จุดเปลี่ยนตลาด ‘ออฟฟิศ กทม.’ ซัพพลายล้น กดค่าเช่าไม่ขยับ

แม้ความกังวลเรื่องอุปทานล้นตลาดในอนาคตจะเพิ่มสูงขึ้น แต่รายงานล่าสุดจาก “ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย” ชี้ให้เห็นว่า ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนผ่านในมิติที่ลึกกว่านั้น โดยอุปสงค์เริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่จุดเปลี่ยนสำคัญอยู่ที่ “พฤติกรรมผู้เช่า” ที่กำลังปรับตัว

“ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ” หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า จุดเปลี่ยนของตลาดรอบนี้ไม่ได้อยู่ที่ปริมาณการเช่า แต่อยู่ที่วิธีคิดของผู้เช่าในปัจจุบันมีความพิถีพิถันมากขึ้น ทั้งคุณภาพ ต้นทุน และความเหมาะสมในระยะยาว ซึ่งกำลังขยายช่องว่างระหว่างอาคารคุณภาพสูงและอาคารเก่า และกำหนดรูปแบบการแข่งขันของตลาดใหม่ทั้งหมด

แม้ดีมานด์เริ่มฟื้นตัว มีกิจกรรมการเช่าปรับตัวดีขึ้น โดยมีปริมาณการเช่าพื้นที่รวม 111,000 ตร.ม. และการดูดซับสุทธิอยู่ที่ 70,000 ตร.ม. ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่รวมของตลาดขยับขึ้นมาอยู่ที่ 77.6% เพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 2

แต่ตลาดยังคงแข่งขันสูงจากอุปทานใหม่ที่ทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้เช่ามีอำนาจต่อรอง และเจ้าของอาคารยังไม่สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ โดยค่าเช่าเสนอเฉลี่ยปรับลดลงเล็กน้อย 0.4% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 847 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน

ประเด็นสำคัญของตลาดในรอบนี้ คือ “ช่องว่างด้านประสิทธิภาพ” ระหว่างอาคารใหม่และอาคารเก่าที่ขยายตัวชัดเจนมากขึ้น โดยอาคารเกรด A และอาคารใหม่ยังคงสามารถดึงดูดความต้องการได้อย่างต่อเนื่อง ในขณะที่อาคารรุ่นเก่ากำลังเผชิญแรงกดดันในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น

ปัจจุบันผู้เช่าไม่ได้ขยายพื้นที่เพียงเพื่อการเติบโตอีกต่อไป แต่มีความพิถีพิถันมากขึ้นในการตัดสินใจ โดยให้ความสำคัญกับคุณภาพอาคาร ประสบการณ์การใช้งาน และประสิทธิภาพด้านต้นทุนในระยะยาว ส่งผลให้ความต้องการกระจุกตัวอยู่ในอาคารที่มีคุณภาพสูง ยิ่งทำให้การแข่งขันในตลาดมีความแตกต่างมากขึ้น

ขณะเดียวกันการพัฒนาอาคารสำนักงานคุณภาพสูงในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ยังช่วยเพิ่มทางเลือกให้กับผู้เช่า และเปิดโอกาสในการบริหารต้นทุนควบคู่กับมาตรฐานของพื้นที่สำนักงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ในระยะข้างหน้าตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มยังคงเป็นตลาดของผู้เช่าในระยะสั้น โดยอุปทานใหม่จำนวนมากที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2569 จะยังคงเป็นแรงกดดันต่อการแข่งขัน แม้อุปสงค์จะเริ่มฟื้นตัว แต่การปรับสมดุลของตลาดอาจต้องใช้เวลา เนื่องจากผู้เช่ายังคงมีความระมัดระวังในการขยายพื้นที่