REIC เปิดทำเลอันตราย-คลื่นลูกใหม่ อสังหาฯอีอีซี

REIC เผย ตลาดอสังหาฯอีอีซีชะลอตัว เปิดลิสต์ทำเลอันตราย ซัพพลายแน่น รอระบาย ดีมานด์กระจุกตัว แนะผู้ประกอบการลงทุนในทำเลคลื่นลูกใหม่ ซัพพลายยังน้อย เจาะนิชมาร์เก็ต ลดไซซ์โครงการ-ไม่เปิดหลายทำเลพร้อมกัน

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย รักษาการในตำแหน่งผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายบริหาร เปิดเผยว่า ยอดขายอสังหาฯอีอีซี ไตรมาส 4/2568 อยู่ที่ 2,971 หน่วย 12,971 ล้านบาท ลดลง 43% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YOY) อัตราดูดซับต่อเดือนอยู่ที่ 1.4% น้อยกว่าปีก่อนหน้าที่ 2.8% และจำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้นจาก 33 เดือนเป็น 88 เดือน

จากภาพรวมตลาดอสังหาฯอีอีซีชะลอตัว ทำให้หลังจากนี้ผู้ประกอบการไม่ควรพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือเปิดตัวพร้อมกันในหลายทำเล ควรชะลอการเปิดตัวโครงการ หรือถ้าต้องการไปจริง ๆ ก็เจาะตลาดที่ยังมีดีมานด์และซัพพลายไม่เข้มข้นแทน

ทั้งนี้ อัตราดูดซับต่อเดือน (Absorption Rate) เป็นหน่วยที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ใช้วัดสุขภาพที่อยู่อาศัย โดยแบ่งระดับได้ ดังนี้

• อัตราดูดซับบ้านจัดสรรน้อยกว่า 1.5% และคอนโดฯน้อยกว่า 2% สถานะตลาดวิกฤต มีความเสี่ยงสูงที่ซัพพลายจะล้นตลาด
• อัตราดูดซับบ้านจัดสรร 1.5-2.0% และคอนโดฯ 2.0-3.0% สถานะตลาดเริ่มชะลอตัว
• อัตราดูดซับบ้านจัดสรร 2.0-3.0% และคอนโดฯ 3.0-5.0% ตลาดสมดุล แข็งแรง
• และอัตราดูดซับบ้านจัดสรรมากกว่า 3.0% และคอนโดฯมากกว่า 5.0% สถานะตลาดร้อนแรง เสี่ยงฟองสบู่

ทำให้แต่ละทำเลของใน 3 จังหวัดอีอีซี มีทำเลอันตรายและคลื่นลูกใหม่ที่อาจกลายเป็น “ดาวรุ่ง” ดังนี้

เริ่มที่ “อสังหาฯชลบุรี” เปิดตัวโครงการใหม่ลดน้อยลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (YOY) ยอดขายรวม 1,971 หน่วย ลดลงทุกประเภท 44.8% (YOY) ทำให้มีอัตราเหลือขายเพิ่มขึ้นเป็น 42,812 หน่วย 21.9% (YOY) มีทำเลอันตราย ดังนี้

บ้านจัดสรร

1.สัตหีบ-อู่ตะเภา และนิคมบ่อวิน : อัตราดูดซับต่อเดือน 1.4% คาดว่าจะขายหมดใน 68 เดือน

2.นิคมพานทอง-พนัสนิคม : อัตราดูดซับต่อเดือน 1.1% คาดว่าจะขายหมดใน 88 เดือน

3.นิคมสหพัฒน์-ปิ่นทอง : อัตราดูดซับต่อเดือน 1.0% คาดว่าจะขายหมดใน 97 เดือน

4.บางแสน-หนองมน-บางพระ : อัตราดูดซับต่อเดือน 0.9% คาดว่าจะขายหมดใน 108 เดือน

5.เขาไม้แก้ว : อัตราดูดซับต่อเดือน 0.3% คาดว่าจะขายหมดใน 330 เดือน

โดยมี 2 ทำเลน่าสนใจที่ยังไม่มีการกระจุกตัวของซัพพลายและดีมานด์ คือ “ห้วยใหญ่, หนองปรือ-มาบประชัน” ในไตรมาส 4/68 ที่มีซัพพลายและดีมานด์เข้าไปน้อย ทำให้อัตราการดูดซับต่ำและเดือนที่คาดว่าจะขายหมดต่ำที่สุด

คอนโดฯ

1.พัทยา-นาจอมเทียน : อัตราดูดซับต่อเดือน 1.3% คาดว่าจะขายหมดใน 74 เดือน

2.นิคมพานทอง-พนัสนิคม : อัตราดูดซับต่อเดือน 0.9% คาดว่าจะขายหมดใน 108 เดือน

3.นิคมอมตะนคร-บายพาส : อัตราดูดซับต่อเดือน 0.5% คาดว่าจะขายหมดใน 197 เดือน

ด้าน “อสังหาฯระยอง” ที่มีบ้านจัดสรรเป็นดีมานด์คนในนิคม และทำเลติดทะเลของคนกรุงเทพฯที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 ชะลอตัวไม่แพ้กัน มีหน่วยขายใหม่อยู่ที่ 750 หน่วย แบ่งเป็นบ้าน 705 หน่วยที่เหลือเป็นคอนโดฯ ลดลง 36.7% (YOY) มูลค่าขายอยู่ที่ 2,177 ล้านบาท ลดลง 36.5% (YOY) มีทำเลน่าห่วง ดังนี้

บ้านจัดสรร

1.บ้านค่าย : อัตราดูดซับต่อเดือน 1.3% คาดว่าจะขายหมดใน 74 เดือน

2.บ้านฉาง-อู่ตะเภา : อัตราดูดซับต่อเดือน 0.9% คาดว่าจะขายหมดใน 108 เดือน

3.มาบตะพุด : อัตราดูดซับต่อเดือน 0.8% คาดว่าจะขายหมดใน 122 เดือน

4.เมืองระยอง : อัตราดูดซับต่อเดือน 0.7% คาดว่าจะขายหมดใน 140 เดือน

ส่วนทำเล พอไปต่อได้ คือ ทำเลหาดแม่รำพึง-บ้านเพ และแกลง ดีมานด์น้อย ซัพพลายก็เลยน้อย

คอนโดฯ

1.แกลง : อัตราดูดซับต่อเดือน 1.4% คาดว่าจะขายหมดใน 68 เดือน

และ “อสังหาฯฉะเชิงเทรา” มีซัพพลายใหม่เพียง 62 หน่วย และกระจุกตัวอยู่แค่ทำเลบางปะกง 1 โครงการ ขายได้ 13 หน่วย และยอดขายรวม 236 หน่วย ติดลบ 41% (YOY) ต่ำที่สุดในรอบหลายปี มีทำเลน่ากังวล ได้แก่

บ้านจัดสรร

1.โสธร 0.7 140

2.วังตะเคียน-ท่าไข่ 0.7 140

3.พนมสารคาม 0.9 108

4.บ้านโพธิ์ 0.9 108

5.แปลงยาว 1.0 97

คอนโดฯ

1.ลานขวาง-แสนภูดาษ ไม่มีหน่วยขายใหม่ในไตรมาส 4/2568 ที่ผ่านมา

สำหรับทำเลไปต่อได้ของบ้านจัดสรรฉะเชิงเทรา คือ คลองเจ้า ส่วนคอนโดฯ ขายได้น้อย มีเฉพาะของเก่าที่ขายได้ และยังมีการชะลอการเปิดตัว 1 โครงการ โดยมีทำเลที่ดูดีที่สุด “พนมสารคาม”