จับเข่าคุย “ดร.คณิศ แสงสุพรรณ” เปิดขุมทรัพย์เมืองใหม่ EEC หลังโควิด

สัมภาษณ์พิเศษ

ตลาดที่อยู่อาศัยโซน EEC ประกอบด้วย 3 จังหวัด “ชลบุรี-ระยอง-ฉะเชิงเทรา” มีขนาดใหญ่อันดับ 2 รองจากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จุดโฟกัสอยู่ที่รัฐบาลประยุทธ์โปรโมตการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก จนทำให้เป็นโอกาสและความหวังในการเข้าไปลงทุนธุรกิจเพื่อรองรับซัพพลาย-ดีมานด์ในพื้นที่

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษเจ้าพ่อ EEC “ดร.คณิศ แสงสุพรรณ” เลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC-Eastern Economic Corridor) ในฐานะผู้จุดประกายดีมานด์คนทำงานป้อนพื้นที่ EEC 1 ล้านคนในอนาคตเมื่อโครงการพัฒนาขนาด 1.7 ล้านล้านบาทประสบความสำเร็จ

อัพเดตล่าสุดในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 เป็นต้นไป บนรอยต่อการปรับคณะรัฐมนตรี 7-8 กระทรวง โอกาสและความท้าทายของตลาดที่อยู่อาศัยโซน EEC จะเปลี่ยนโฉมหน้าไปในทิศทางใด

Q : ส่งสัญญาณชักชวนเอกชนมาเริ่มลงทุนยังไงบ้าง

ผมคิดว่า for the sake of investors เป็น 2 กลุ่ม ถ้าไม่ได้มีโควิดเข้ามากลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคจะทำโครงการใหญ่ที่ระยอง เขาเล็งไว้แล้ว มีที่เรียบร้อยแล้ว เรารู้ว่าเขาจะลงก็ไปคุยกับเขาแล้ว อันนี้คือกลุ่ม first move พอเห็นข่าวแล้วรู้ว่าเราทำแน่ ๆ เขาก็ไปแล้ว เขาไปก่อนที่ดินยังราคาถูก กับอีกกลุ่มที่เป็น second move คือรอให้แน่ใจก่อน

ถ้ากลุ่ม first move ไปแล้ว กลุ่ม second move รอนิดนึงจนเราคืนที่ เราทำสนามบิน เราทำเรื่องคืนที่รถไฟได้ต้นปี 2564 และกันยายน 2563 นี้ เราทำเรื่องรันเวย์ที่ 2 ในสนามบินเสร็จ อันนี้ก็คือจบแล้ว การลงทุนเกิดแน่นอน แต่ว่าในเชิงของการลงทุนคุณไม่ต้องรอหรอก อันไหนที่พอมั่นใจได้ 70-80% ก็ยิง (เริ่มลงทุน) กันหมดแล้ว ถ้ารอถึงตอนนั้นราคาที่ขึ้นเยอะแล้ว

Q : ธุรกิจที่อยู่อาศัยต้องมีแหล่งจ้างงาน แหล่งกินแหล่งใช้ก่อนถึงจะตามมาลงทุน

เราบอกแบบนี้ตัว investment ของบีโอไอปี 2559 ก่อนที่ ครม.จะอนุมัติเรื่องอีอีซี สถิติกลางปี 2560 การขออนุมัติลงทุนในบีโอไอ 2559 ประมาณ 1.7 แสนล้านบาท พอปี 2560 ขึ้นมา 2 แสนกว่าเกือบ 3 แสนล้าน ปี 2561 มันขึ้นมา 3.7 แสนล้าน

