รื้อโมเดล “มักกะสัน” รับอีอีซี ดึงเอกชนผุดโปรเจ็กต์ครบวงจรแสน ล.

ที่ดิน “มักกะสัน” ทำเลทองของ “ร.ฟ.ท.-การรถไฟแห่งประเทศไทย” ด้วยศักยภาพของพื้นที่ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินและแอร์พอร์ตลิงก์ อีกทั้งยังกำหนดให้เป็นเกตเวย์ “อีอีซี-ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก”

ทำให้เวลานี้ “มักกะสัน” มีพื้นที่รอพัฒนา 497 ไร่ กำลังเป็นที่จับจ้องตาเป็นมันของนักลงทุนไทย-เทศ

ล่าสุด ร.ฟ.ท.นำผลการศึกษาที่ศึกษาไว้เมื่อปี 2552 มาปัดฝุ่นใหม่ มี “นิด้า-สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์” ศึกษาวิเคราะห์ทบทวนโครงการใหม่ ให้สอดคล้องกับสภาพพื้นที่และอีอีซี

ผศ.ดร.ประดิษฐ์ วิธิศุภกร ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยขีดความสามารถในการแข่งขันนิด้า ในฐานะผู้จัดการโครงการ กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า นำผลการศึกษาเดิมมาทบทวนแผนการใช้พื้นที่และปรับแบบสถาปัตยกรรมใหม่ให้ทันสมัย มีแนวคิดเป็นฮับโลจิสติกส์เชื่อม 3 สนามบิน เนื่องจากปัจจุบันสภาพแวดล้อมเปลี่ยนไป และการปรับบทบาทของสถานีมักกะสันให้เป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา หนึ่งในโครงสร้างพื้นฐานของอีอีซี โดยกำหนดให้สถานีมักกะสันเป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อการเดินทาง

สำหรับที่ดินมักกะสัน มีพื้นที่รวม 745 ไร่ ปัจจุบันใช้ประโยชน์โรงงานมักกะสัน 324 ไร่ มีพื้นที่จะนำมาพัฒนา 4 โซน แบ่งเป็น “แปลง A” จำนวน 139.82 ไร่ เป็นส่วนธุรกิจการค้า เช่น City Air Terminal ร้านค้าปลอดภาษี ศูนย์บริการนักท่องเที่ยว ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ศูนย์ประชุม-สัมมนา อาคารสำนักงาน และอาคารจอดรถ

“แปลง B” จำนวน 117.31ไร่ เป็นส่วนธุรกิจสำนักงาน เช่น มักกะสัน ทาวเวอร์ อาคารสำนักงาน ธนาคาร ศูนย์ข้อมูลธุรกิจ อุตสาหกรรมของรัฐ และศูนย์แสดงสินค้า

“แปลง C” จำนวน 151.40 ไร่ ส่วนที่อยู่อาศัยและสาธารณสุข เช่น โรงพยาบาลระดับนานาชาติ (Exhibition Center) โรงเรียนนานาชาติ เวิลด์คัพคิทเช่นมาร์ท (ตลาดอาหารระดับโลก) ศูนย์แสดงสินค้าและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และ “แปลง D” จำนวน 88.58 ไร่ ส่วนพิพิธภัณฑ์ ร.ฟ.ท. ที่ทำการส่วนราชการ โรงแรม

“ที่ดินมักกะสัน ทางรัฐกำหนดให้มีสวนสาธารณะ 150 ไร่ ให้เป็นปอดของกรุงเทพฯ จากการศึกษาได้แบ่งที่ดินสำหรับพัฒนาเป็นสวนสาธารณะ 160 ไร่ อยู่ทางทิศใต้บึงมักกะสัน ส่วนมูลค่าโครงการลดลงอยู่ที่กว่า 100,000 ล้านบาท เพราะพัฒนาไม่ได้เต็มที่จากการกันพื้นที่บางส่วนเป็นสวนสาธารณะ และโรงงานมักกะสัน หากมีการพัฒนาเต็มพื้นที่จะมีมูลค่าถึง 200,000 ล้านบาท แต่ยังอยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสมในการลงทุน ซึ่งแปลง A อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า จะเริ่มประมูลก่อนเป็นลำดับแรก ให้สอดคล้องตามไทม์ไลน์ของอีอีซี”

