นายกบ้านจัดสรรแกะปมวิกฤต จากซื้อบ้านไม่ได้บ้าน สู่ยุคซื้อบ้านไม่ได้สินเชื่อ

เสียงโหวตด้วยคะแนนเอกฉันท์ให้ “สุนทร สถาพร” ขึ้นเป็นนายกสมาคมบ้านจัดสรร เมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม 2567 ที่ผ่านมา ดำรงตำแหน่งวาระ 2 ปี (2567-2569) “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษภารกิจที่นายกบ้านจัดสรรคนใหม่ จะต้องมารันต่อในภาวะที่ภาคธุรกิจเต็มไปด้วยความยากลำบาก ทั้งในฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย

โฟกัสตลาดที่อยู่อาศัย “สุนทร” มองวิกฤตอสังหาฯเปรียบเทียบยุคต้มยำกุ้ง มีปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้าน แต่ยุคปี 2567 ซื้อบ้านไม่ได้สินเชื่อ จึงเป็นงานเร่งด่วนของสมาคม ในการเสนอขอความช่วยเหลือจากรัฐบาล

โดยมีมาตรการเร่งด่วนในเรื่องบ้านหลังแรก+บ้านตามมาตรการกระตุ้นไม่เกิน 7 ล้านบาท ขอให้เคลียร์ Blacklist เครดิตบูโร, จัดวงเงินซอฟต์โลน 50,000 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ 1.5% รวมทั้งมีข้อแนะนำทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค ต้องเคลียร์ภาระหนี้สินให้จบ เพื่อเดินหน้า เพื่อเริ่มต้นชีวิตใหม่ได้ ที่สำคัญในช่วงครึ่งปีหลังนี้ การทำธุรกิจต้องยึดหลัก Very Conservative

สถานการณ์ช่วงครึ่งปีแรก 2567

ผมเปรียบเทียบยุควิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ตอนนั้นมีภาวะคนซื้อบ้านไม่ได้บ้าน แต่ยุคนี้วิกฤตกำลังซื้อตกต่ำ คนซื้อบ้านไม่ได้สินเชื่อ จะเห็นว่ายอดกู้ไม่ผ่านสูงจนน่าตกใจ กลุ่มราคาต่ำ 3 ล้าน รีเจ็กต์เรตหรือยอดปฏิเสธสินเชื่อ เฉลี่ย 60%, ราคา 3-5 ล้าน รีเจ็กต์เรต 40% และราคาเกิน 5 ล้าน กู้ไม่ผ่าน 30%

ในฝั่งธนาคารยอมรับว่าต้องดูด้านริสก์ (บริหารความเสี่ยง) แต่เงินฝากในระบบมีค่อนข้างมาก ถ้าจำไม่ผิด 5 ล้านล้านบาท ผลประกอบการธนาคารแข็งแกร่ง เพียงแต่ไม่มั่นใจภาวะเศรษฐกิจจึงไม่ปล่อยสินเชื่อ สมาคมบ้านจัดสรรต้องหาทางแก้ไขปัญหาซื้อบ้านไม่ได้สินเชื่อ

โดยประสานงานกับพันธมิตรสถาบันการเงิน และขอความสนับสนุนจากรัฐบาล เรื่องหลัก ๆ คือ 1.เน้นให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านหลังแรกได้ กับ 2.เน้นสนับสนุนในเซ็กเมนต์ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่รัฐบาลมีมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 9 เมษายนที่ผ่านมา โดยให้สิทธิประโยชน์ในกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

สมาคมอยากให้แบงก์รัฐ 3 แห่ง คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. ธนาคารออมสิน และธนาคารกรุงไทย พิจารณาผู้ที่สามารถเคลียร์หนี้เก่าได้แล้วได้รับสินเชื่อใหม่ จากเกณฑ์เดิมที่แบงก์รัฐ เช่น ธอส. ถ้าภายใน 6 เดือน เกณฑ์พิจารณาของธนาคารพาณิชย์ ลูกหนี้ที่มีประวัติสินเชื่ออยู่ในเครดิตบูโร แม้จะปลดหนี้แล้ว แต่ก็ยังประวิงเวลาออกไปอีก 6 เดือน เพื่อเป็นการบริหารความเสี่ยงหนี้เสียของธนาคาร ซึ่งก็เป็นอีกเรื่องที่สมาคมเสนอให้กระทรวงการคลังพิจารณาผ่อนคลายเกณฑ์ สำหรับผู้ปลดหนี้แล้วให้ถือว่าไม่เป็นแบล็กลิสต์แล้ว และสามารถได้รับการพิจารณาสินเชื่อใหม่ได้ทันที