เพราะฉะนั้น คุณก็เห็นแล้วว่า implemental ของการลงทุนเพิ่มขึ้นมาตามอีอีซีที่มูฟไป แม้กระทั่งยังไม่ได้ทำรถไฟยังไม่ได้สนามบินเลยมันก็เพิ่มขึ้นมา บัตรส่งเสริมลงทุนของบีโอไอเฉลี่ยแล้วมีการลงทุนจริง 80% มันก็ flow along that line ยังสูง พวกนี้คือแหล่งงานใหม่ที่เกิดขึ้น เพราะงั้นในช่วงตอนแรกก่อนโควิดมาเราก็เหนื่อยมากเพราะไม่มีคน เราเทรนคนป้อนธุรกิจเยอะหน่อย

Q : ผลกระทบจากสถานการณ์โควิด

ถามว่ากระเทือนไหม ไม่กระเทือนแผนลงทุนอินฟราสตรักเจอร์เพราะทำไปเกือบจบหมดแล้ว แต่กระเทือนการเข้ามาลงทุนของ 10-12 อุตสาหกรรมเป้าหมาย เพราะนักลงทุนต่างชาติเดินทางเข้ามาไม่ได้ ตอนนี้มีที่ดิน 10 กว่าแปลง แต่เข้ามาเซ็นสัญญาไม่ได้ ไม่เป็นไร เมื่อเรา (ประเทศไทย) แวลูชีวิตมากกว่าเศรษฐกิจเป็นสิ่งที่ต้องยอมรับ คาดว่าต้องเลื่อนเซ็นสัญญาออกไป 6 เดือน ช่วงโควิด 3 เดือน กับช่วงไตรมาส 3/63 อีก 3 เดือน

ซึ่งปี 2563 แผนอินฟราสตรักเจอร์เริ่มลงงบประมาณแล้ว 9 พันล้าน ปีหน้าลงอีก 9 หมื่นล้าน ท่าเรือมาบตาพุดเริ่มจะก่อสร้าง รถไฟก็เคลียร์พื้นที่กันอยู่ สนามบินก็ตกลงรายละเอียด

ซึ่งในช่วงโควิดที่มีมาตรการล็อกดาวน์ประเทศ 40 วัน บังเอิญเราสามารถพบซีอีโอต่างประเทศทางวิดีโอคอนเฟอเรนซ์ เราสรุป 4 แกนเกิดใหม่ และจะไฮไลต์ต่อ คือ 5G, โลจิสติกส์, อุตสาหกรรมการแพทย์ซึ่งผมเรียกว่า sanitary และการพัฒนาเมืองใหม่

โฟกัสการพัฒนาเมือง เราทำผังเมืองรอไว้อีก 20 ปีหน้าจะมีคนเข้ามาทำงานในพื้นที่ 1 ล้านกว่าคน ถ้าปล่อยให้ทำโดยไม่มีเมือง ภาพก็จะแน่นที่พัทยา ระยอง เหมือนแน่นในกรุงเทพฯ ปล่อยให้เป็นอย่างนั้นไม่ได้ เราวางแผนร่วมกับเอกชน การเคหะแห่งชาติ ทำยังไงเกลี่ยพื้นที่ให้คนรุ่นใหม่ ซึ่ง EEC ถ้าเราทำได้ภายใน 3 ปีต่อจากนี้ พอโครงการเริ่มลงทุน อีอีซีน่าจะทำให้คนรุ่นใหม่อยากไปทำงานป้อนสนามบิน ไปเป็นสตาร์ตอัพจะได้มีที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม

เราเคยบอกคอนโดมิเนียมทำเลรัชดาฯในกรุงเทพฯ ห้องขนาดไม่ถึง 30 ตารางเมตร ราคา 5 ล้าน คนรุ่นใหม่แอฟฟอร์ดไม่ได้ คนอายุ 25-26 ปีที่เดินขบวนเพราะส่วนหนึ่งไม่มีปัญญาซื้อคอนโดฯในเมืองได้ ฉะนั้น เราบอกการเคหะฯกำลังทำโครงการ มีที่ดินในอีอีซี ที่ดินหลวงตรงไหนทำบ้านให้เราหน่อยได้ไหม เด็กจบมหา”ลัย 1-2 ปี จบแล้วทำงานเดือนละ 20,000 บาท ต้องผ่อนบ้านราคาเท่าไหร่ ให้การเคหะฯไปคิด

