แลนด์ ส่งซิกอสังหาฟื้น 100% เบ่งเป้าขาย-โอนโตเหนือยุคก่อนโควิด
แถลงข่าวปีละครั้ง แคแร็กเตอร์ของพี่ใหญ่วงการอสังหาริมทรัพย์ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์”
ล่าสุด เปิดหัวด้วยแผนธุรกิจปี 2566 ตั้งเป้ายอดขาย (booking) 35,000 ล้านบาท เป้ารับรู้รายได้ (ยอดโอน) 33,000 ล้านบาท และตั้งเป้ารายได้อสังหาฯเพื่อเช่า 7,150 ล้านบาท
ลงทุนใหม่โต 2 ปีรวด
“วัชริน กสิณฤกษ์” กรรมการผู้จัดการสายงานปฏิบัติการ โครงการบ้านจัดสรร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2565 สินค้าบ้านเดี่ยวซึ่งเป็นสินค้าทำเงินหลักยังคงมีความแข็งแรงต่อเนื่อง
สถิติของแลนด์ฯ คือ รายได้บ้านเดี่ยว 84% ทาวน์เฮาส์ 8% และคอนโดมิเนียม 8%
โดยบ้านราคาแพงสุดอยู่ที่ 80-100 ล้านบาท แต่รายได้บ้านแนวราบราคาเกิน 10 ล้านบาท มีสัดส่วน 54-60%
ขณะที่กลุ่มราคา 30-50 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงถึง 30% หมายความว่าเป็นฐานลูกค้าหลักของบริษัทอย่างเสมอต้นเสมอปลายในยุคโควิด
จุดเน้นอยู่ที่ปี 2565 แลนด์ฯ เปิดตัวใหม่ 15 โครงการ เป็นบ้านแนวราบ 100% แผนเดิมตั้งเป้ามีมูลค่าโครงการ 29,520 ล้านบาท แต่จบปีทำได้จริง มูลค่าโครงการเพิ่มอีก 2,940 ล้านบาท สูงขึ้นเป็น 32,460 ล้านบาท
ความสำเร็จถูกส่งต่อมายังแผนธุรกิจปี 2566 วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่เติบโต 8% จำนวน 17 โครงการ มูลค่ารวม 34,960 ล้านบาท
2566 สะสม 9.1 หมื่นล้าน
ทำเลการแข่งขันหลักยังคงเป็นยอดขายพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีสัดส่วน 90% ต่างจังหวัดอีก 10%
สถิติที่นำเสนอทุกปีคือโครงการสะสม โฟกัสโครงการที่ดำเนินการระหว่างปี 2565-2566 มีดังนี้
ณ ต้นปี 2565 แลนด์ฯ มีจำนวนที่เปิดดำเนินการ 74 โครงการ อยู่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 44 โครงการ ต่างจังหวัด 30 โครงการ
แบ่งเป็นกลุ่มเปิดตัวใหม่ 15 โครงการ มูลค่ารวม 32,460 ล้านบาท รวมเป็นยอดสะสม 89 โครงการ และปิดการขายระหว่างปี 19 โครงการ ทำให้ยกยอดข้ามมาปี 2566 จำนวน 70 โครงการ มูลค่า 56,300 ล้านบาท
ณ ต้นปี 2566 จำนวน 70 โครงการ แบ่งเป็น บ้านแนวราบ 62 โครงการ มูลค่า 47,983 ล้านบาท คอนโดฯ 8 โครงการ มูลค่า 8,375 ล้านบาท
บริษัทมีแผนลงทุนใหม่ 17 โครงการ มูลค่ารวม 34,960 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% อยู่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 13 โครงการ ต่างจังหวัด 4 โครงการ
เรื่องใหม่ในปี 2566 บริษัทหวนกลับมาเปิดตัวคอนโดฯอีกครั้งเพียง 1 โครงการ แต่มูลค่า 6,500 ล้านบาท ที่เหลือเป็นบ้านแนวราบ 16 โครงการ มูลค่า 28,460 ล้านบาท
เบ็ดเสร็จ ปี 2566 จึงมีโครงการสะสม 87 โครงการ มูลค่ารวม 91,320 ล้านบาท แบ่งเป็น สินค้าแนวราบ 78 โครงการ มูลค่า 76,450 ล้านบาท คอนโดฯ 9 โครงการ มูลค่า 14,870 ล้านบาท
อีกตัวเลขที่คนอยากรู้ คือ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยขาย” ปี 2565 อยู่ที่ 8.8 ล้านบาท กลยุทธ์การแข่งขันยังปักหมุดที่เดิมเฉลี่ยเท่ากันที่ 8.8 ล้านบาทในปี 2566
ผุดคอนโดฯรับจีนเปิดประเทศ
ถัดมา “โชคชัย วลิตวรางค์กูร” กรรมการผู้จัดการสายงานปฏิบัติการ โครงการอาคารชุด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดฯในยุคโควิด (2563-2565) หดตัวต่อเนื่องทั้งในด้านดีมานด์ (หน่วยที่ขายได้) และซัพพลาย (หน่วยเปิดขายใหม่) เพราะบอบช้ำจากการบังคับมาตรการ LTV-loan to value เมื่อไตรมาส 2/62 และสถานการณ์โควิด
แม้ว่าปี 2565 สภาพเศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้นจากปี 2564 แต่ตลาดคอนโดฯก็ยังมีความเปราะบาง และมองว่ายังไม่กลับสู่สภาวะปกติอย่างแท้จริง บริษัทจึงระมัดระวังการลงทุน
จุดเน้นจึงอยู่ที่ปี 2565 แลนด์ฯ ไม่ได้เปิดคอนโดฯโครงการใหม่เลย เพราะต้องการระบายสต๊อกที่สะสมในมือ 14,000 กว่าล้านบาทดังกล่าว
ทั้งนี้ ปี 2565 มียอดขายคอนโดฯ 2,240 ล้านบาท มองในมุมอัตราเติบโตเทียบกับปี 2564 พบว่าสูงขึ้น 1 เท่าตัว จึงนับเป็นสัญญาณบวกเล็ก ๆ
แนวโน้มปี 2566 จึงคาดว่าตลาดคอนโดฯจะฟื้นตัวต่อเนื่องจากปี 2565 ในรูปแบบฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป จากปัจจัยสนับสนุนเศรษฐกิจภายในประเทศที่ปรับตัวดีขึ้น เป็นตัวช่วยสร้างดีมานด์ในประเทศให้แข็งแกร่ง
รวมทั้งจีนเปิดประเทศทำให้กำลังซื้อลูกค้าต่างชาติโควตา 49% มีทิศทางที่สดใสมากขึ้น
“ไตรมาส 3/66 วางแผนเปิดคอนโดฯใหม่แบรนด์เดอะคีย์ ศรีนครินทร์ หลังจากไม่ได้ลงทุนใหม่เลยตั้งแต่ปี 2563”
รักษาต้นทุนการเงิน 2%
ถัดมา “วิทย์ ตันติวรวงศ์” กรรมการผู้จัดการสายงานสนับสนุน หรือ CFO กล่าวว่า ด้านการเงินองค์กร ปี 2565 บริษัทออกหุ้นกู้ 13,700 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.61% ต่อปี
แผนออกหุ้นกู้ปี 2566 มีวงเงิน 14,000 ล้านบาท อายุ 2 ปี-2 ปีครึ่ง-3 ปี โดยมีการออกตั๋วบีอีระยะสั้นออกมาด้วย เพื่อถัวเฉลี่ยให้ต้นทุนการเงินอยู่ที่ 2% ต้น ๆ
ณ สิ้นปี 2565 คาดว่าหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 51,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน 96% มีต้นทุนการเงินเฉลี่ย 2.24%
สำหรับภาพรวมอสังหาฯเพื่อเช่า มีการลงทุนผ่าน 2 บริษัทหลัก คือ “LHMH-LH Mall&Hotel” พอร์ตลงทุนในไทย กับ LH USA รวม 3,700 ล้านบาท
โดยปี 2565 บริษัท LHMH เปิดบริการ 2 โครงการใหม่ ได้แก่ โรงแรมแกรนด์เซนเตอร์พอยต์ สเปซ พัทยา เมื่อสิงหาคม กับเทอร์มินอล 21 พระราม 3 เมื่อตุลาคม 2565 Grande Centre Point Space Pattaya และศูนย์การค้า Terminal 21 Rama 3
ขณะเดียวกัน แลนด์ฯ เคยประกาศขายอพาร์ตเมนต์ในสหรัฐ แต่เนื่องจากภาวะเงินเฟ้อทำให้ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ขึ้นดอกเบี้ยอย่างรุนแรง ความคาดหวังผลตอบแทนเพิ่มสูงขึ้น กระทบกับราคาขาย จึงตัดสินใจชะลอการขายไว้ชั่วคราว
ในด้านการลงทุน ปี 2565 วงเงิน 8,500 ล้านบาท ขณะที่ปี 2566 เตรียมลงทุน 9,000 ล้านบาท แบ่งสองก้อนหลักคือ งบฯซื้อที่ดินเปล่าพัฒนาที่อยู่อาศัย 6,000 ล้านบาท งบฯลงทุนอสังหาฯเพื่อเช่า 3,000 ล้านบาท
หลักยึด-ลูกค้าเรียลดีมานด์
สุดท้าย “นพร สุนทรจิตต์เจริญ” ประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร เปิดวิสัยทัศน์ว่า จะเห็นว่าพอร์ตหลักคือ สินค้าบ้านเดี่ยว บิสซิเนสโมเดลพัฒนาบนที่ดิน 30-50 ไร่ ใช้เวลาปิดการขายใน 2 ปี
เอกซเรย์แผนลงทุนใหม่ 16 โครงการบ้านแนวราบ พบว่ามี “หมู่บ้านร้อยไร่” 3 โครงการ บิสซิเนสโมเดลใช้เวลาปิดการขาย 4-5 ปี ขึ้นกับโอกาสและจังหวะการลงทุนที่ยืดหยุ่นสูง
โดยแผนลงทุนปี 2566 การตั้งเป้ายอดขายที่ 35,000 ล้านบาท และเป้ายอดรับรู้รายได้หรือยอดโอน 33,000 ล้านบาทนั้น ถือเป็นแผนลงทุนสูงกว่ายุคก่อนโควิด หรือสูงกว่าแผนธุรกิจปี 2562 ที่มีเป้ายอดขาย 33,000 ล้านบาท เป้ารับรู้รายได้ 32,000 ล้านบาท
โดยมองแยกเป็น 2 ส่วนหลัก 1.พอร์ตรายได้เพื่อขาย (โอนกรรมสิทธิ์) 2.พอร์ตรายได้เพื่อเช่า
พบว่า สถานการณ์โควิดปี 2563-2564 มีผลกระทบพอร์ตรายได้เพื่อเช่า ทั้งโรงแรมและห้าง ปี 2565 กระทบด้านแรงงานขาดแคลน ทำให้โปรดักชั่นมีปัญหาค่อนข้างเยอะ
บริษัทต้องปรับกลยุทธ์ด้านการผลิตใหม่ เพิ่มซิสเต็มแรงงาน เพิ่มระบบพรีแฟบ-คอนแทร็กเตอร์ตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา เพราะมีความไม่แน่นอนค่อนข้างเยอะ มีหลายเรื่องที่ต้องมอนิเตอร์ลงรายละเอียด
“ปี 2566 ปัจจัยเสี่ยงสุด ๆ มีเรื่องเดียวคือความไม่แน่นอน โลกเล็กลง อิมแพ็กต์จากต่างประเทศสะท้อนมาถึงเศรษฐกิจในประเทศ สิ่งที่เรามองภายใต้สมมติฐานแบบนี้ เราจะตระหนกตกใจไม่ได้ ต้องคอนเซิร์น และดู (แผนธุรกิจ) ให้เล็กลง”
ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงนานาประการ มีสัญญาณบวกจากภาคการท่องเที่ยวที่ทำรายได้ฟื้นกลับขึ้นมาตั้งแต่ปลายปี 2565 ทำให้คาดการณ์ได้ว่ากำลังซื้อประเทศไทยจะเริ่มฟื้นตัวเป็นลำดับในปีนี้
“ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก คงไม่ได้คาดหวังการเติบโตอะไร จึงโฟกัสโดเมสติกมาร์เก็ตมากขึ้น”
และ “แลนด์ฯประกาศโมเดลธุรกิจ เราไม่ใช่เรียลพร็อพเพอร์ตี้ตั้งแต่ปี 2538-2539 ก่อนวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ด้วยซ้ำไป เราเป็นกึ่ง ๆ โฮลดิ้ง โดยมีแกนกลางที่เรายึดมั่นมาตลอดคือ จับตลาดลูกค้าเรียลดีมานด์เป็นหลัก” คำกล่าวสรุปของ “บิ๊กนพร”
สะท้อนออกมาจากภาพรวม แม้จะมีสินค้าคอนโดฯสะสมในมือ 1.4 หมื่นล้านบาท แต่มีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติน้อยมากเพียง 1-2% และเกือบทั้งหมดเป็นลูกค้าต่างชาติวอล์กอินอีกต่างหาก