แก้ปมที่ดินราคาพุ่ง8% อสังหาเปิดช่องซื้อตรงบีบต้นทุน

ส่องเทรนด์ราคาที่ดินปี 2563 ปัจจัยลบกระหน่ำ แต่ราคายัง “สูงทรงตัว” ชี้เป้านายหน้า-นักเก็งกำไรตัวการปั่นราคาที่ดินแพงเว่อร์ บิ๊กแบรนด์เปิดช่องทางออนไลน์รับซื้อตรงไม่ผ่านคนกลางหวังลดต้นทุน เผยปี”62 ปิดดีลแพงสุดทำเลทองหล่อวาละ 2.8 ล้าน ทุนไต้หวันกลุ่มเจแอลเค โฮลดิ้งดอดซื้อ 3 ไร่วาละ 2.5 ล้านโซนนานา กลุ่มบำรุงราษฎร์ทุ่มหมื่นล้านตุนแลนด์แบงก์ผุด “บำรุงราษฎร์ เพชรบุรี แคมปัส” 202 เตียง “LPN-เสนาฯ” พลิกกลยุทธ์ซื้อห่างสถานี 500-1,000 เมตร เจาะตลาดกลาง-ล่าง

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะเปลี่ยนผ่านจากปี 2562 ไปสู่ปี 2563 ท่ามกลางบรรยากาศขาลงเพราะถูกปัจจัยลบกระหน่ำรอบด้าน ทั้งมาตรการ LTV-loan to value บังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20% ในการกู้เงินซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่สองเป็นต้นไป ทำให้แบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ บวกกับภาวะเศรษฐกิจในและนอกประเทศชะลอตัวรุนแรง

อย่างไรก็ตาม ต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการคือราคาที่ดินไม่ได้ลดลงแต่อย่างใด โดยราคาเสนอขายยังสูงต่อเนื่อง โดยมีการประเมินว่าเฉลี่ยแพงขึ้น 8% เทียบกับปี 2561 จนทำให้วงการนายหน้าค้าที่ดินมีความพยายามส่งสัญญาณออกมาว่าเจ้าของที่ดินควรลดราคาลงมาอย่างน้อย 20% เพื่อให้เป็นราคาต้นทุนที่จะจูงใจให้ดีเวลอปเปอร์ซื้อไปพัฒนาโครงการ

นายหน้าแนะลดราคา 20%

แหล่งข่าววงการนายหน้าค้าที่ดิน ระบุว่า ปัจจุบันราคาที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะทำเลในเมืองอย่างโซนสาทร สีลม สุขุมวิท รวมทั้งทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้างมีภาวะราคาสูงต่อเนื่องติดต่อกันหลายปี จนล่าสุด อาจกลายเป็นอุปสรรคทำให้ดีเวลอปเปอร์ไม่กล้าสู้ราคา

“ถ้าต้นทุนที่ดินแพงย่อมทำให้ราคาคอนโดฯ หรือโครงการที่จะพัฒนาออกมาขายต้องตั้งราคาสูงตามไปด้วย แต่ก็อย่างที่ทราบว่าปีนี้ไม่ใช่ปีที่สดใสของธุรกิจอสังหาฯ จีดีพีก็ตกต่ำ การส่งออกเจอปัญหาสงครามการค้าสหรัฐกับจีน ในประเทศก็มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อเพราะคนไม่มีความมั่นใจเรื่องรายได้เรื่องการมีงานทำ ถ้ามาเจอปัญหาที่อยู่อาศัยราคาแพงเข้าไปอีก ผลสุดท้ายโครงการก็ขายไม่ได้ ทุกอย่างก็เลยย้อนกลับมาที่ต้นทุนราคาที่ดิน”