ซึ่งการซื้อบ้านไม่ใช่การเป็นเจ้าของ แต่เป็นการสะสมแอสเสต ทำงานไปนาน ๆ พอมีตังค์ก็ขายบ้านหลังแรกแล้วไปซื้อหลังสอง คนทำงานอีอีซีต้องสะสมแอสเสตได้จึงต้องไปคิดโซเชียลแวลูมากขึ้น คิดว่าเรื่องนี้จำเป็นมากนะ

Q : ขายกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่า

ที่อยู่อาศัยแบบลีสโฮลด์จริง ๆ ก็สามารถขายสิทธิได้ แต่ดีที่สุดคือให้เป็นเจ้าของ ขายแบบมีกรรมสิทธิ์ ตอนนี้ผมมี ดร.ธัชพล (กาญจนกูล อดีตผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ) มาเป็นที่ปรึกษาเรื่องทำเมืองใหม่ มานั่งคิดกับเรา คือ ถ้ามีโปรเจ็กต์บ้าน สัดส่วน 30% ต้องเป็นบ้านผู้มีรายได้น้อยเพราะในเมืองที่ดินแพงมีแต่บ้านราคาไฮโซ หลักการคือ 30% บ้านคนจน 30% คนชั้นกลาง 40% คนมีสตังค์

ส่วนเอกชนที่สนใจเข้ามาลงทุนสมาร์ทซิตี้ เนื่องจาก พ.ร.บ.อีอีซีประกาศเขตพัฒนาพิเศษ ใครมีที่ดินเอกชนก็มา แต่บังคับเงื่อนไข เช่น ต้องคำนึงคาร์บอนซีโร่หรือคาร์บอนเนกาทีฟ น้ำเสียห้ามออกจากเมือง ฯลฯ คืบหน้าตอนนี้เสนอที่ดินมาแล้วในจังหวัดชลบุรี 1 แห่ง ระยองใกล้สนามบินอีก 2 แห่ง เป็นผู้ประกอบการคนไทย

ส่วนการเอาคนต่างชาติมาอยู่…เซนซิทีฟ เราอธิบายแบบนี้ ตัวที่ทำสตัดดี้มา ยกตัวอย่างฮ่องกง เปิดแล้วให้คนจีนมีตังค์เข้ามาอยู่ นโยบายดูดี

แต่คนทำเรียลเอสเตตในฮ่องกงทำแต่ของแพง ทำให้คนจนไม่มีที่จะอยู่ เช่นเดียวกับมาเลเซีย

เราคิดว่าจะมีกลไกให้เขาคิดเรื่องที่อยู่อาศัยได้ยังไงบ้าง เช่น ระยอง ขอให้การเคหะฯไปดู จะทำบนที่ดินการเคหะฯหรือซื้อแลนด์แบงก์มาทำก็แล้วแต่ อันนั้นเป็นสเต็ป 2 โดยสเต็ป 1 ทำผังเมืองเพื่อไม่ให้ระยอง พัทยาแน่น

มาสเตอร์แพลนการพัฒนาเมือง EEC เซ็นเตอร์ คือ สนามบินอู่ตะเภา จากนั้นกางรัศมี 30 กิโลเมตรรอบสนามบินพัฒนาเมืองใหม่ขึ้นมาเป็น “เมืองแฝด” เหมือนโตเกียว-นาริตะ มีรถไฟเชื่อม ในอดีตการพัฒนาอีสเทิร์นซีบอร์ดเป็นเมืองท่าในทะเล ตอนนี้เราทำสนามบินเพิ่ม ในอนาคตจะกลายเป็น aerotropolis ลองคิดภาพมีแกนเชื่อมการเดินทางเข้ากรุงเทพฯใช้เวลา 40 นาที นั่นหมายความว่าอยู่กรุงเทพฯมาถึง EEC ไม่แตกต่างกัน

