความรู้ที่จะทำให้เศรษฐกิจสามารถเติบโตไปได้ โดยมีมาตรการกระตุ้นออกมา

นอกจากนี้ อยากให้มีมาตรการช่วยซัพพอร์ตให้คนมีบ้าน ในอัตราดอกเบี้ยที่ไม่สูง เพราะดอกเบี้ยเป็นต้นทุนของคนซื้อบ้าน ในฐานะนักธุรกิจก็อยากให้ลดดอกเบี้ย เพราะดอกเบี้ยเป็นต้นทุนตัวหนึ่งที่เอฟเฟ็กต์กับอสังหาฯ โดยทุก 1% ของดอกเบี้ยที่ลดลงไป ทำให้มีอำนาจในการซื้อกลับมา 8% ส่วนมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงมาตรการ LTV ที่ทำให้กู้ได้ 100% อยากให้ดำเนินการอย่างต่อเนื่อง อีกเรื่องที่อยากให้รัฐบาลผลักดัน คือ ขยายเวลาการเช่าระยะยาวจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ซึ่งต่างชาติมาเที่ยวเมืองไทย บางคนอยากอยู่ประเทศไทย ควรทำให้ถูกกฎหมาย เกิดเป็นรูปธรรม และเก็บภาษีให้ถูกต้อง ถ้าการเช่า 99 ปี มากเกินไป จะเป็น 60-70 ปีก็ได้