ปัจจุบันนี้ธนาคารก็มีหน้าที่ตัดสินใจว่าจะเทกริสก์ หรือไม่เทกริสก์ในการปล่อยกู้ใหม่ให้กับลูกค้าสินเชื่อในกลุ่มนี้ ซึ่งถ้าแบงก์รัฐทั้ง 3 แห่งเห็นด้วย จะทำให้เศรษฐกิจขับเคลื่อนไปได้อีกมาก เพราะการซื้อบ้าน 1 หลัง นอกจากจะต่อเติมซ่อมแซมแล้ว ยังมีการซื้อเฟอร์นิเจอร์ มีการตกแต่งต่าง ๆ ทำให้สร้างงานสร้างเงินให้กับธุรกิจที่เกี่ยวข้องอีกจำนวนมากมายมหาศาล

ทีนี้ก็มีคำถามว่า แบงก์จะยอมรับความเสี่ยงได้มากแค่ไหน คำตอบให้ดูที่วงเงินก่อนว่าควรขนาดเท่าไหร่ ในยุคต้มยำกุ้ง ธอส.เคยปล่อยซอฟต์โลน 3 หมื่นล้านบาท ดอกเบี้ย 5% ถือว่าต่ำมากในปี 2542 ซึ่งดอกเบี้ยในตลาดตัวเลข 2 ดิจิต ปรากฏว่าวงเงินหมดในเวลารวดเร็ว จากนั้นมาดูมีหนี้เสียเยอะไหม สรุปว่า ธอส.ต้องระมัดระวังด้วย มีตัวเลขบาลานซ์สกอร์การ์ด อยู่รอดได้ หนี้เสียอาจเกิน 3% มาเป็น 4.5%

แต่หลักสำคัญคือนโยบายสนับสนุนให้คนไทยมีบ้าน ถามว่าตัวเลขควรเป็นเท่าไหร่ คำตอบของสมาคมให้ไปอ้างอิงสูตรคำนวณตอนต้มยำกุ้ง มูลค่าสินเชื่อในตลาดตอนนั้นมี 4-5 แสนล้านบาท วงเงินซอฟต์โลน 3 หมื่นล้านบาท เทียบเท่า 8% ของสินเชื่อรวม บ้านเดี่ยวเคยมีราคาเริ่มต้น 2 ล้านปลายถึง 3 ล้านบาท ปัจจุบันบ้านแนวราบเฉลี่ยราคา 4 ล้านบาท เทียบต้มยำกุ้งเฉลี่ย 2 ล้านกว่าบาท ดังนั้นปัจจุบันสินเชื่อรวม 8-9 แสนล้านบาท หากรัฐบาลจัดวงเงินซอฟต์โลนสัดส่วน 6-7% ก็จะเท่ากับ 50,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ มีสถิติเรื่องดอกเบี้ย 3 ปีแรก (ดอกเบี้ยโปรโมชั่นที่แบงก์แข่งขันให้สินเชื่อ) ตอนนี้เฉลี่ยที่ 3% เสนอให้มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ คือต่ำพิเศษเหลือครึ่งหนึ่ง หรือ 1.5% บวกลบ โดยเราอ้างอิงจากสูตรการช่วยเหลือในอดีตที่รัฐบาลจัดหาดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาดครึ่งหนึ่ง แต่การพิจารณาก็ขึ้นกับรัฐบาล ซึ่งรัฐบาลมีกลไกแบงก์รัฐอยู่แล้ว

ผมอยากฉายภาพให้เห็นว่า ในปี 2542 ที่มีซอฟต์โลน 3 หมื่นล้าน และมีดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาดครึ่งหนึ่งที่ 5% ผลลัพธ์ของมาตรการทำให้ภาคอสังหาฯเริ่มฟื้นตัว ในปี 2546-2547 บ้านก็มีหลักประกัน โอกาสจะรีเซลยังสามารถทำได้ หลักทรัพย์ที่รีเซลแล้วก็มีคนรับซื้อ