Q : ไทม์ไลน์การพัฒนาเมืองที่เป็น 1 ใน 4 แกนหลัก

อินฟราสตรักเจอร์เสร็จแล้ว investment เฟสนี้ถ้าไม่มีโควิดมาควรจะจบปี 2563 ทีนี้พอการลงทุนเสร็จแล้ว พ่วงกับการลงทุนเราก็ทำเรื่องเมืองคู่ขนานกันไป เดิมตัวแผนคิดว่าจะเสร็จปลายปีนี้แต่มีโควิดเข้ามา ปลายปีนี้น่าจะประกาศเร่งมือเพื่อขับเคลื่อนเพราะที่เหลือก็เป็นเรื่อง implement แล้ว

Q : การพัฒนาเมืองในชลบุรี 1 แห่ง ระยอง 2 แห่ง

ตรงนี้ที่เราดูมหานครการบินรัศมี 30 กิโลเมตรคลุมพื้นที่เมืองระยอง เมืองพัทยา กำหนดเขตพัฒนาเมืองใหม่ขึ้นมา ในอนาคตเมืองใหม่ EEC กับกรุงเทพฯจะเป็นคู่แฝดกัน มีรถไฟเชื่อมมา ที่ดินเอกชนเสนอโครงการเข้ามาก็อยู่ในวงรอบรัศมีที่กำหนด เราก็จะให้ priority อยู่แถวนี้ก่อน แต่ว่าจำนวนคนที่เราคิดว่าจะ contain ไว้คือวางแผนเมือง 20 ปีควรจะมีคนเข้ามา 1 ล้านคน เทียบเท่ากับระยองปัจจุบัน แปลว่าในอนาคตจะมีเมืองระยองขึ้นมาอีกเมืองหนึ่ง วางให้เป็นเมืองอัจฉริยะที่น่าอยู่สำหรับเจเนอเรชั่นใหม่

ในขณะเดียวกัน imagine ว่าถ้าต้องมีเมืองระยองอีกเมืองหนึ่ง แล้วมันเขย่งอยู่บนพัทยาเดิมซึ่ง (เมือง) ก็บอบช้ำเต็มแก่ แล้วระยองก็จะขยายตัวโดยไม่มีระบบคงไม่ดี เราก็เลยคิดว่าต้องหาที่ให้เขาอยู่เป็นที่เป็นทาง

คอนเซ็ปต์ดีไซน์สมมุติว่า 30 กิโลเมตรมีที่เอกชนอยู่ห่างจากสนามบินเดินทาง 15 นาที ไม่ว่าจะเป็นไงก็เวิร์ก ไม่ว่าจะเดินทางโดยถนน จะมาโดย drive rail ก็ได้ อาจจะมีเมืองนี้อยู่หลาย ๆ เมืองก็ได้ แต่ทุกเมืองมีมาตรฐานสิ่งแวดล้อม มาตรฐานการทิ้งน้ำเสีย มาตรฐานขยะ อันนี้บังคับได้

Q : ใน 3 จุดนี้ลงทุนโดยการเคหะฯกี่จุด เอกชนกี่จุด

ตอนนี้การเคหะฯยังไม่ตอบกลับมาว่าเขามีที่อยู่ตรงไหน แต่ที่ปรึกษาธัชพลบอกว่ามีที่ดินอยู่แถวนั้นพอสมควรที่ระยองติดกับพัทยา มีที่ดินรถไฟด้วยอะไรด้วย ก็ไปขอ ๆ มาทำ สำหรับบ้านคนสตางค์น้อยก็ให้การเคหะฯทำ ส่วนราคาต้องมีเพดานเท่าไหร่ยังไม่รู้เพราะว่าเราวางกลับด้านกัน คือไม่ได้กำหนดราคาบ้าน แต่กำหนดความสามารถของคนที่ไปผ่อนว่าถ้าเขาจบมาแล้วมีรายได้เท่านี้ เขาจะผ่อนได้แค่ไหน แล้วก็มาดีไซน์ว่าถ้าผ่อนแบบนี้ควรจะสูงแค่นี้ ห้องควรจะขนาดนี้ ลงทุนประมาณนี้ รับไหวไหม