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า ในส่วนของแลนด์ลอร์ดหรือเจ้าของที่ดิน ปีหน้ามีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคม 2563 โดยเฉพาะที่ดินเปล่ามีอัตราจัดเก็บแพงที่สุด ล้านละ 3,000-7,000 บาทตามมูลค่าที่ดิน ทำให้ต้นทุนการถือครองที่ดินสูงอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน เพราะฉะนั้นจึงมองว่าเป็นจังหวะที่ควรขายที่ดินออกมาเพื่อลดภาระการจ่ายภาษี ขณะเดียวกันควรลดราคาอย่างน้อย 20% ของราคาเสนอขายในปัจจุบัน เพื่อจูงใจให้เกิดการซื้อขายได้จริง

ซื้อเก็งกำไร-ตัวการปั่นราคา

ประเด็นเดียวกันนี้ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผู้ประกอบการและนายหน้าบางรายในปัจจุบันพยายามออกมากดดันฝั่งเจ้าของที่ดินให้ขายที่ดินในราคาที่ย่อมเยาหรือต่ำกว่าที่บอกขายในปัจจุบัน เนื่องจากเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ยึดราคาซื้อขายล่าสุดในทำเลเดียวกันหรือทำเลใกล้เคียงเป็นฐานในการตั้งราคาขาย

“ราคาที่ดินอาจกล่าวได้ว่าเป็นราคาแฟชั่น แปลงติดกันคนละเจ้าของอาจขายคนละราคา ขึ้นกับความพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย ที่สำคัญขึ้นกับทำเลที่ตั้งสามารถนำไปพัฒนาโครงการอะไรได้บ้าง เช่น ที่ดิน 2 ไร่เท่ากัน ถ้าอยู่ในโซนคุมตึกสูงราคาก็ต้องถูกกว่าโซนไม่โดนคุม ดังนั้นปัจจัยด้านทำเลและรูปร่างแปลงที่ดินมีความแตกต่างกัน การตั้งราคาขายก็ไม่ควรใกล้เคียงหรือเท่ากัน”

ทั้งนี้ มุมมองประเด็นราคาที่ดินแพงในปัจจุบัน เกิดจาก 2-3 ประเด็น เริ่มจาก 1.มีนายหน้าหรือตัวแทนขายบางรายตั้งราคาขายที่ดินสูงกว่าความเป็นจริง เพื่อที่ตัวเองจะได้ค่านายหน้ามากขึ้น 2.เกิดจากการเก็งกำไร โดยนักลงทุนบางรายที่มีเงินสดมีการเข้าไปเจรจาขอซื้อที่ดินจากเจ้าของที่โดยวางเงินจองพร้อมทำสัญญามัดจำไว้ก่อน จากนั้นนำไปเสนอขายต่อผู้ประกอบการทั้งไทยและต่างชาติในราคาบวกเพิ่มขึ้นไป เพื่อทำกำไรจากค่านายหน้า+กำไรจากส่วนต่างราคาที่ดิน

บิ๊กจัดสรรลุยซื้อที่ดินตรง

“ปัจจัยเหล่านี้เป็น 1 ในสาเหตุที่มีผลต่อราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และอีกหลายจังหวัดทั่วประเทศมีราคาสูงขึ้น เราจึงได้เห็นปรากฏการณ์ดีเวลอปเปอร์หลายรายเปิดช่องทางซื้อขายที่ดินตรงกับแลนด์ลอร์ด ทั้งผ่านหน้าเว็บไซต์บริษัทหรือการตั้งโต๊ะรับซื้อแบบไม่ต้องผ่านคนกลาง”

อาทิ กลุ่มแสนสิริที่เปิดช่องทางออนไลน์ประกาศความต้องการซื้อที่ดิน 7 ทำเล ได้แก่ พัฒนาการ-ศรีนครินทร์, ลาดพร้าว-บางกะปิ, พัฒนาการ-รามคำแหง, พระราม 4, มีนบุรี-รามอินทรา, เจริญกรุง-เจริญนคร และสะพานใหม่-หลักสี่ รวมทั้งก่อนหน้านี้ กลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท, ศุภาลัย, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ฯลฯ ก็ประกาศรับซื้อที่ดินตรงเพื่อลดบทบาทนายหน้าปิดดีลทุนไต้หวัน-บำรุงราษฎร์

