SC เสิร์ฟลงทุนคอนโดฯครึ่งปีหลัง โฟกัส ‘ทำถึง+แรร์ไอเท็ม+พรีแอปพรูฟก่อนจอง’

คอลัมน์ : รายงานพิเศษ
ผู้เขียน :เมตตา ทับทิม

ไตรมาส 3/68 ค่ายเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น หรือ SC Asset เดินหน้าเก็บเกี่ยวความสำเร็จจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ “COBE ลาดพร้าว-สุทธิสาร” มูลค่าโครงการ 1,750 ล้านบาท

สำหรับสาวกคอนโดฯ SC อาจเป็นแบรนด์นี้ที่รอคอย เพราะเป็นการฟื้นแบรนด์กลับมาเปิดตัวโครงการอีกครั้งในรอบ 10 ปีกันเลยทีเดียว ด้วยสนนราคาต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตารางเมตร

โดยผู้บริหารคีย์วูแมน “นางกนกอร หลิมกำเนิด” กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจพัฒนาทรัพย์สินแนวสูงและลูกค้าต่างประเทศ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ระบุว่า “โค้บบ์ ลาดพร้าว-สุทธิสาร ไม่ได้เป็นเพียงคอนโดฯราคาจับต้องได้ในรอบ 10 ปีของเอสซี แอสเสท เท่านั้น แต่ยังเป็นการตอกย้ำว่า บริษัทพร้อมขยายโอกาสให้คนรุ่นใหม่ได้เป็นลูกบ้านของเรา และพร้อมส่งมอบคุณภาพชีวิตที่ดี ควบคู่ไปกับการสร้างสังคมที่น่าอยู่และยั่งยืน”

ฟื้นแบรนด์ COBE รอบ 10 ปี

รายละเอียดโครงการ “โค้บบ์ ลาดพร้าว-สุทธิสาร” มูลค่าโครงการ 1,750 ล้านบาท ออกแบบเป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ สูง 8 ชั้น จำนวน 4 อาคาร แบ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัย สูง 8 ชั้น 3 อาคาร จำนวนรวม 684 ยูนิต แพ็กเกจขายแบบห้องชุดฟูลลี่เฟอร์นิช หรือตกแต่งพร้อมอยู่ ค่าส่วนกลาง 65 บาท/ตารางเมตร/เดือน

และอาคารชุดเพื่อการพาณิชย์ 1 อาคาร มีจำนวน 6 ยูนิต (รวมอยู่ใน 684 ยูนิต) ในจำนวนนี้ เมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ มีผู้เช่ารายแรกคือ 7-Eleven ที่เหมาเช่า 2 ห้องชั้นล่าง ไซซ์ 250 ตารางเมตร แน่นอนว่ามีการพูดคุยกันจะเป็นเซเว่นอีเลฟเว่นที่มีดีไซน์ช็อปแบบพิเศษ ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย New Gen

ปัจจุบันได้รับอนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA Approved เรียบร้อยแล้ว ตามแผนคาดว่าเริ่มก่อสร้างปลายปี 2568 กำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ไตรมาส 1/70

โค้บบ์ ลาดพร้าว-สุทธิสาร สร้างบนที่ดินรวม 5-0-59.3 ไร่ อยู่ในซอยลาดพร้าว 64 เข้าไปในซอย 100 เมตร ใกล้สถานีโชคชัย 4 รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ระยะเดิน 600 เมตร

ประกอบด้วยห้องชุด 4 แบบให้เลือก เริ่มจากห้องชุด 1 Bed Flex พื้นที่ใช้สอย 24-25 ตารางเมตร, ห้องชุด 1 Bed Signature พื้นที่ใช้สอย 27-30 ตารางเมตร, ห้องชุด 1 Bed Plus พื้นที่ใช้สอย 34-37 ตารางเมตร และห้องชุด 2 Bed พื้นที่ใช้สอย 45 ตารางเมตร

มาพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ สระว่ายน้ำ, Fitness, Social Lounge, Craft & Co. Space, Meeting Room, Live Studio ในราคาเริ่มต้น 1.99 ล้านบาท เท่ากับราคาเริ่มต้นต่อตารางเมตรอยู่ที่ 8.2 หมื่นบาท โดยราคาห้องชุด 2 นอนอยู่ที่ 5-6 ล้านบาท เพราะวางแปลงวางผังให้เทกวิวสระว่ายน้ำ เบ็ดเสร็จราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 9 หมื่นบาทบวกลบ

ในโอกาสเปิดใหม่ SC กำหนดจัดอีเวนต์เปิดพรีเซลในรอบ First Preview 30-31 สิงหาคมนี้ ตั้งเป้ายอดขายเบา ๆ 100 กว่ายูนิต มูลค่า 200-300 ล้านบาท มีการจัดโปรโมชั่นเรียกน้ำย่อยด้วยการแจกส่วนลดพิเศษ 1 แสนบาท ห้องสตูดิโอไทป์ 24 ตารางเมตร ที่ราคาเริ่ม 1.99 ล้านบาท ลดทันทีเหลือ 1.89 ล้านบาท