แต่นั่นคือเรามีเมืองมาแล้ว population ประมาณเท่านี้ก็จัดโซนซะ อาจมีที่ของการเคหะฯอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรม มีลูกค้าที่เป็นเด็กจบใหม่ไปทำงาน การลงทุนก็ไปได้ แล้วถ้าใครมีที่เหลืออยู่ก็ทำเป็นบ้านคนรวยบ้างก็ไม่ได้เสียหาย

Q : มีสิทธิประโยชน์อะไรดึงดูดเอกชนมาลงทุน

ก็ดูเป็นโครงการไป เราสามารถที่จะดูว่าถ้าเป็นประโยชน์ก็เป็นเขตพิเศษของเรา ซึ่งกฎหมาย EEC สามารถให้ incentive ได้ เรื่่องหักลดภาษีคล้าย ๆ บีโอไอ (สำนักงานส่งเสริมการลงทุน) แต่เรายังไม่ได้ฟิกซ์ว่าจะให้อะไรยังไง สาเหตุเพราะว่าทุกอย่างเพื่อให้โครงการแจ้งเกิดได้ ถ้าไป general rule เมื่อไหร่คุณจะเหนื่อย ถ้าบอกว่าให้ได้แค่นี้ โครงการนี้ไปได้ โครงการนี้ไปไม่ได้ ภาพรวมมันก็ไม่ได้ ต้องหาวิธีซับซิไดซ์ใน the other way เช่น ที่ดินต้องถูกต้อง (ไม่ติดปัญหา) แล้วแต่กรณี

Q : เอกชนอยากให้ช่วยเรื่องภาษีและสินเชื่อ

อันนี้ต้องดูว่าไปทำอะไร ถ้าทำเมืองมีเหตุผลของการ subsidy เช่น บ้านคนรายได้น้อย แต่คิดว่าเขา (เอกชน) ไม่ทำหรอก มีแต่การเคหะฯเท่านั้นเอง แต่ถ้าไปทำเมืองในเมืองของเราเดี๋ยวมานั่งคุยกันว่าเราดีไซน์เมืองเสร็จ พื้นที่ตรงนี้จะต้องเป็นเซ็นเตอร์เราก็เปิดประมูล ใครมาก็ว่ามา

ยกตัวอย่าง การพัฒนาเมืองใหม่ถ้ามีข้อเสนอที่ของเอกชน เราก็จะดีไซน์ร่วมกับเขาว่าเมืองนี้ต้องมี business center เป็นมิกซ์ยูสที่จะอยู่เป็นเมืองได้ แล้วเราก็เป็นคนช่วยทำให้เกิด มาดูว่าเราสามารถให้ incentive อะไรได้บ้าง เป็นการลงรายละเอียดที่ต้องมาพูดคุยกัน อาจมีสิทธิประโยชน์บางอันที่เราให้ได้

Q : ที่ผ่านมามีข้อเรียกร้องอะไรบ้าง

ยังไม่มี EEC ยังไม่ได้เปิดเรื่องนี้เป็นหลัก เราเพิ่งทำสนามบินเสร็จไปเมื่อเดือนที่แล้ว (มิถุนายน 2563) ถ้าเราทำสนามบินไม่เสร็จเราไม่ทำเรื่องอื่นต่อเพราะมันเกิดไม่ได้