นายสุรเชษฐกล่าวถึงราคาที่ดินในกรุงเทพฯปี 2562 ด้วยว่า ยังคงมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากจากปี 2561 ทำเลที่มีราคาซื้อขายที่ดินสูงสุดยังคงเป็นพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบัน แม้ว่าไม่มีดีลซื้อขายทำลายสถิติสูงสุดของประเทศไทยเกิดขึ้น แต่การซื้อขายที่ดินบางแปลงก็ยังคงสร้างความฮือฮาได้อยู่

ตัวอย่างเช่น ดีลซื้อขายของกลุ่มโรงแรมแชงกรี-ลา ในซอยทองหล่อ ราคา 2.8 ล้านบาท/ตารางวา ขณะที่ทำเลซอยนานาที่เดิมอาจได้รับความสนใจไม่มากนัก ล่าสุด มีการปิดดีลซื้อขายที่ดินอย่างน้อย 2 แปลง เป็นดีลของบริษัท เจแอลเค โฮลดิ้ง จำกัด นักลงทุนจากไต้หวัน ที่ซื้อขาย 3 ไร่ในราคาเกือบ 2.5 ล้าน/ตารางวา กับกลุ่มโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์มีการซื้อขาย 2 ไร่เศษ ในราคา 1 ล้านกว่าบาท/ตารางวา

“สถิติซื้อขายแพงสุดตารางวาละ 3.1 ล้านบาทยังไม่มีใครทำลายได้ เหตุผลส่วนหนึ่งเพราะราคาที่ดินเมื่อเริ่มแพงจนจับไม่ลง ผู้ประกอบการจะเลือกใช้วิธีเช่าที่ดินมาพัฒนาโครงการแทนในทำเลไพรมแอเรีย ซึ่งจะเห็นว่าปีนี้โซนราคาแพงยังเป็นที่ดินบนทำเลศักยภาพสูงและเป็นทำเลเดิม ๆ โดยเฉพาะเขตกรุงเทพฯชั้นใน และติดสถานีรถไฟฟ้า อาทิ ทำเลรถไฟฟ้า BTS ตามแนวถนนสุขุมวิท พญาไท พหลโยธิน และแนวเส้นทางรถไฟใต้ดิน”

แหล่งข่าวจากโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ยังมีที่ดินในสุขุมวิทซอย 1 จำนวน 2.5 หมื่นตารางเมตร วางแผนก่อสร้าง 3 อาคาร ทำเป็นที่จอดรถ ศูนย์อบรมบุคลากร และคลินิกผู้ป่วยนอก ลงทุน 3,000 ล้านบาท และที่ดินบริเวณถนนเพชรบุรี 8.5 หมื่นตารางเมตร วางแผนเปิดโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ เพชรบุรี แคมปัส ขนาด 202 เตียง ลงทุน 8,200 ล้านบาท นับเป็นการลงทุนครั้งใหญ่รวมทั้งสิ้นเกิน 10,000 ล้านบาท

เกาะทำเลห่างสถานี 500 เมตร

นายสุรเชษฐกล่าวต่อว่า ในส่วนของดีเวลอปเปอร์ ปีนี้ยังมีการซื้อแลนด์แบงก์เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง โดยมีดีลที่ปิดการซื้อขายเกือบตารางวาละ 1 ล้านบาทเป็นของยักษ์รับเหมา บริษัท ซิโน-ไทย เอ็นจีเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จำกัด (มหาชน) ซื้อที่ต่อจากบริษัท ยูซิตี้ จำกัด (มหาชน) บนทำเลใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีหมอชิต แปลงใหญ่ขนาด 11 ไร่เศษ เป็นต้น

นอกจากนี้ มีดีลซื้อขายบนทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่เพื่อลดแรงกดดันราคาแพงของทำเลในเมือง โดยดีเวลอปเปอร์เลือกซื้อแบบใช้กลยุทธ์ยอมให้ทำเลห่างจากสถานีรถไฟฟ้าสายใหม่ในรัศมี 500-1,000 เมตร เช่น บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ซื้อที่แปลงใหญ่ 2 แปลง บนทำเลเตาปูนตารางวาละ 3.5 แสนบาท กับที่ดินตารางวาละ 4.5 หมื่นบาท ขนาด 20 ไร่เศษบนทำเลบางบอน