“เรามั่นใจว่าจะมีผลตอบรับที่ดีแน่นอน เฉพาะลูกค้าที่เป็นลูกบ้านในเครือ SC ก็แสดงความสนใจจองซื้อมูลค่า 100 ล้านบาท ยังไม่นับลูกค้าที่แจ้งว่าต้องการวิสิตไซต์อีกจำนวนมาก”

แรร์ไอเท็มตั้งแต่จัดซื้อที่ดิน

น่าสนใจว่าบนความยากลำบากของวงการธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2568 เพราะกำลังซื้อตกต่ำต่อเนื่องยาวนาน เหตุผลอะไรที่เลือกจังหวะเปิดท่ามกลางบรรยากาศที่นักพัฒนาโครงการส่วนใหญ่ เลือกที่จะชะลอการลงทุน โดยเฉพาะโครงการแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียม เพราะต้องใช้เงินลงทุนสูง

“กนกอร” กล่าวว่า ปีนี้โจทย์ยากตั้งแต่สถานการณ์แผ่นดินไหว แต่กลายเป็นว่ามีดีมานด์ซื้อคอนโดฯตอบรับค่อนข้างดี ลูกค้าเช่าในคอนโดฯไฮไรส์ซึ่งยังชอบการอยู่ในคอนโดฯ ก็เริ่มมองหาห้องพักอาศัยในโครงการโลว์ไรส์พอสมควร จุดโฟกัสตลาดเช่าในทำเลถือว่ายีลด์ค่อนข้างดี 5-6% ค่าเช่าเริ่มต้นเดือนละ 12,000 บาท

“หลังสถานการณ์แผ่นดินไหว เราทำ Social Listening ดีเวลอปเปอร์ไหนดูแลลูกค้าดีบ้าง เราจะได้รับฟีดแบ็กที่ดี ซึ่งเป็น DNA ของเอสซีฯอยู่แล้ว เราโฟกัสบริการหลังการขายที่มีคุณภาพ พนักงานเอสซีเรามีจิตสำนึกด้านนี้อยู่แล้ว พอเกิดเหตุการณ์ปุ๊บ เข้าชาร์จลูกค้าเลย และก็ได้รับเสียงชมว่ามีบริการหลังการขายที่ค่อนข้างดี ก็ถือว่ามาถูกทาง ได้รับอานิสงส์จากแผ่นดินไหวจนถึงปัจจุบัน”

โดยพบว่าพฤติกรรมลูกค้าหลังแผ่นดินไหว ลูกค้าจะเลือกผู้รับเหมา เลือกผู้พัฒนาโครงการมากขึ้น เป็นปัจจัยในการตัดสินใจซื้อ ในขณะที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของ โค้บบ์ ลาดพร้าว-สุทธิสาร เจาะจงกลุ่มลูกค้าระดับมิดเดิลคลาส ทำงานในเมือง เลือกมาอยู่โซนลาดพร้าวจากค่าครองชีพไม่แพง มีร้านอาหารเยอะ การเดินทางเข้าเมืองก็ง่าย

และด้วยความมั่นใจที่มีอยู่เต็มเปี่ยม SC กำลังทบทวนแผนลงทุนโดยมีโอกาสเพิ่มเป้า จากแผนที่วางไว้เปิดตัว 3 โครงการใหม่ ในช่วงต้นปีเปิดไปแล้ว “เรฟเฟอเรนซ์ เกษตร ดิสทริค” ข้าง ม.เกษตรศาสตร์ ถัดมา โค้บบ์ ลาดพร้าว-สุทธิสาร จึงเป็นโครงการที่ 2 และปลายปีจ่อเปิดขายเพิ่มอีก 1 โครงการ ในโซนสุขุมวิท

“ปีนี้ตลาดอสังหาฯจะมีความยาก แต่ก็ขึ้นกับโครงการว่าเป็นกลุ่มลูกค้ามองหาห้องชุดอยู่ไหม ซึ่งเรามั่นใจกับการเปิดตัว 3 โครงการใหม่ปีนี้ดีมานด์มีอยู่แล้วตอนซื้อที่ดิน อย่าง โค้บบ์ ลาดพร้าว-สุทธิสาร ไม่ได้มีโลคอลดีเวลอปเปอร์เปิดมาเป็นระยะเวลานาน และแบรนด์โค้บบ์ เอสซีฯก็ไม่ได้เปิดมาเป็น 10 ปีแล้ว พอเปิดมาก็ได้รับผลตอบรับที่ดี ทั้งลูกบ้านในเครือ กับลูกค้าใหม่ที่เตรียมตัวจะเข้ามาวิสิตไซต์ ก็เลยคิดว่าตลาดอาจจะยาก ต้องทำงานละเอียดเป็น Selective by Project นั้นเลย”

กรองเครดิตลูกค้าก่อนเปิดจอง

มีคำถามภาคบังคับเพราะ SC หวนกลับมาทำตลาดห้องชุดราคาต่ำแสน/ตารางเมตร ที่เป็นกลุ่มราคาโดนแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ (กู้ไม่ผ่าน) มากที่สุด จะเป็นความเสี่ยงการลงทุนหรือไม่