Q : กลุ่มทุนใหญ่ติดต่อเข้ามาหรือยัง

เรายังไม่ได้ไปไกลขนาดนั้น ก็มีคนพูดถากไปถากมา (ยิ้ม) แต่สำหรับเราถ้าเราตั้งมั่นทำให้เกิดตรงไหนเราจะทำ เราไม่ไปเปะปะ ไม่บอกว่าเดี๋ยวจะทำ list service เดี๋ยวผมจะช่วยคุณทำที่นู่นที่นี่ ไม่ทำ คุณเอาที่มาแล้วที่คุณคลีนก่อน ตอนนี้มีคนเอาที่มา 10,000 ไร่ ตรวจสอบไปพบเป็นที่ป่าบ้าง ติดโน่นนี่บ้าง แค่ตรวจสอบตรงนี้ก็เหนื่อยแล้ว เราก็บอกว่าเสนอที่มาเราต้องดูที่ก่อน เพราะไปจับที่ที่มันร้อนมือก็ไม่เป็นประโยชน์

Q : โอกาสของอีอีซีในการลงทุนที่อยู่อาศัย

เราไม่ได้ซัพพอร์ตโดยตรง เราสร้าง environment ให้แล้วมีคนเข้าไปอยู่ คนที่อยู่ในเมืองเราเข้าไปอยู่ในคอนโดฯ คุณก็ได้ ตอนนี้มีคนเสนอมา 600 ไร่ที่ชลบุรี ตอนแรกเขาไม่ทำหมู่บ้านจัดสรร เขาไปเอาฮ่องกงมาดีไซน์เป็นเมือง มีอินฟราสตรักเจอร์ มีลูปนั้นลูปนี้เสร็จเขาก็บอกว่าขอให้เราช่วยเป็นคนประสานงาน ไม่ได้ขอ incentive เลยนะ ขอให้เป็นคนช่วยประสานงานเวลาขอใบอนุญาต (ส่วนราชการไทย) ให้สะดวกหน่อย

Q : นักลงทุนไทยหรือต่างชาติ

กลุ่มไทย you can”t believe ว่าคนไทยมีพาวเวอร์เยอะ มีตังค์ เขาก็เสนอตั้งนานแล้ว แต่ก่อนหน้านั้นเราไม่ทำ ถ้าทำรถไฟไม่เสร็จเราไม่ทำ เพราะว่าเกิดทำแล้วเขาไม่คุ้มเพราะไม่มีอินฟราสตรักเจอร์ไป value ที่ไม่ขึ้น ก็ไม่คุ้ม

Q : ลูกค้าต่างชาติให้เช่า 99 ปี

99 ปีมันไม่เคยมี แต่มี 50 ปีมากสุดตามกฎหมายไทย แล้วก็ต่อสัญญาเช่าได้อีก 49 ปีแต่ว่าเป็นสัญญาใหม่ evaluate ใหม่ก็เหมือนเปิดใหม่ (จ่ายค่าเช่าอีกรอบ) ซึ่งสัญญาเช่า 50 ปีแรกไม่มีออปชั่นผู้เช่าคนเดิมได้สิทธิพิจารณาก่อน เพราะเทียบกับสัญญาเช่านอก EEC มีอายุเช่า 30 ปี ที่นี่ได้เยอะกว่าอยู่แล้ว

Q : จะสร้างความเชื่อมั่นให้คนลงทุนได้ยังไง

เรามีอายุเช่า 50 ปีไง ลงทุนก็คุ้มแล้ว มันไม่สำคัญเรื่องเช่ายาวกี่ปี แต่สำคัญตรงที่ว่า once คุณเป็นต่างชาติมาซื้อคอนโดฯ ทุกประเทศเขาจะบังคับว่าเมื่อคุณขายต้องขายให้คน domestic หรือขายกลับคืนรัฐ ห้ามขายต่อ

ข้อ 2 ที่คุณมาอยู่ special tax คุณต้องจ่าย tax มากกว่าปกติ 10 เท่า ตัวพวกนี้ถ้าคุณทำให้คนไทยเข้าใจได้ ต่างชาติก็เข้ามาได้

ถนนเลียบทะเล 100 กิโลเมตร ทวงคืนธรรมชาติให้ภาคตะวันออกตลอดไป

ที่ผ่านมาระยองได้ชื่อเป็นเมืองอุตสาหกรรมหนัก แหล่งใช้ชีวิตจึงกระเถิบไปเมืองพัทยา ศรีราชา