“กลยุทธ์การซื้อที่ดินของ LPN แสดงชัดเจนว่าเน้นเจาะกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่าง เพราะมีกลุ่มผู้ซื้อขนาดใหญ่ที่สุดและเป็นตลาดที่มีความชำนาญมากที่สุด ส่วนกลุ่มเสนาดีเวลลอปเม้นท์ เลือกซื้อที่ดินในราคาเกือบวาละ 3 แสน เพราะมีความมั่นใจมีสายป่านการขายระยะยาวได้ ไม่จำเป็นต้องเร่งขาย เร่งปิดโครงการ”

เทรนด์ปี”63 ราคาสูงทรงตัว

นายสุรเชษฐกล่าวถึงราคาที่ดินเขตกรุงเทพฯปี 2563 ว่า มีแนวโน้มทรงตัวไม่แตกต่างจากปีนี้มากนัก แม้ว่าเจ้าของที่ดินจะตั้งราคาขายสูงกว่าราคาตลาด แต่เมื่อไม่มีคนสนใจซื้อก็ไม่มีผลทำให้เกิดการปรับขึ้นของราคาที่ดินแบบที่เห็นในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะเขตกรุงเทพฯชั้นในที่ตั้งราคาไว้สูง ๆ พบว่าเกิดการเปลี่ยนมือน้อยมาก โดยราคาที่ดินปีนี้ในเขตกรุงเทพฯชั้นในแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง หรืออยู่ในภาวะสูงทรงตัว เปรียบเทียบกับพื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้างมีการเปลี่ยนแปลงโดยปรับเพิ่มขึ้น 10-20% ขณะที่ภาพรวมพื้นที่กรุงเทพฯ เฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 8%

“เทรนด์ราคาที่ดินปีหน้า เนื่องจากปีนี้รับปัจจัยลบมาเยอะ แนวโน้มปี 2563 การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินไม่น่าจะแตกต่างจากปีนี้ โดยทำเลที่จะเห็นชัดเจนกระจุกตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่” นายสุรเชษฐกล่าว

AP ปักหมุด “ริธึ่ม เจริญกรุง”

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯนับวันมีแต่จะสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลกรุงเทพฯชั้นใน เนื่องจากความจำกัดทั้งจำนวนที่ดินและความเหมาะสมในการพัฒนาคอนโดฯติดถนนใหญ่ใกล้แนวรถไฟฟ้าใจกลางเมืองนับวันยิ่งหายาก

โดยหนึ่งในความท้าทายหลักของผู้ประกอบการ เนื่องจากผู้ถือครองที่ดินผืนงามเหล่านี้ไม่มีความจำเป็นต้องรีบขาย ทำให้ราคาต่อรองยังอยู่ในเกณฑ์ที่สูง เพราะปี 2562 มีการแข่งขันสูงในการพัฒนาคอนโดฯ เจาะเซ็กเมนต์ลักเซอรี่ขึ้นไปในทำเลกรุงเทพฯชั้นใน อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในปีนี้มองว่าสถานการณ์ไม่ได้ร้อนแรงมากนัก สอดคล้องกับภาพรวม sentiment ของตลาดอสังหาฯในปีนี้

ล่าสุด เอพีเปิดขายโครงการใหม่แบรนด์ “ริธึ่ม เจริญกรุง พาวิลเลี่ยน” ชูจุดขายคอนโดฯวิวแม่น้ำเจ้าพระยา มูลค่าโครงการ 4,700 ล้านบาท จำนวน 421 ยูนิต ห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนไซซ์เริ่มต้น 35 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 5.39 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 160,000 บาท/ตารางเมตร คาดว่าจะมีผลตอบรับที่ดีจากฐานลูกค้าหลักของบริษัท