เปิดทำเล อสังหาฯปี’69 ปักหมุดโซนต้องระวัง-ยังน่าลงทุน

ปี 2569 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโตถดถอยและกำลังซื้ออ่อนแอ ซัพพลายล้น ทำให้ผู้ประกอบการเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน หรือหากลงทุนต้องเป็นทำเลใหม่และใช่จริง ๆ

“โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดผลสำรวจทำเลปี 2569 ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่ามี 13 ทำเลต้องเพิ่มความ “ระมัดระวัง” เนื่องจากในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาแทบขายไม่ออก

13 ทำเลเฝ้าระวัง-ขายช้า

1.นวนคร-คลองรพีพัฒน์ บ้านเดี่ยว ราคา 2-3 ล้านบาท เพราะอยู่ในทำเลห่างไกลและนิยมทาวน์เฮาส์ในราคาย่อมเยามากกว่า 2.บางชัน-คลองหลวง ตึกแถวราคา 3-5 ล้านบาท เนื่องจากมีอุปทานและราคาสูงเกินไป หากปรับราคาลงได้จะดีกว่านี้ เช่นเดียวกับบ้านแฝด ราคา 5-10 ล้านบาท ที่ขายไม่ออกเพราะตั้งราคาสูงและเป็นสินค้าที่ไม่เหมาะกับโซนนี้

3.บางพูน ห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท มาจากการตั้งราคาขายสูง เป็นสินค้าไม่เหมาะกับพื้นที่ 4.ติวานนท์-นวลฉวี ทาวน์เฮาส์ ราคา 5-10 ล้านบาท ล่าสุดราคาลดลง 7.9% ยังขายไม่ออก เนื่องจากผู้อยู่อาศัยเป็นผู้ใช้แรงงานและพนักงานระดับกลาง ขณะที่ห้องชุด ราคา 1-2 ล้านบาท ราคาลดลง 8.3% หลังมีซัพพลายจำนวนมากและเป็นสินค้าที่ค้างคามานาน

5.บางซื่อ บ้านเดี่ยว ราคา 10-20 ล้านบาท ปัญหาล่าสุดคือขายไม่ออก เพราะราคาสูงเกินไปสำหรับพื้นที่นี้ หากสร้างห้องชุดน่าจะขายได้มากกว่านี้และมีโอกาสใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพ 6.สายไหม ตึกแถวราคา 5-10 ล้านบาท ขายไม่ออก เพราะเป็นสินค้าไม่เหมาะต่อการพัฒนาแล้วและมีราคาสูงเกินไป ขณะที่ทาวน์เฮาส์ ราคา 5-10 ล้านบาท แม้ราคาลดลง 7.9% และเหมาะสมกับตลาด แต่ด้วยราคาสูงจึงมีลูกค้าจำกัด และขายยาก

7.นวมินทร์ ห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท ขายไม่ออกเพราะราคาแพงเกินไป หากเป็นห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังน่าขายได้ 8.หทัยราษฎร์ โซนนี้จะคล้ายกับสายไหมที่ห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท แม้ราคาลดลง 10.8% ยังขายไม่ออก ดังนั้น การสร้างห้องชุดราคาสูงจึงไม่ตอบโจทย์ ต้องปรับราคาลดลง

9.นิมิตใหม่ บ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท ขายไม่ออก เพราะราคาสูงกว่าความต้องการในพื้นที่ และมีข้อจำกัดไม่สามารถสร้างทาวน์เฮาส์ได้ 10.สุวินทวงศ์ บ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท ขายไม่ออกเพราะสินค้าดั้งเดิมยังเหลือขายมานาน หากพัฒนาสินค้าใหม่ระดับราคานี้อาจขายได้เพราะน่าจะมีรูปแบบที่ทันสมัยกว่า

