แห่ขายทิ้งตึกแถวย่านจรัญสนิทวงศ์ “พณิชยสยาม” โละยกแปลง 10 ไร่

MRT จุดเปลี่ยน “อสังหาฯ” ทำเลจรัญสนิทวงศ์-ท่าพระ ตึกแถวสองฟากแห่ขาย-ปล่อยเช่า โรงเรียนพณิชยการสยามประกาศขายที่ดิน 10 ไร่ 400 ล้าน โบรกเกอร์ชี้อาคารพาณิชย์รอวันทุบทิ้ง คอนโดฯบิ๊กแบรนด์ขึ้นแทน เผยราคาที่ดินปรับขึ้นปีละ 13% มีสต็อกห้องชุดสะสมถึง 5 หมื่นยูนิต

“ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจถนนจรัญสนิทวงศ์ หลังจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเตาปูน-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค เปิดให้บริการเต็มรูปแบบเมื่อเดือนมีนาคม 2563 ปรากฏว่าทำเลทั้ง 2 ฟาก ถึงจุดเปลี่ยนอย่างเห็นได้ชัด

แยกบางพลัด-บรมราชชนนีคึก

เริ่มจากเชิงสะพานพระราม 7-ท่าพระ พบว่า อาคารพาณิชย์ถูกปล่อยร้างจำนวนมาก พร้อมติดป้ายประกาศขายและให้เช่า เป็นที่น่าสังเกตว่า ตั้งแต่แยกบางพลัด-บรมราชชนนี-แยกไฟฉาย จะคึกคักเป็นจุด ๆ เพราะกลายเป็นแหล่งแฮงเอาต์กินดื่ม และร้านชาบู-หมูกระทะ ที่เปิดให้บริการตามตึกแถว กลับได้รับความนิยมจากคนรุ่นใหม่มากขึ้นเรื่อย ๆ อาจเป็นเพราะใกล้โรงเรียนเขมะสิริอนุสสรณ์, มหาวิทยาลัยราชภัฏสวนดุสิต, มหาวิทยาลัยราชภัฏสวนสุนันทา และศูนย์การค้าใหญ่ เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ตลาดอินดี้ รวมถึงแหล่งที่พักของคนคอนโดฯที่ทยอยเข้าอยู่ในรอบ 1-3 ปีที่ผ่านมา

เมื่อรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) เปิดใช้และเชื่อมต่อถึงสายในเมือง-นอกเมือง ทำให้การเดินทางเปลี่ยนไป มีทางเลือกและสะดวกขึ้น

เช่น ทำเล MRT สถานีบางอ้อ มีตึกแถวขนาดใหญ่ 166 ตารางวา ขนาด 5 คูหา สูง 4 ชั้นครึ่ง ประกาศขายในราคา 75 ล้านบาทพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และสถานีท่าพระ ติดประกาศขายตึก 2 คูหา 4 ชั้นครึ่ง ราคา 22 ล้านบาท แต่ไม่มีคนซื้อ จึงประกาศให้เช่า 50,000 บาท/เดือน

ย่านซอยจรัญสนิทวงศ์ 56 ห่าง MRT สถานีสิรินธร 400 เมตร มีป้ายประกาศขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโรงเรียนพณิชยการสยาม ในพระอุปถัมภ์ฯ ซึ่งเลิกกิจการเมื่อปี 2560 เนื้อที่ 10 ไร่ 3 งาน 43 ตารางวา ตั้งราคาขายตารางวาละ 1.5 แสนบาทต่อตารางวา หรือยกแปลง ประมาณ 651 ล้านบาท

อีกทั้งยังมีผู้ประกอบการได้พัฒนาโครงการใหม่ใกล้สถานีสิรินธร บริเวณซอยจรัญสนิทวงศ์ 65 เช่น บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งล้อมรั้วเตรียมเปิดตัวในเร็ว ๆ นี้