“ตลาดรวมมียอดกู้ไม่ผ่านสูง… ต้องบอกอย่างนี้ ลูกค้าเอสซีฯ อัตรา Reject Rate กับ Cancellation Rate (อัตรายกเลิก) ถ้าเทียบกับตลาด เท่าที่คุยกับสถาบันการเงินมา ลูกค้าเอสซีฯถือว่าเกรดเอ หมายถึงรีเจ็กต์เรตน้อยสุด และคุณภาพดีสุด อาจจะด้วยเหตุผลที่แบรนด์ราคาอาจจะไม่ได้ถูกอย่างเดียว อาจจะคัดกรองลูกค้าที่เข้ามาด้วย”

โมเดลธุรกิจ คือ “…ก่อนที่เราจะรับจอง เราจะมีการให้ความรู้สินเชื่อ หรือคลายกังวลใจให้ลูกค้าคุยกับธนาคารก่อน กล่าวคือกรองลูกค้ามาแล้ว กรองลูกค้าก่อนจอง ทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ เรามีนโยบายกรองลูกค้าก่อนจอง ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านน้อยมากประมาณ 10% บางโครงการก็ไม่ถึง 10%”

ช่วงเวลา 4 เดือนที่เหลือของปี มองแนวโน้มเป็นขั้วบวกหรือขั้วลบ

“ถ้าให้ประเมิน ปัจจัยที่กังวลมากกว่าคือปัจจัยเศรษฐกิจสำหรับคนไทย ที่เหลือเป็นปัจจัยที่รับอานิสงส์ไปแล้วระดับหนึ่ง ทั้งเรื่องความชัดเจนภาษีทรัมป์ 19% เรื่องดอกเบี้ยที่ปรับลดแล้ว สถานการณ์เหมือนจะโอเคในเรื่องเศรษฐกิจ เท่าที่แทร็กไม่ค่อยกระทบแล้ว จึงมองว่าไม่ค่อยกังวล เพราะเราแทร็กยอดขายนับย้อนกลับไปทุกสิบปี (แต่ละวิกฤตเศรษฐกิจ) ไม่มีผลเอฟเฟ็กต์กับทางยอดขายบริษัท”

เรฟเฟอเรนซ์-แบรนด์เรือธงปีนี้

ทีมคอนโดฯของ SC เหมือนจะตั้งการ์ดสูง แต่ก็ดูชิล ชิล เป็นเพราะอะไร

“คอนโดฯเราต้องบอกว่าขอชมทีมงาน ขายกันเก่งและโอนกันเก่งมาก จนตอนนี้เราไม่มีสินค้า Ready to Move (สร้างเสร็จพร้อมอยู่) มีเหลือเพียง 1 โครงการคือ เรฟเฟอร์เรนซ์ สาทร-วงเวียนใหญ่ เราปิดการขายคอนโดฯทำเลห้าแยกลาดพร้าวไปได้ก่อนคู่แข่งรายอื่น ๆ โดยที่ไม่ได้ลดราคาเยอะด้วย ถือว่าลูกค้าเข้ามาเราขายแพงกว่าคนอื่น แต่ว่ามีควอลิตี้และบริการหลังการขายที่ดีกว่าคนอื่น ๆ ดังนั้น เหลือโครงการเดียว วงเวียนใหญ่ เป้าโอนเหลือประมาณ 1,000 กว่าล้านบาทที่เราวางไว้สำหรับโครงการนี้ คิดว่าจะได้ตามแผนแน่นอน”

อีกสักคำถามที่คิดว่าน่าสนใจ เจ้าตลาดบ้านหรูอย่าง SC มีโอกาสจะทำราคาต่ำกว่าแบรนด์ COBE หรือเปล่า

“จริง ๆ ราคานี้ แบรนด์นี้ก็ไม่ง่าย เพราะสเป็กที่เราให้ในห้องน้ำ ถ้าเทียบกับราคาโครงการอื่นที่ขายตารางเมตรละ 9 หมื่นเท่ากัน เอสซีฯให้ของดีมาก ก็เลยคิดว่าถ้าทำเลออกไปไกลกว่านี้ราคาก็อาจจะถูกกว่านี้ แต่เราเองก็ค่อนข้างจะซีเล็กทีฟเรื่องทำเล ไม่ได้ไปเยอะ (กระจายทำเล)”

โดย โค้บบ์ ลาดพร้าว-สุทธิสาร ถือว่าไม่ได้หลุดทำเลของเอสซีฯ เพียงแต่โฟกัสหลักอาจเป็นทำเลแบรนด์เรฟเฟอเรนซ์ ราคาตารางเมตรละ 1.5 แสนบาท เจาะกลุ่มลูกค้า Gen Y ที่มีกำลังซื้อเยอะที่สุดในช่วงนี้

พอแบรนด์เรฟเฟอเรนซ์ติดแล้ว ก็พยายามที่จะกระจายให้ครบทุกเซ็กเมนต์ โดยมีแบรนด์โค้บบ์ที่ราคาต่ำแสน และยังไม่มีราคาต่ำกว่านี้ในอนาคต