คอนโดฯหาดใหญ่ “เวิลด์-สิรีน” ท้าชนบิ๊กแบรนด์ พึ่งลูกค้าเรียลดีมานด์

ดาต้าเบส

รัฐบาลนับถอยหลังเปิดประเทศ 1 พฤศจิกายน 2564 สร้างความคึกคักไปทั้งแผ่นดิน

ล่าสุด “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย บินลงไปฝังตัวสำรวจดาต้าเบสตลาดคอนโดมิเนียม อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ในรอบ 10 ปี (2555-2564) พบว่าหาดใหญ่ยังมีศักยภาพในฐานะเมืองศูนย์กลางธุรกิจภาคใต้ที่ยังคงมีเสน่ห์ดึงดูดนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง

เจ้าถิ่น-บิ๊กแบรนด์สู้ยิบตา

ทั้งนี้ ภาพรวม ณ ครึ่งปีแรก 2564 (มกราคม-มิถุนายน 2564) บ่งชี้แนวโน้มที่ดีขึ้น มีโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการจากผู้ประกอบการบิ๊กแบรนด์จากกรุงเทพฯ และเจ้าถิ่นผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ปิดการขายทั้งโครงการได้ในปี 2563 เช่น ค่ายแสนสิริ ปิดการขายดี คอนโดฯหาดใหญ่ มูลค่า 830 ล้านบาท และ “บริษัท สิรีน พร๊อพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด” ปิดการขายโครงการ พลัส 30 เมตร มูลค่า 1,075 ล้านบาท

ส่งผลให้ผู้พัฒนาหลายรายมองว่าเป็นจังหวะที่เหมาะสมกับการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ขานชื่อเจอ “บริษัท ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์ จำกัด” ในเครือเซ็นทรัลกรุ๊ป เปิดตัวเอสเซ็นท์ หาดใหญ่ จำนวนห้อง 665 ยูนิต ทำสถิติขาย 50% ภายใน 2 สัปดาห์แรกที่เปิดพรีเซล ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 90%

กลุ่มสิรีน พร๊อพเพอร์ตี้ฯ บิ๊กเนมทุนท้องถิ่นเปิดตัวพลัสคอนเน็กซ์ มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท บนถนน 30 เมตรเมื่อปลายปี 2563 หลังจากปิดการขายโครงการพลัส 30 เมตร รวมทั้ง “บริษัท เวิลด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)” เปิดขายเดอะ ซิตี้ หาดใหญ่ มูลค่า 580 ล้านบาท (ดูตารางประกอบ)

ในขณะที่แสนสิริเตรียมแลนด์แบงก์รอเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคต 400 ยูนิต จากสถานะปัจจุบันได้รับอนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เรียบร้อยแล้ว

10 ปีคอนโดฯเฉียดหมื่นหน่วย

สำหรับสถิติ 10 ปี (2555-2564) มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ทั้งหมด 37 โครงการ จำนวน 9,693 ยูนิต มูลค่ารวม 27,313 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นของทุนเจ้าถิ่นสัดส่วน 61.8% จำนวน 5,986 ยูนิต มูลค่ารวม 17,062 ล้านบาท และพัฒนาโดยบิ๊กแบรนด์ข้ามห้วยจากเมืองกรุง 3,707 ยูนิต สัดส่วน 38.2% มูลค่า 10,251 ล้านบาท

โดยช่วงพีกของตลาดคอนโดฯหาดใหญ่เกิดขึ้นในช่วงรอยต่อปี 2555-2556 โดยเฉพาะปี 2555 มีการเปิดตัวถึง 3,550 ยูนิต หลังจากนั้นซัพพลายเป็นช่วงขาลง จนกระทั่งปี 2563 การลงทุนใหม่กลับมาคึกคักอีกครั้ง เปิดขายใหม่มากกว่า 1,000 ยูนิต

โดยปี 2563 สร้างสรรค์เกมบุกโดย “ซีพีเอ็น เรสซิเดนซ์” เปิดตัวเอสเซ็นท์ หาดใหญ่ คอนโดมิเนียมแห่งแรกของเซ็นทรัลในพื้นที่ บนจุดขายทำเลติดศูนย์การค้าเซ็นทรัล หาดใหญ่ ออกแบบเป็นคอนโดฯ high-rise 36 ชั้น 1 อาคาร บนพื้นที่ 3-0-34 ไร่ 665 ยูนิต

ต่ำ 3 ล้านมากสุด 81%

ทั้งนี้ ซัพพลาย 10 ปี จำนวน 9,693 ยูนิต มียอดขายแล้ว 6,924 หน่วย สัดส่วน 71.1% เฉลี่ยตลาดสามารถดูดซับปีละ 690 ยูนิต มียูนิตเหลือขาย 2,769 ยูนิต สัดส่วน 28.9%

