เมืองกับผังเมืองเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกัน
ล่าสุดงานสัมมนาหัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2023” จัดโดย 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดิน ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เมื่อเร็ว ๆ นี้
- ชง “วาระด่วน” รัฐบาลใหม่ ทุนจีนผวารถไฟไทย-จีนเปลี่ยนทิศ
- ศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด บริษัท อะควา แบมบูโปรดักส์ จำกัด
- หนี้ผิดนัด 6.6 แสนล้าน ธปท. สั่งแบงก์เกาะติด-เร่งแก้เชิงรุก
โดยมี “ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร บรรยายพิเศษหัวข้อ “ผังเมืองและหน่วยงานภาครัฐจะสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร” สรุปสาระสำคัญ ดังนี้
เจาะต้นตอ 2 ปัญหาใหญ่
ผู้ว่าฯ ชัชชาติเปิดประเด็นปัญหาผังเมือง กทม.มี 2 ส่วนคือ
เรื่องแรก “ความล่าช้าในการบังคับใช้” โดยที่ผังเดิมหรือผังเมืองกรุงเทพมหานครปี 2556 มี 4 ผัง ฉบับปรับปรุงใหม่เตรียมบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2562 แต่กฎหมายผังเมืองใหม่กำหนดให้ต้องมี 6 ผัง ต้องกลับไปทำเพิ่มเติมใหม่ ใช้เวลานาน โดยเฉพาะขั้นตอนการจัดทำประชาพิจารณ์ ปัญหานี้ทาง กทม.กำลังเร่งรัดเต็มที่อยู่
เรื่องที่ 2 ปัญหาหลัก ผังเมืองไม่ได้บอก direction ของเมืองว่าเป็นยังไง ควรจะสร้างอะไร แต่บอกว่าสร้างได้สูงสุดเท่าไหร่ ซึ่งผังเมือง กทม.ปัจจุบันมีคนคำนวณการก่อสร้างเต็มเพดาน พบว่ากรุงเทพฯ รองรับคนอยู่อาศัยได้ 40 ล้านคน
ทำให้ผังเมืองกลายเป็นตัวกำหนดราคาที่ดิน มากกว่ากำหนดทิศทางการพัฒนาของเมือง
จุดที่ผังเมืองขาดหายไปคือ ไม่มี “urban planner” (ภูมิสถาปนิก) ซึ่งจะทำให้มีความยืดหยุ่นสูง ทุกวันนี้การสร้างคอนโดมิเนียมเป็นหย่อม ๆ เพราะสร้างตามที่ผังเมืองบังคับไว้ สร้างปัญหาเพิ่มเติมในเรื่องการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานในอนาคตมารองรับ
แผนแม่บทลงทุนรถไฟฟ้าของรัฐบาล ถ้าทำได้ทั้งหมดจะมีที่ดินติดรถไฟฟ้า 450 กิโลเมตร แต่ผังเมืองสร้างข้อจำกัดในการพัฒนา ทำให้ที่ดินใกล้รถไฟฟ้ามีราคาแพง คนมีเงินเยอะได้อยู่ในเมือง คนมีรายได้ปานกลาง-รายได้น้อยถูกผลักดันออกไปอยู่ไกลแนวรถไฟฟ้า
“รถไฟฟ้าอาจไม่ได้แก้ปัญหาเรื่องการเดินทางด้วยซ้ำ พอที่ดินแพงขึ้น คนมาอยู่ไม่ได้ก็ต้องไปอยู่ปลายทาง”
แม้แต่ในช่วงสถานการณ์โควิด มีความต้องการอยู่บ้านแนวราบมากขึ้น คนอยากอยู่คอนโดฯ น้อยลง แต่เมื่อเจอผลกระทบทางอ้อมของผังเมือง ทำให้การอยู่บ้านแนวราบต้องออกไปอยู่นอกเมืองหรือชานเมือง
ในขณะที่แหล่งงาน โฟกัสที่ตลาดออฟฟิศบิลดิ้งมีขนาด 10 ล้านตารางเมตร แต่กระจุกอยู่ในเมือง แต่ที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่ถูกผลักออกนอกเมือง
ข้อบังคับตลาดพัน ตร.ม.