จากโจทย์ดังกล่าว “คณิศ แสงสุพรรณ” เลขาธิการสำนักงาน EEC ระบุว่า sustainability ที่เข้ามาช่วยดูให้กับการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษตะวันออกก็คือโครงการถนนเลียบทะเล 100 กิโลเมตร

พลิกดูแผนแม่บทพัฒนาเมืองใหม่รัศมี 30 กิโลเมตรจากสนามบินอู่ตะเภา ถัดจากสมาร์ทซิตี้ในอนาคตบนทำเลคาบเกี่ยวระยอง-พัทยา กำลังจะมีรถไฟความเร็วสูงเส้นที่ 2 วิ่งเข้าสนามบินแล้วก็จะวิ่งไปจังหวัดตราด จะมี drive rail เข้าจังหวัดระยอง ตอนแรกก็จะเป็นรถบัสแล้วก็ drive rail เข้าระยอง

ยังมีอีกโครงการหนึ่งเป็นถนนเลียบทะเลระยองตั้งแต่ช่วงมาบตาพุดมาตลอด เลาะขึ้นเขานิดหน่อยและวิ่งต่อมาเฉลิมบูรพาทิศ

“EEC จะเก็บตรงนี้เป็นชายหาดไม่ให้ใครยุ่ง เก็บชายหาดไว้ให้ลูกหลานในอนาคตว่าจะต้องไม่เป็นแบบพัทยา”

วิธีทำเซฟโซนคือว่าถนนเลียบทะเลเปรียบเป็นแบริเออร์ขวางกั้นการทำกิจกรรมระหว่างชายหาดกับพื้นที่ด้านใน

ข้อเท็จจริงของการใช้พื้นที่พบว่า ตอนนี้เริ่มมีการบุกรุกบ้าง ทาง EEC ก็เลยเอางบประมาณลงไปให้มีการออกแบบ ความยากอยู่ตรงที่ระยะทางทอดไกล 100 กิโลเมตรดังกล่าว ไปอยู่ในความดูแลบริหารจัดการโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจำนวนมาก

วิธีการจึงต้องวิ่งไปที่ “จังหวัด” ในฐานะเจ้าภาพใหญ่ แล้วก็ร่วมกันวางแผนดีไซน์ให้เป็นสตอรี่เดียวกัน จากนั้นการพัฒนาถนนเลียบทะเลให้แต่ละจังหวัดหางบฯมาลงทุน โดย EEC รับบทบาททำงบฯบูรณาการมาลงทุนให้เป็นเนื้อเดียวกัน

“ประเด็นของเราก็คือเนื่องจากชายทะเลไม่เหลือแล้วจากกรุงเทพฯลงไป เมื่อก่อนนี้สมุทรสาครมีแหลมผักเบี้ย มีเลนชายทะเล พอไปถึงศรีราชาก็เริ่มมีชายหาด ไปพัทยาก็มีชายหาด ลงไปบางเสร่ก็มีชายหาด ตอนนี้หาดพัทยา หาดอะไรมันเจ๊งหมดแล้ว คนเข้าไม่ถึงชายหาด เป็นโรงแรมมั่ง เป็นอะไรมั่ง ผู้ประกอบการที่พัฒนาไม่ถูกมันจะไม่ยั่งยืน เราก็เลยบอกว่า 100 กิโลเมตรเนี่ยเราจะไม่ให้ใครเป็นเจ้าของ ทุกคนสามารถเข้าไปเลย”

แต่ต้องมาด้วยความกรีน ต้องขี่จักรยานมา ต้องใช้รถไฟฟ้า ต้องมีที่จอดรถชัดเจน

“ถนนอยู่ตรงนี้ ให้รถกับธุรกิจไปอยู่ฝั่งแผ่นดิน เก็บชายหาดไว้ ถนนจะเป็นแบริเออร์แผ่นดินกับชายหาดและเก็บไว้ตลอดกาล”