โดยมีโครงการชะลอการขายและการก่อสร้าง 13 โครงการ รวม 2,188 ยูนิต คิดเป็น 22.6% ของซัพพลายในตลาด มูลค่ารวม 4,700 ล้านบาท

ดีไซน์ที่นำเสนอขายมากสุดเป็นแบบ 1 ห้องนอนมาก 5,393 ยูนิต สัดส่วน 55.6% รองลงมาห้องสตูดิโอ 3,263 ยูนิต สัดส่วน 33.7% และแบบ 2 ห้องนอน 983 ยูนิต สัดส่วน 10.1% ในขณะที่ห้องชุด 3 ห้องนอนขึ้นไปมีเพียง 54 ยูนิต สัดส่วน 0.6%

ในด้านราคาพบว่า สัดส่วนก้อนใหญ่เกาะกลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 4,352 หน่วย สัดส่วน 44.9% รองลงมากลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 3,574 หน่วย สัดส่วน 36.9% และราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 1,124 หน่วย สัดส่วน 11.6%

พึ่งลูกค้าเรียลดีมานด์เป็นหลัก

นำไปสู่บทสรุปในภาพรวมว่า รอบ 10 ปีของตลาดคอนโดฯหาดใหญ่มีภาวะชะลอตัว เพิ่งมีสัญญาณฟื้นตัวด้วยการเปิดขายโครงการใหม่ชุกชุมมากขึ้นในช่วง 3 ปีย้อนหลังนี้เอง โดยสต๊อกรอขายสามารถระบายได้ดีขึ้นเป็นลำดับ ทำให้ภาพรวมดูดีขึ้นโดยอัตโนมัติ

ศักยภาพอำเภอหาดใหญ่ถือเป็นศูนย์กลางของธุรกิจในภาคใต้มีอาณาเขตติดอำเภอสะเดาผ่านทางถนนกาญจนวนิชกับชายแดนประเทศมาเลเซีย มีนักลงทุนและนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามายังฝั่งประเทศไทยที่บริเวณด่านสะเดา (ด่านนอก) และด่านปาดังเบซาร์ มากกว่า 2-3 ล้านคน/ปี (ยุคก่อนโควิด)

รวมถึง mega project ของกระทรวงคมนาคม เช่น การสร้างโมโนเรล รถไฟความเร็วสูง มอเตอร์เวย์สายหาดใหญ่-สะเดา เป็นเส้นทางคมนาคมขนส่งเพื่อเปิดตลาดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน 10 ประเทศ

ประกอบกับตลาดคอนโดฯหาดใหญ่ กำลังเป็นที่นิยมของคนหาดใหญ่รุ่นใหม่ โดยเฉพาะนักธุรกิจทั้งในและนอกพื้นที่ บุคลากรทางการแพทย์ ข้าราชการ และผู้ปกครองนักเรียนนักศึกษาอีกเป็นจำนวนมากที่ต้องการที่พักอาศัยให้บุตรหลาน นอกจากนี้ยังมีนักธุรกิจจาก 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ที่ต้องการที่พักอาศัยในอำเภอหาดใหญ่ รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติ

“คอนโดฯหาดใหญ่ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ ซื้อเพื่อพักอาศัย กำลังซื้อต่างชาติมีบ้างในกลุ่มลูกค้าชาวมาเลเซีย ส่วนลูกค้านักเก็งกำไรมีเพียง 5-10% เพราะผู้บริโภคที่จะมาซื้อต่อมีไม่มาก โอกาสทำกำไรจากส่วนต่างราคาน้อย ซึ่งประเด็นนี้กลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อการเก็งกำไรต้องระมัดระวัง”

ข้อเสนอแนะที่ต้องฟังยังรวมถึงดีเวลอปเปอร์ควรระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายจำนวนมาก เนื่องจากหาดใหญ่ไม่ได้เป็นตลาดที่มีไซซ์ขนาดใหญ่แต่อย่างใด กลุ่มลูกค้าค่อนข้างมีจำกัด ถ้าเปิดโครงการบิ๊กไซซ์อาจต้องทำใจในเรื่องปิดการขายได้ค่อนข้างช้า

คีย์สำคัญอีกเรื่องคือการตั้งราคา ต้องสำรวจตลาดอย่างละเอียดรอบคอบเพื่อไม่ให้ตั้งราคาขายไว้สูงเกินกว่ากำลังซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงการลดราคา-เลหลัง-เทกระจาดในภายหลัง