ปีนี้ซึ่งมีวิกฤตเศรษฐกิจถาโถมอย่างต่อเนื่อง สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรก็อยากเสนอให้รัฐบาลสนับสนุนซอฟต์โลนวงเงิน 5 หมื่นล้านบาท และดอกเบี้ยต่ำพิเศษ 1.5% หรือครึ่งหนึ่งของดอกเบี้ยสามปีแรกของทุกธนาคาร โดยใช้กลไกแบงก์รัฐ และมีความหวังว่าเมื่อกลไกการแข่งขันสมบูรณ์มากขึ้น จะมีแบงก์เอกชนกระโดดเข้ามาในวง ร่วมกันปล่อยกู้ให้กับการซื้อบ้านหลังที่ 1-2 เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนคนไทยได้มีบ้านเป็นของตนเอง จะทำให้มีการระบายของเก่า มีการจ้างงาน และสามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจต่อไปได้

รวมทั้งปัญหายอดกู้ไม่ผ่านสูงมาก สมาคมเสนอให้ผู้พิจารณาสินเชื่อช่วยนำโอที ผู้ค้าอิสระที่ขายของออนไลน์ ขายของพิเศษ ให้นำรายได้ไปใส่ในกรอบการพิจารณาสินเชื่อ เพราะทุกวันนี้คนทำสองอาชีพ แม่บ้านทำงานเสร็จมีการไลฟ์ขายของออนไลน์ เราเห็นตัวอย่างกันเยอะแยะ แต่ตอนนี้เกณฑ์การพิจารณาความสามารถชำระหนี้ของผู้กู้ยัง Based on สลิปเงินเดือนอย่างเดียว มันคอนเซอร์เวทีฟเกินไป ซึ่งถ้าจะปลุกเศรษฐกิจให้ฟื้นขึ้นมา ก็ต้องยอมรับการเทกริสก์บ้าง ในระดับที่ไม่มากเกินไป

บ้านจัดสรรมีผลกระทบจาก LTV อย่างไร

ประเด็น LTV (มาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไป) แบงก์ชาติแตะเบรกเพราะกลัวความร้อนแรงของตลาดแนวสูง ซึ่งเป็นเหตุการณ์ก่อนยุคโควิด สังเกตว่าแบงก์ชาติเคยผ่อนปรนในปี 2565 สิ่งที่เกิดขึ้น ตัวเลขดีขึ้นเลยทั้งระบบ พอเข้ามาในปี 2566 การผ่อนปรน LTV หมดอายุ เริ่มกลับมาบังคับใหม่อีกครั้งในปี 2567 ตลาดหัวทิ่มอีกแล้ว

เพราะฉะนั้น สรุปได้เลยไหมว่า LTV มีผลกับอสังหาฯมาก (เน้นเสียง) อ้างอิงจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC จากการสำรวจผู้สนใจซื้อบ้านในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 44 ในปี 2566 พบว่า ผู้จำเป็นต้องมีบ้านสองหลัง สองสัญญาเงินกู้ มีจำนวนเกือบ 30% ต้องบอกว่าเยอะอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลเพราะการซื้อบ้านเพิ่มโปรดักติวิตี้ได้ พ่อแม่อยู่ชานเมือง คุณอยู่ในเมือง แทนที่จะตื่นตีสี่ ขับรถมาทำงานในเมือง ลูกโตในรถ ทำงานก็ขาดประสิทธิภาพ คุณภาพชีวิตก็ไม่ดี นั่นคือการมีบ้าน 2 หลัง เป็นพฤติกรรมผู้บริโภคโดยปกติไปแล้วในยุคนี้

โดยผู้จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลัง เพื่อใกล้โรงเรียนลูก ใกล้ที่ทำงาน มีบ้านอยู่ชานเมืองให้พ่อแม่อยู่อาศัย ซึ่งต้องย้ำตรงนี้ด้วยว่า การซื้อบ้านหลังที่ 2 ไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไร แต่ซื้อเพราะความจำเป็นจริง ๆ สมาคมจึงอยากเสนอถึงแบงก์ชาติขอให้พิจารณาทบทวนยกเลิก LTV ชั่วคราว จนกว่าเศรษฐกิจจะกลับมาฟื้นตัว

แนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ

ปัญหาที่ต้องเร่งแก้ไขระยะสั้นก็มีและหาทางแก้ไข ควบคู่กับต้องเริ่มต้นวางรากฐานช่วงระยะกลางและระยะยาว คำว่าความยั่งยืนของธุรกิจอสังหาฯคือ ไม่ฉาบฉวยและไม่ล่มสลาย ผู้อยู่อาศัยควรได้บ้านมีคุณภาพ ในราคายุติธรรม และเป็นวงจรของการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่อยู่ได้ในระยะยาว ทั้งผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง รายใหญ่

