เปิดรายชื่อ “หุ้นอสังหาฯ” รับอานิสงส์ ต่ออายุลดภาษีที่ดิน

“บล.เอเซียพลัส” เผย ต่ออายุลดภาษีที่ดินและค่าธรรมเนียมโอนฯ จำนองสำหรับปี 2564 หนุนหุ้นอสังหาฯ เลือก AP, ORI, LH

เมื่อวันที่ 28 มกราคม 2564 บริษัทหลักทรัพย์(บล.) เอเซียพลัส จำกัด รายงานว่า หลังจากที่ประชุมคณะรัฐมนตรี(ครม.) มีมติเห็นชอบ 1.การลดอัตราจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบปี 2564 ลง 90% และให้จัดเก็บจริงเพียง 10% ครอบคลุมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกประเภท และ 2.ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ จากเดิม 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนองจากเดิม 1% ของมูลค่าที่จำนอง เหลืออย่างละ 0.01% สำหรับมูลค่าที่อยู่อาศัยใหม่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีผลตั้งแต่วันถัดจากที่ลงประกาศกระทรวงมหาดไทยในราชกิจจานุเบกษา ถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2564

ทั้ง 2 มาตรการถือเป็นมาตรการเดิมที่เกิดขึ้นในปี 2563 และขยายเวลาต่อให้อีก 1 ปี โดยมีผลถึงสิ้นปีนี้ และเป็นเรื่องที่อยู่ภายใต้ความคาดหมายที่ฝ่ายวิจัยเคยนำเสนอก่อนหน้า โดยประเด็นข้างต้นน่าจะสร้าง “เซนติเมนต์เชิงบวก” ให้กับกลุ่มอสังหาฯ เนื่องจากมาตรการดังกล่าวเป็นการช่วยเหลือธุรกิจอสังหาฯ และลดค่าใช้จ่ายให้กับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้บางส่วน ซึ่งหากประเมินผลกระทบดังนี้

– การลดอัตราจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% คาดผลกระทบที่เกิดขึ้นไม่ได้มีนัยฯ ต่อกลุ่มอสังหาฯ เพื่อขาย เนื่องจากการจัดเก็บภาษีที่ดินสำหรับประเภทที่อยู่อาศัยปกติอยู่ในระดับต่ำอยู่แล้ว เช่น ในส่วนบ้านหลังแรก (กรณีเป็นทั้งเจ้าของบ้านและที่ดิน) จะถูกเก็บเฉพาะบ้านที่มีราคาสูงเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป
เริ่มต้นในอัตรา 0.02% (เช่น บ้านราคา 50 ล้านบาท เสียภาษีที่ดิน 1 หมื่นบาท)

และในส่วนผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ต้องเสียภาษีในทุกระดับราคา อัตราภาษีเริ่มต้น 0.02% กล่าวคือ บ้าน/คอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท เสียภาษี 200 บาท ดังนั้นการลดจัดเก็บลง 90% จึงไม่ได้มีนัยฯ ต่อผู้ซื้อ

ส่วนในด้านผู้ประกอบการ แม้จะได้รับประโยชน์ในส่วนของที่ดินว่างเปล่าที่ยังไม่ได้พัฒนา ซึ่งมีอัตราจัดเก็บภาษีที่ดิน 0.3% (และเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี รวมกันไม่เกิน 3%) กล่าวคือที่ดินเปล่าราคา 1 ล้านบาท มีภาระภาษีปีแรก 3,000 บาท หากได้รับลดหย่อน 90% จะทำให้ภาษีลดลงเหลือ 300 บาท

แต่อย่างไรก็ตามปัจจุบันผู้ประกอบการเกือบทุกราย นอกจากไม่มีนโยบายถือครองที่ดินเปล่าจำนวนมาก ส่วนใหญ่ไม่ถือครองที่ดินเป็นเวลานาน รวมถึงบางรายก็มีการนำที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ออกมาขาย เพื่อลดต้นทุนการถือครองและเพิ่มสภาพคล่องในมือ ทำให้ประเด็นภาษีที่ดินไม่มีผลอย่างมีนัยฯ ต่อผู้ประกอบการ