ทั้งนี้ วันที่ 31 ส.ค.ที่ผ่านมา “ร.ฟ.ท.” เปิดทดสอบความสนใจจากนักพัฒนาที่ดิน มียักษ์ “อสังหาฯ-ค้าปลีก-โรงแรม-รับเหมา” ตบเท้าเข้าฟังพรึ่บ

ไม่ว่าเดอะมอลล์กรุ๊ป, เซ็นทรัลพัฒนา, ไทยน้ำทิพย์, อิตาเลียนไทย, สยามแม็คโคร, พฤกษา, ภิรัชบุรี โฮลดิ้งส์, ยูนิเวนเจอร์, สยามพิวรรธน์, ศุภาลัย, สิงห์ เอสเตท, เอไอเอ (ประเทศไทย)

เสียงสะท้อนจากเอกชนต่างมองไปทำนองเดียวกันว่า โครงการยังไม่มีรายละเอียดที่ชัดเจนในเรื่องการลงทุน เช่น มูลค่าโครงการ ขณะที่โครงสร้างพื้นฐานที่ยังไม่พร้อมรองรับการพัฒนา ไม่ว่าจะเป็นถนน รถไฟฟ้า เป็นต้น

“พิชิต อัคราทิตย์” รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า การเปิดรับฟังความคิดเห็นจากเอกชนครั้งนี้จะเป็นประโยชน์กับ ร.ฟ.ท. ให้ทราบว่าลักษณะการออกแบบพื้นที่รูปแบบการใช้ประโยชน์ เช่น สวนสาธารณะ พื้นที่ธุรกิจ หรือแบบผสม ซึ่งการพัฒนาพื้นที่มักกะสันจะช่วยให้การรถไฟฯมีรายได้เข้ามาสนับสนุนรายได้ขององค์กรในอนาคต

“ยังเป็นเพียงตุ๊กตา อาจจะทำให้เปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาได้อีก หลังเปิดรับฟังความคิดเห็นแล้ว การรถไฟฯจะต้องไปทำทีโออาร์ให้เรียบร้อย และศึกษารูปแบบการร่วมทุน จากนั้นขออนุมัติบอร์ดและเสนอคณะรัฐมนตรีต่อไป”

“โครงการนี้จะบริหารจัดการโดยบริษัทบริหารสินทรัพย์ บริษัทลูกของการรถไฟฯ ปลายเดือน ก.ย.นี้จะเสนอคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ หรือ คนร. จากนั้นอีก 1 เดือนจะจัดตั้งได้ ทำให้ปีหน้าจะเห็นภาพพื้นที่บางซื่อ และมักกะสัน”

ขณะที่การลงทุนโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน กับการพัฒนาที่ดินมักกะสัน ซึ่งผลศึกษาออกมาเบื้องต้นใช้เงินลงทุนรวมกว่า 3 แสนล้านบาท อยู่ที่นโยบายรัฐบาลจะนำมารวมเป็นโครงการเดียวกันหรือไม่

ทั้งนี้ การเดินหน้าจะต้องให้ได้ผลประโยชน์ควบคู่กันไป ทั้งอินฟราสตรักเจอร์และการพัฒนาพื้นที่ อยู่ที่การเจรจากับเอกชนที่สนใจจะเข้ามาลงทุน เพราะรถไฟฟ้าความเร็วสูงจะเปิดให้เอกชนลงทุน PPP ทั้งโครงการ และใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง

แต่จะยกที่ดิน “มักกะสัน” ให้เอกชนที่ประมูลรถไฟความเร็วสูงพัฒนา คิดว่าในทางกฎหมายอาจจะไม่สามารถทำได้