ผู้สื่อข่าวรายงานอีกว่า ส่วนตึกแถวหัวมุม แยกบางพลัดมุ่งหน้าปิ่นเกล้า กำลังรีโนเวตใหม่ เป็นตึกสูง 3 ชั้น 9 คูหา ล่าสุดมีผู้สนใจขอเช่าแล้ว 2 ราย รายละ 2 ห้อง ค่าเช่า 10,000 บาท/ห้อง/เดือน เพื่อเปิดเป็นร้านชาบู-หมูกระทะ โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ยอมเซ้งระยะยาวและขายขาด

ส่วนทำเลสี่แยกไฟฉาย จุดตัดถนนจรัญสนิทวงศ์-พรานนก ยังคงเงียบเหงา เพราะกรุงเทพมหานคร (กทม.) กำลังก่อสร้างอุโมงค์ทางลอด จะแล้วเสร็จเดือนธันวาคม 2564 โดยมีถนนตัดใหม่ที่ทะลุถนนวงแหวนตะวันตก และพุทธมณฑลสาย 1-4 ถือเป็นโครงข่ายคมนาคมที่สมบูรณ์แบบ และเป็นการพลิกหน้าดินเปิดพื้นที่ใหม่ ๆ ให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่าง ๆ นับจากนี้

ทุนจีน-CP เซอร์เวย์

จากการสอบถามเจ้าของร้านขายยาในละแวกแยกดังกล่าวระบุว่า อัตราค่าเช่าตึกแถวเฉลี่ยอยู่ที่ 15,000 บาท/เดือน ก่อนเกิดโควิด-19 มีกลุ่มทุนจากประเทศจีนมาสำรวจที่ดินย่านนี้ แต่ตอนนี้หายเงียบไป

“เมื่อ 5 ปีที่แล้ว มีกลุ่ม ซี.พี.มาเจรจาขอซื้อที่ย่านนี้แบบยกผืน ให้ราคา 300 ล้านบาท แต่เจรจาไม่สำเร็จจึงถอยไป ต่อมามีกลุ่มศุภาลัยเข้ามาซื้อขนาด 2 ไร่ แล้วสร้างเป็นคอนโดมิเนียมใกล้สถานีแยกไฟฉาย ตอนนี้กำลังก่อสร้างอยู่”

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จรัญสนิทวงศ์กำลังเป็นช่วงเปลี่ยนผ่านทำเลตึกแถวสู่คอนโดมิเนียม ทำเลที่น่าจับตาคือ ช่วงแยกปิ่นเกล้า, แยกบางพลัด, รถไฟฟ้าสถานีจรัญ 13, สถานีบางขุนนนท์, สถานีบางยี่ขัน, สถานีบางอ้อ และสถานีท่าพระ

สำหรับราคาที่ดินตามแนวสายสีน้ำเงิน ตั้งแต่ปี 2559-2563 มีการปรับขึ้นเฉลี่ยปีนี้ 13% เช่น แยกสถานีบางอ้อ ปี 2559 อยู่ที่ 170,000 บาท/ตารางวา มาปี 2563 อยู่ที่ 300,000 บาท/ตารางวา เป็นต้น

คอนโดฯเหลือ 5 หมื่นยูนิต

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บจ.ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ เปิดเผยว่า ทำเลสายสีน้ำเงินปัจจุบันมีคอนโดฯเปิดขายสะสม 53,544 ยูนิต นับจากปี 2552 ราคาขายเฉลี่ย 71,000 บาทต่อตารางเมตร ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ราคาเฉลี่ย 88,000 บาทต่อตารางเมตร

“ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ มีคอนโดฯสะสมมากกว่าหัวลำโพง-บางแค โดยเฉพาะถนนจรัญสนิทวงศ์ มีผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่และเปิดโครงการมากขึ้น”

ทั้งนี้ ถนนจรัญสนิทวงศ์เป็นพื้นที่ที่ยังพอมีที่ดินเหลือให้พัฒนาอยู่มาก แต่อุปสรรคคือตลอดแนวถนนเป็นอาคารพาณิชย์เกือบเต็มพื้นที่ แต่มีจุดขายคือแม่น้ำเจ้าพระยา มีค้าปลีก โรงพยาบาล และสถานศึกษา ซึ่งน่าสนใจระดับหนึ่ง