– การลดค่าธรรมเนียมโอนฯ และจดจำนองเหลือ 0.01% เป็นการช่วยลดค่าใช้จ่ายให้กับคนซื้อบางส่วน โดยภายใต้การลดค่าธรรมเนียมทั้ง 2 รายการเหลือ 0.01% ทำให้คนซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายได้ประมาณ 19,850 บาท สำหรับบ้านมูลค่า 1 ล้านบาท (ปกติค่าธรรมเนียมโอนฯ อยู่ในอัตรา 2% หรือ 2 หมื่นบาท โดยแบ่งคนละครึ่ง หรือ 1 หมื่นบาทสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย เมื่อมีการปรับลดเหลือ 0.01% หรือฝั่งละ 0.05% ทำให้ผู้ซื้อประหยัดไป 9,950 บาท

ส่วนค่าจดจำนองปกติเป็นภาระของผู้ซื้ออย่างเดียว หากลดเหลือ 0.01% จากเดิม 1% ของวงเงินกู้ ดังนั้นหากกู้เต็ม 100% ทำให้เกิดการประหยัดไปอีก 9,900 บาท) ดังนั้นกรณีซื้อบ้านมูลค่าราคา 3 ล้านบาท และกู้เต็ม 100% (บ้านหลังแรก) จะทำให้ผู้ซื้อประหยัดค่าธรรมเนียมโอนฯ 29,850 บาทและจดจำนอง 29,700 บาท รวมค่าใช้จ่ายลดลงทั้งสิ้น 59,550 บาท หรือจ่ายเพียง 450 บาท

อย่างไรก็ดีฝั่งผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ไทย(SET) แม้ไม่ได้ประโยชน์จากค่าใช้จ่ายในการโอนฯ ที่ลดลงอย่างมีนัยฯ เนื่องจากพอร์ตสินค้าส่วนใหญ่มีราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป แต่ก็มีบริษัทที่ยังมีฐานสินค้าในกลุ่มนี้อยู่บ้าง ได้แก่ LPN, PSH, QH, SENA และ SPALI เป็นต้น

ขณะที่ผู้ประกอบการรายอื่น อาทิ SIRI, NOBLE, ORI และ LH ก็เริ่มมีการขยับพอร์ตสินค้าใหม่สู่กลุ่มราคาระดับล่าง (Affordable Price) มากขึ้น ย่อมมีโอกาสได้ประโยชน์จากมาตรการนี้ด้วยเช่นกัน หากมีสินค้าเสร็จพร้อมโอนฯ ในปีนี้

ทั้งนี้การมีมาตรการดังกล่าว คาดช่วยให้ยอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน(Backlog) รวมสิ้นไตรมาส ไตรมาส 3/63 ระดับ 2.65 แสนล้านบาท (รวม JV 1 แสนล้านบาท) โดยเป็นส่วนที่พร้อมส่งมอบปีนี้ราว 9 หมื่นล้านบาท ที่เข้าข่ายเกณฑ์ราคาตามมาตรการสามารถโอนฯ ได้ง่ายขึ้น รวมถึงกระตุ้นให้เกิดการระบายสต๊อกคงค้างของผู้ประกอบการที่มีอยู่รวมเกือบ 6 แสนล้านบาท (เป็นสต๊อกคอนโดฯ สร้างเสร็จ 1 แสนล้านบาท)

โดยฝ่ายวิจัยเลือกหุ้น Top Picks ในกลุ่มฯ ใช้เกณฑ์ทั้ง Backlog สูง, พื้นฐานธุรกิจแข็งแรง รวมถึงให้ปันผลสูงกว่า 6% ได้แก่ AP ราคาเป้าหมาย 8.35 บาท, ORI ราคาเป้าหมาย 8.94 บาท, LH ราคาเป้าหมาย 9.30 บาท