11.ฉลองกรุง บ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท ล่าสุดราคาลดลง 13.6% ซึ่งราคาที่ลดลงมากแสดงถึงการตั้งราคาตอนแรกน่าจะสูงเกินไป จึงต้องลดราคาลงเพื่อเป็นโอกาสขายได้ในอนาคต 12.ศรีนครินทร์-อุดมสุข ห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ราคาลดลง 12.4% เพราะราคาเดิมสูงเกินไปและพื้นที่นี้มีซัพพลายเป็นจำนวนมาก

13.บางนา-ตราด กม.10-30 สินค้าที่ขายไม่ออกเป็นที่ดินจัดสรร ราคา 2-3 ล้านบาท เนื่องจากที่ดินจัดสรรไม่เป็นที่นิยมและสถาบันการเงินไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อ ทำให้ขายยาก ต้องปรับเป็นบ้านแนวราบแทน เช่นเดียวกับ “บางนา-ตราด” ตั้งแต่ กม.30 ซึ่งที่ดินจัดสรรราคา 3-5 ล้านบาท ก็ขายไม่ออก ต้องปรับเป็นบ้านแนวราบแทน

ตะวันตก-ตะวันออกทำเลเด่น

สำหรับทำเลเด่น “โสภณ” ระบุว่า จะเป็นทำเลมีโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ไม่ว่ารถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนตัดใหม่ รวมถึงมีแหล่งงานขนาดใหญ่ หรือเป็นทำเลที่พัฒนาเป็นเมืองย่อย มีมอลล์ โรงเรียน โรงพยาบาล ที่สำคัญ ราคายังเข้าถึงได้และมีดีมานด์จริง แม้เศรษฐกิจจะชะลอตัว จากการสำรวจพบมี 9 ทำเลที่โดดเด่น

1.โซนต่อขยายกรุงเทพฯฝั่งตะวันตก ย่านพุทธมณฑล ศาลายา บรมราชชนนี โดยมีถนนตัดใหม่พรานนก-สาย 4 รถไฟฟ้าสายสีแดงศาลายา-ตลิ่งชัน สายสีส้มตะวันตกตลิ่งชัน-บางขุนนนท์ ขณะที่ราคาที่ดินยังจับต้องได้ ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ลงทุนอย่างต่อเนื่อง ยังเป็นทำเลมีดีมานด์อยู่อาศัยจริงสูง จากบุคลากรศิริราช และมหิดล การพัฒนาคอนโดฯโลว์ไรส์รองรับนักศึกษาและบุคลากรทางการแพทย์ ส่งผลมีดีมานด์เช่าหนาแน่น รวมถึงการพัฒนาบ้านแนวราบระดับกลางและสูง

2.โซนตะวันออกช่วงบางนา-ตราด กม.5-กม.15 ย่านสุขุมวิทตะวันออก เมกาบางนา ลาซาล แบริ่ง ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของฝั่งตะวันออก ได้อานิสงส์เมกาบางนา โรงเรียนนานาชาติ สำนักงานที่เกิดขึ้นจำนวนมาก ยังใกล้มอเตอร์เวย์ สนามบินสุวรรณภูมิ รถไฟฟ้าสายสีเหลืองมีสถานีสำโรงเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายเชื่อมสายสีเขียวให้เข้าเมืองสะดวก ยิ่งกว่านั้นดีมานด์เช่าคอนโดฯสูง ในกลุ่ม Expat ชาวญี่ปุ่น ซึ่งเลือกอยู่อาศัยแบริ่ง-ลาซาล

รถไฟฟ้า-ทางด่วน เปิดเมือง

3.ลาดพร้าว-โชคชัย 4-รัชดา-ห้วยขวาง หลังสายสีเหลืองลาดพร้าว-สำโรงเปิดบริการ ได้เพิ่มมูลค่าที่อยู่อาศัยโซนลาดพร้าวตอนต้น โดยเฉพาะอาคารชุดและทาวน์โฮม รองรับคนทำงานในศูนย์กลางธุรกิจย่านอโศก พระราม 9 รัชดาและเกษตร ทำให้ตลาดเช่าคอนโดฯมีดีมานด์เช่าสูง โดยเฉพาะห้วยขวาง ซึ่งปัจจุบันกลายเป็นย่าน “Living 24 ชั่วโมง” ยังมี “ช่องว่างราคา” ที่ถูกกว่าเมื่อเทียบกับใจกลางเมือง