คลาสสิกเคสอีกเรื่องคือ การทำตลาดซึ่งไม่ได้ผิดกฎหมาย แต่ไปผิดในข้อกฎหมายที่ตีความว่าทำจัดสรรหรือทำที่ดินจัดสรร ซึ่งกฎหมายบังคับไว้ว่าห้ามสร้างตลาดที่อยู่ในชุมชนไซซ์เกิน 1,000 ตารางเมตร
จึงเกิดการเลี่ยงกฎหมายด้วยการทำตลาดไซซ์ละ 1,000 ตารางเมตร จำนวน 5 ตลาด มีพื้นที่รวมกัน 5,000 ตารางเมตร กลายเป็นตัวดึงดูดคนมาจากทั่วสารทิศ ปัญหาคนมาเยอะเกินความจำเป็น ทำให้กฎหมายมีช่องโหว่ที่ทำให้มีคนนำไปใช้ผิดที่ผิดทาง และเกิดผลกระทบได้
เปิดปมสารพัดปัญหา
ปัญหาต่อมา “ความไม่ต่อเนื่องของผังเมือง” ตัวอย่าง จับผังเมือง กทม.กำหนดเป็นที่อยู่อาศัย นำมาชนกับผังเมืองสมุทรปราการกำหนดเป็นพื้นที่พาณิชย์ จึงเกิดเหตุการณ์โรงงานหมิงตี้ระเบิด แต่มีผลกระทบกับหมู่บ้าน เพราะชีวิตจริงห่างกันเพียงถนนคั่น 1 เส้นเท่านั้น เป็นจุดที่ต้องเร่งแก้เช่นกัน
ยังมีปัญหา “ความย้อนแย้ง” กรณีโซนพุทธมณฑลสาย 2-สาย 3 แหล่งขนส่งและกระจายสินค้า แต่ผังเมืองห้ามทำคลังสินค้า เป็นต้น ในขณะที่โลกยุคปัจจุบันระบบโลจิสติกส์เป็นเรื่องทวีความสำคัญ แต่ถูกจำกัดด้วยผังเมืองห้ามสร้างคลังสินค้า
ถัดมาปัญหา “ผังแนบท้าย” ซึ่งการทำผังเมืองมีข้อกำหนดด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะแนวถนนตัดใหม่ ถึงแม้ยังไม่ได้สร้างแต่มีปัญหาในการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพราะทำให้การซื้อขายที่ดินทำได้ลำบาก
“เคยรู้ไหมถนนในกรุงเทพฯ มีเยอะในผังเมือง ถนนผังเมืองทำไปแล้ว 1.5% เป็นแบบถนน ก ข ค ที่คล้ายกันมีอยู่ 139 เส้นทาง ทำเสร็จไปแล้ว 2 เส้นทาง กำลังดำเนินการ 20 เส้นทาง ยังไม่ดำเนินการและไม่รู้จะดำเนินการเมื่อไหร่อีก 117 เส้นทาง”
ประเด็นคือ เวลาปรับปรุงผังเมืองทุก 4 ปีตามที่กฎหมายกำหนด ในเรื่องการเปลี่ยน “สีผังเมือง” นั้นง่าย แต่ “ถนนผังเมือง” ทำยาก เช่น แผนแม่บทออกแบบไว้ว่าจะมีรถไฟฟ้า แต่บางเส้นทางรอ 20 ปีก็ยังไม่สร้าง เป็นต้น
ถัดมาปัญหาจาก “กฎหมายต่างหน่วยงาน” เช่น กฎหมายก่อสร้างและควบคุมอาคารมีข้อกำหนดระยะย่น, FAR-floor area ratio (การก่อสร้างอาคารคำนวณจากแปลงที่ดิน), รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA ที่ยังเปิดช่องให้มีการใช้ดุลพินิจสูง
กรณีศึกษา-แอชตันอโศก
ปัญหา “ข้อบังคับไม่สมมาตร” อาทิ เขตหนองจอกกำหนดให้การก่อสร้างเกิน 100 ตารางเมตรต้องมีระยะย่น ทำให้การออกแบบอาคารเหมือนศาลพระภูมิ ทั้งที่บังคับใช้ 20 ปีมาแล้ว
ปัญหา “ความเสี่ยงในขั้นตอนขอใบอนุญาต” ซึ่งมีการอนุญาตตามขั้นตอนกฎหมายเฉพาะ แต่เมื่อเป็นคดีในศาลปกครองมีคำสั่งหรือคำพิพากษาอีกแบบหนึ่ง ยกตัวอย่าง คดีคอนโดฯ แอชตัน อโศก สุขุมวิท 21 ซึ่งเป็นบทเรียนที่ควรปรับปรุงให้ดีขึ้น
ปัญหา “การปรับปรุงอาคารเก่า” เช่น ห้องแถวเก่าแก่ในกรุงเทพฯ มีสภาพแออัด ไม่มีทางสร้างใหม่ได้เลย เพราะจะผิดกฎหมายใหม่เรื่องที่จอดรถ-ระยะร่น คุณภาพชีวิตการพักอาศัยก็แย่ลง กรณีบ้านเก่าถูกไฟไหม้ไม่สามารถสร้างใหม่ได้ เพราะต้องขอใบอนุญาตตามกฎหมายใหม่ จึงต้องเอาไม้มาปะ-แปะฝาบ้าน
งานในมือ กทม. 9 เรื่อง
สำหรับทางออกของผังเมืองเพื่อพัฒนาเมืองอย่างแท้จริง สรุปสั้น ๆ คือ ต้องมี urban planner ที่เข้าใจกลไกธุรกิจ ร่วมกับ urban economist ที่จะเข้าใจเมืองต้องการดีมานด์-ซัพพลายเท่าไหร่ ซึ่งก็คือภาคธุรกิจอสังหาฯ ถ้าหากครบเครื่องจะทำให้ตอบโจทย์ผังเมืองได้
สิ่งที่ กทม.กำลังทำประกอบด้วย 1.หารือกับผู้ประกอบการให้มากขึ้น รวมทั้งนักวิชาการผังเมือง และผังเมืองจังหวัดปริมณฑลที่มีความเกี่ยวข้องกัน
2.เตรียมโครงสร้างพื้นฐานให้เพิ่มขึ้น ตัวอย่างชัดเจนต้องเร่งรัดทำถนนผังเมืองที่ค้างดำเนินการตามแผนอีก 100 กว่าเส้นทาง รวมทั้งระบบระบายน้ำ น้ำเสีย เก็บขยะ ยังไม่ได้ทำก็ลุยทำไปเลย เพราะงั้นรัฐต้องรีบทำตรงนี้ โครงสร้างพื้นฐาน ระบายน้ำ น้ำเสีย เก็บขยะ ซึ่งบรรจุในนโยบายเส้นเลือดฝอยของเมือง
แก้ฝุ่นจิ๋วต้องย้ายท่าเรือ
3.เรื่องใหม่ที่เพิ่งเปิดประเด็นคือ ข้อเสนอให้ย้ายท่าเรือกรุงเทพ หรือท่าเรือคลองเตย ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย เจ้าของพื้นที่ 2,300 ไร่ ตั้งแต่ถนน ณ ระนอง จนถึงริมเจ้าพระยา ซึ่งบรรจุอยู่ในแผนแม่บทแก้ปัญหาฝุ่นจิ๋ว PM 2.5 ปี 2566-2567 จากนั้นทำผังเมืองเฉพาะกำหนดทิศทางเมือง 2,000 กว่าไร่ตั้งแต่ต้น ทำให้เป็นเมืองที่มีรูปแบบอุดมคติที่อยากได้
4.การโอนสิทธิพัฒนาที่ดิน หรือ SHR สามารถโอนต่างโครงการได้ เพื่อเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้กับเมือง
5.การจัดรูปที่ดิน โมเดลต้นแบบจากญี่ปุ่น แนวคิดที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อย นำมามัดรวมกันเป็นแปลงใหญ่ วางผังโครงการให้มีทั้งคอนโดฯ ถนน สวนสาธารณะ ทำให้วิน-วินด้วยกันทุกคน ประเด็นคือการจัดรูปที่ดินเพิ่งทำได้เพียง 1 แปลงเท่านั้นในโซนสวนหลวง ร.9
6.ประเด็นที่จอดรถ กทม.หาช่องทางทำให้สอดคล้องกับสถานีรถไฟฟ้า
ต้องแก้ปัญหาคอร์รัปชั่น
7.FAR bonus ปัญหากำหนดเพดานสูงสุดให้ก่อสร้างอะไร แล้วกำหนดออกมาในรูปเอฟเออาร์โบนัส เช่น ทำพื้นที่หน่วงน้ำ (แก้มลิง) ในโครงการแล้วจะได้โบนัสเพิ่มขึ้น สถิติ 16 ปีที่ผ่านมา มีการขอใช้สิทธิ์ 279 โครงการ หน่วงน้ำได้ 85,000 คิว เท่ากับบ่อน้ำ 10 ไร่ที่ความลึก 5 เมตรเท่านั้น หรือแทบไม่มีประโยชน์กับเมือง ซึ่งจะต้องกลับมาปรับปรุงทบทวน
8.เร่งรัดทำ 2 ผังเพิ่มเติม “ผังน้ำ+ผังทรัพยากรธรรมชาติ”
9.ลดคอร์รัปชั่น เป็นหนึ่งในนโยบายหาเสียง โดยนำร่องด้วยการยื่นใบขออนุญาตก่อสร้างออนไลน์ สำหรับการก่อสร้างอาคารไม่เกิน 300 เมตร ซึ่งเปิดใช้ตั้งแต่วันที่ 5 ธันวาคม 2565 แต่มีผู้ประกอบการใช้ช่องทางนี้จำนวนน้อยมาก จึงเรียกร้องให้ภาคประชาชนและผู้ประกอบการต้องสร้างความเข้มแข็งให้ความร่วมมือลดการทุจริตคอร์รัปชั่นด้วย
“กฎหมายผังเมืองต้องบอกตรง ๆ ผมอ่านเองยังไม่ค่อยเข้าใจเลย ตอนหาเสียงผู้ว่าฯ กทม. ผังเมืองเป็นเรื่องที่โดนด่ามากที่สุด เราก็มีนักผังเมืองเข้ามาอยู่ในทีมหลายคนเลย แต่พอให้คิดนโยบายคิดไม่ออก เพราะผังเมืองไม่ใช่คิดง่าย ๆ มีเรื่องสืบเนื่องมาหลายสิบปี แค่เปลี่ยนผังสีก็เรื่องใหญ่แล้ว”
และ “…จริง ๆ ก็เห็นปัญหา เพราะอยู่ในวงการ (อสังหาฯ) มาก่อน เราก็พยายามแก้ แต่มันก็ไม่ได้แก้ง่ายแบบพลิกฝ่ามือ ต้องค่อยเป็นค่อยไป แต่เชื่อว่าฝั่งบริหารจะทำให้มีคอมมิตเมนต์เต็มที่ที่จะทำให้ทุกอย่างดีขึ้น” คำกล่าวของผู้ว่าฯ ชัชชาติ