จุดยืนสมาคมบ้านจัดสรร อยากให้มีเวทีสำหรับรายเล็ก-กลาง-ใหญ่ เราสนับสนุนให้มีการแข่งขันเสรี อยากให้ความรู้ไปทั่วถึงผู้ประกอบการทุกระดับทุกขนาด รวมทั้งในภูมิภาคด้วย ในที่นี้ผมขอชื่นชมเครือสหพัฒน์ที่เขาทำติวข้อสอบเอนทรานซ์ ซึ่งข้อสอบมีชุดเดียว แต่ทำไมกรุงเทพฯได้ประโยชน์มากกว่า ก็เพราะอยู่ส่วนกลาง การเดินทาง การเข้าถึง โอกาสการศึกษาจึงสูงกว่า

เช่นเดียวกันเอสเอ็มอีในภูมิภาค จะเป็นกลไกสำคัญทำให้วงการที่อยู่อาศัยไทยมีความยั่งยืน หมายความว่าถ้ามีทุนใหญ่เข้ามา หรือจากต่างจังหวัดเข้ามา ถ้ามีความได้เปรียบเสียเปรียบกว่ากันมาก ๆ ก็ใช่ว่าจะอยู่รอดได้ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมีหน้าที่ส่งเสริมให้ผู้ประกอบการทั้งเล็ก-กลาง-ใหญ่ อยู่รอดได้ด้วยกัน

สิ่งที่เราจะทำ เริ่มจาก 1.องค์ความรู้ในการทำอสังหาฯเท่ากัน จึงเป็นที่มาเรากำลังจะทำหลักสูตรวิชาการออนไลน์ แม้กระทั่งหลักสูตรวิธีบริหารจัดการโครงการจัดสรรออนไลน์ ซึ่งนายกต๊ะ (วสันต์ เคียงศิริ) ทำไว้ดี จะจัดระเบียบให้เป็นหมวดหมู่มากขึ้น ธุรกิจจะเติบโตยั่งยืน ต้องเพิ่มประสิทธิภาพทั้งดีเวลอปเปอร์ต่างจังหวัด และทุกขนาดองค์กร

ถ้าบริษัทท้องถิ่นเก่งขึ้น บริษัทในกรุงเทพฯยิ่งต้องพัฒนาตัวเองให้เก่งขึ้นไปอีก

ยกตัวอย่าง เล่นฟุตบอล ทำไมอยากให้เพื่อนเก่ง เพราะถ้าเพื่อนเก่ง เราจะกลายเป็นตัวสำรอง แต่อย่าลืมว่าถ้าเราเก่งคนเดียว อีกสิบคนไม่เก่ง ทีมจะยิงประตูได้ยังไง นั่นคือถ้าทีมเก่ง ทำไมอยากให้ทีมคนอื่นเก่งด้วย คำตอบ ถ้าไม่มีคู่แข่งที่เก่ง ทีมเราก็จะนิ่ง เจอคู่แข่งต่างชาติเข้ามา ทีมไทยแลนด์ก็จะไปไม่รอด จะเห็นว่าปัจจุบัน ภาคธุรกิจอสังหาฯพึ่งการเติบโตของเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวมทั้ง EEC ด้วย พึ่งมากเกินไป มีส่วนแบ่งตลาดถึง 80% แต่ถ้าเรามาช่วยกันทำให้ภูมิภาคเติบโตได้ ถ่ายทอดวิชาความรู้ซึ่งกันและกัน จะทำให้อสังหาฯไทยเติบโตและแข่งขันได้

2.เป้าหมายเพิ่มประสิทธิภาพและคุณภาพดีขึ้น ต้นทุนลดลง หรือสปีดลดลง คุณภาพดีขึ้น ต้นทุนลดลง หรือสปีดลดลง การทำให้คุณภาพดีขึ้น จำเป็นต้องร่วมมือกับผู้ผลิต ทำอย่างไรให้อายุวัสดุการใช้งานยาวนาน เป็นประโยชน์กับสุขภาพผู้อยู่อาศัย รวมทั้งสมาคมจะร่วมมือกับดีไซเนอร์และผู้ผลิตด้วย เพื่อเข้าสู่เป้าหมายสุขภาพที่ดี ลดปัญหาโลกร้อน เพราะทำให้ผู้อาศัยมีปัญหาเรื่องค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน

ผมชวนคิดว่าถ้าความเป็นอยู่ในบ้านร้อน ถามว่าปี 2050 ที่สหประชาชาติมีเป้าหมาย Net Zero เราคุมอุณหภูมิร้อนไม่เกิน 1.5 องศาเซลเซียสไม่ได้ จะเกิดอะไรขึ้น ภูเขาน้ำแข็งละลาย น้ำทะเลสูงขึ้น 5 เมตร กรุงเทพฯจะอยู่ตรงไหน ฉะนั้นทุกคนจึงต้องมีส่วนช่วยรักษาอุณหภูมิโลกลดลง 1.5 องศาซี อย่าคิดว่าเรื่องไกลตัว เรื่องความเป็นอยู่ พฤติกรรมอาศัยของพวกเรานี่แหละ ช่วยชะลอได้ ทำให้ปัญหาโลกร้อนเย็นลงได้ เป็นมุมที่สมาคมบ้านจัดสรรต้องมีบทบาทคิดระยะกลาง-ยาวไว้รองรับด้วย

บทบาทเราจะร่วมกับสมาคมสถาปนิกสยามฯ กับผู้ผลิตวัสดุรายใหญ่ เพราะรายเล็กไม่มีความสามารถในการลงทุนด้าน R&D เราผ่านยุคใช้วัสดุอิฐแดงมาเป็นอิฐมวลเบา คิดต่อได้ไหมให้รักษ์โลกมากกว่านี้ การใช้หลังคาโมเนีย โครงเหล็กหนักมากใช้เหล็กเกือบครึ่งตัน ตอนนี้ใช้เมทัลชีต เหล็กก็เบาขึ้น ทนพายุได้ แต่ก็ยังไม่พอ ต้องมีนวัตกรรมใกล้ Zero Energy Consumption

ถัดมาก็มีเรื่องกรีนคอนสตรักชั่น และเรื่องต้นทุนพัฒนาโครงการ ซึ่งเรามีดาต้าเบสดัชนีราคาค่าก่อสร้าง เงินเฟ้อด้านต้นทุนค่าก่อสร้างถือว่าไม่รุนแรง มีความเสี่ยงเรื่องค่าแรงเท่านั้น เพราะ 1.เวลาพูดต้นทุนโครงการ แบ่งเป็นค่าแรง 70% ค่าของ 30% ปัจจุบัน 75/25 พึ่งพาแรงงานน้อยลง พึ่งโรบอต โปรเซสมากขึ้น แต่ยังไม่พอ โจทย์คือจะใช้แรงงาน 25% ทำอย่างไรให้ต้นทุนนี้ลดลง เพราะต้นทุนแปรผันแรงงานเยอะ เวลาขาดแคลนแรงงาน มีต้นทุนนำเข้า และค่าจ่ายใช้นอกระบบอีกมากมาย จะทำยังไงให้พัฒนากระบวนการ ไม่ต้องพึ่งพิงกระบวนการใช้แรงงาน หรือใช้ให้น้อยที่สุด

ข้อแนะนำผู้ประกอบการและผู้บริโภคอสังหาฯ

ตอนนี้เรื่องใหญ่ที่สุดคือเรื่องหนี้สิน ต้องเคลียร์ภาระการเงิน เคลียร์หนี้สินเพื่อเดินหน้า เพื่อเริ่มต้นใหม่ ผมย้ำว่าเป็นเรื่องสำคัญมาก สำหรับดีเวลอปเปอร์เราเห็นยอดขาย เห็นตัวเลขครึ่งปีแรกที่ส่งสัญญาณว่า ตลาดย่ำแย่กว่าที่คาดคิดไว้มาก ผู้ประกอบการจำเป็นต้องตัดสินใจเคลียร์สต๊อก แม้จะไม่มีกรอสมาร์จิ้น หรือเน็ตมาร์จิ้นเหลือเลยก็ตาม หรือแม้แต่ขายขาดทุนเพื่อให้มีกระแสเงินสดเข้ามา ก็ต้องทำ

ส่วนผู้บริโภคอสังหาฯ คำแนะนำขอให้เคลียร์หนี้สินเก่า หรือเคลียร์ภาระหนี้ให้มากที่สุด หลักการคล้าย ๆ กันในยุคอย่างนี้ ยุคโครงสร้างวิกฤตเศรษฐกิจ ซื้อบ้านไม่ได้สินเชื่อ

​