4.รามอินทรา-คู้บอน-แฟชั่นไอส์แลนด์-วงแหวนตะวันออก ผลพวงจากเปิดบริการสายสีชมพูแคราย-มีนบุรี ทำให้มีดีมานด์ใหม่ในกลุ่มทำงานในเมืองที่ต้องการบ้านปลายสายรถไฟฟ้าในราคาเข้าถึงได้ จึงมีทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดราคา 3-7 ล้านบาทเป็นที่นิยม ยังเป็นโซนมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ทำให้มีความเป็น “เมืองย่อย”

5.พระราม 2-บางขุนเทียน-สมุทรสาคร เป็นโซนมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เช่น ทางด่วนพระราม 3-ดาวคะนอง-วงแหวนรอบนอกตะวันตก ยังมีฐานแรงงานและนิคมอุตสาหกรรม ทำให้บ้านแนวราบมีดีมานด์เติบโต โดยเฉพาะทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวระดับกลาง เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่แรงเหมือนเมืองฝั่งตะวันออกและด้านเหนือ จึงยังเป็นโซนมีที่ดินเหลือจำนวนมาก

6.ศรีนครินทร์-พัฒนาการ-อ่อนนุช-กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เป็นทำเลบูมแรงสุดของฝั่งตะวันออก หลังมีโครงการถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เหมาะพัฒนาบ้านราคา 8-20 ล้านบาท และเป็นสินค้าที่ขายดีมากในปี 2568 ต่อเนื่องถึงปี 2569

7.ดอนเมือง-หลักสี่-แจ้งวัฒนะ เป็นอีกทำเลมีรถไฟฟ้าหนุนถึง 2 สายทาง คือ สายสีแดงและสีชมพู ทำให้คอนโดฯราคา 1.5-3 ล้านบาท กลับมาขายดี นอกจากนี้ยังเป็นทำเลมีดีมานด์ผู้ซื้อและผู้เช่าจากศูนย์ราชการ หน่วยงานองค์กรขนาดใหญ่ และคนทำงานในสนามบินดอนเมือง เหมาะกับผู้เริ่มทำงาน กลุ่มเช่าและนักลงทุนรายย่อย

8.ปทุมธานี-รังสิต-ลำลูกกา-คูคต เป็นทำเลมีโครงสร้างพื้นฐานแน่นมาก ทั้งรถไฟฟ้าสายสีแดงและสีเขียว ทางด่วน ขณะที่ต้นทุนที่ดินต่ำที่สุดในปริมณฑล ทำให้ทาวน์เฮาส์ราคา 1.8-3 ล้านบาท บ้านเดี่ยวราคา 3-6 ล้านบาทขายดี โดยเฉพาะสายสีเขียวต่อขยายหมอชิต-คูคต ที่ทำให้การเดินทางเข้าสู่เมืองสะดวกเพียงต่อเดียว หนุนทำเลลำลูกกาและคูคต มีดีมานด์จากครอบครัวเริ่มต้น กลุ่ม First Home Buyer ยังเป็นทำเลศูนย์กลางมหาวิทยาลัย เหมาะสำหรับนักลงทุนซื้อปล่อยเช่าให้นักศึกษา พนักงานโรงงานและโลจิสติกส์

และ 9.ราชพฤกษ์ตัดใหม่และถนน 345-ปทุมธานี เป็นอีกโซนมีการเดินทางสะดวก ด้วยทางด่วน โครงข่ายถนนใหม่ราชพฤกษ์ตัดใหม่และถนน 345 ยังแวดล้อมด้วยศูนย์การค้าใหม่ เช่น โรบินสันไลฟ์สไตล์ เซ็นทรัลเวสต์วิลล์ และโรงเรียนนานาชาติ จึงเป็นโซนมีการขยายตัวบ้านจัดสรรโดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคาปานกลางถึงสูงจำนวนมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา